新政后6月楼市表现如何20240701

市尚未迎来价格急速下跌阶段，市场热度明显下降。· 二线城市如郑州、天津等价格可能企稳，进入跌无可跌的新平衡点，成交量逐步回升。 9、政策影响与市场预期· 存量房贷利率调整空间较小，更多是减轻购房者负担，刺激消费。二三线城市政策空间有限，购房补贴和税费减免效果有限。· 自然资源部通过专项债支持政府回购房企闲置用地，更多是表态性质，实际操作难度较大。 10、重点城市市场表现· 佛山市场表现较好，六月份新房成交增长30%，东莞和惠州市场相对较差，投资需求较大。 · 佛山产业支撑较强，自住需求旺盛，惠州和东莞受深圳外溢投资影响较大。 QAQ：在新政后，二线城市的楼市表现如何？ A：在杭州、苏州、南京、武汉等二线城市，许多卖家趁着政策的东风，抓紧卖掉房源，不会轻易减少溢价空间，甚至可能涨价或降价 以促进快速成交。二手房卖掉后，是否会再买新房是大家关心的问题。数据显示，上海最近一个月更多成交的是外地单身客群，购买300 万以下的房源，这部分人对新房有分流效应。尤其是外围单价在5 万元左右的房源，短期内新房销售压力难以缓解。但在北京、上海、广州、深圳等城市，卖掉二手房的人大概率会再买核心区中高端新房，这也是为什么这些城市高价房源能开盘售罄的原因。然而，在成都、南京、青岛、苏州等二线城市，二手房卖掉后再买新房的比例大幅减少，更多人持币观望，这对新房销售形成双重挤压。总体来看，二手房市场表现优于新房，主要因二手房价格调整幅度大于新房，价格更灵活，能更好满足自住客户的需求。 Q：土地市场的现状和对楼市的影响如何？ A：目前土地市场与楼市相对独立，成交规模同比下降30%左右，但在南京、青岛等个别城市出现热度回升和单价地王现象。总体平均溢价率在2.4%的低位，比上个月微降0.1 个百分点。土地市场整体处于量跌价稳、热度低迷的状态，点状回升对整体市场影响不大。北京、厦门在六月份成交了一些高总价、高单价地块，但对楼市预期影响不大。 Q：七月份楼市的供求和成交预期如何？ A：七月份整体供求预计延续企稳态势，虽然七八月通常是成交淡季，但今年七月份可能有所不同。供应可能环比持平或增长，政策继续发酵，存量需求缓慢释放，预计环比降幅缩小甚至持平。同比降幅大幅收窄甚至可能转正，主要在北上广深杭等核心一二线城 市。政策影响下，需求持续释放，置换需求被激发，新房和二手房成交有一定增长。但二三线城市若无进一步政策，成交难有明显起色。企业端七月份大概率维持六月份情况，前十家房企销售情况进一步改善，推盘和新开盘策略有所改善。总体上，七月份延续企稳态势，政策继续刺激城市改善需求缓慢释放，尤其是北京刚刚政策落地，预计七月份表现会有所提升。 Q：您如何看待未来一线城市和二三线城市的房价走势？ A：短期内，房价可能在三季度继续下行，但各个城市的降幅会有所不同。成交量的变化通常会领先于 价格的变化。目前，北京、上海、杭州、成都、西安等城市尚未迎来价格急速下跌的阶段，市场热度明显下降。新房和二手房价格存在背离，新房价格仍在上涨，而二手房总体上在下跌，但跌幅大于涨幅。上海的部分二手房价格甚至已翻倍，尤其是市中心的中高端项目，而外围区域如大虹桥则降幅明显。未来这些城市的房价可能会继续下探，虽然调整较晚，但仍会经历最后一跌的过程。 Q：二线城市的房价走势如何？ A：一些二线城市如郑州、天津、南宁、昆明、重庆等，短期内价格可能会企稳，进入跌无可跌的平衡点，呈现有价无市的状态。经过一段时间后，成交量会逐渐回升，价格也会企稳。这些城市的房价已回到2015-2016 年的水平，房价收入比明显改善，首付比例和利率处于历史低位，有效需求仍然存在。观望情绪主要源于整体经济预期疲弱，一旦信心改善，这部分需求将快速爆发。 Q：新房和二手房市场表现有何不同？ A：新房市场表现明显弱于二手房市场。即便二手房成交量大幅增长，新房仍然没有显著改善，部分项目即便打折销售也难以去化。预计三季度甚至四季度，新房市场仍将面临下行压力，而部分二线城市可能会逐步企稳，进入新的平衡状态。 Q：各地的收储政策落实情况如何？ A：目前来看，央行提到的5000 亿收储政策并没有在各地广泛落实。各地更多的是按照原来的以旧换新的模式进行操作。例如，苏州和南京已经开始实际操作，但规模较小。郑州的模式是收储后用于租赁，这也是5000 亿政策的一个典型案例。目前没有看到进一步的动作，后续需要静观相关配套政策的落地。 Q：存量房贷利率是否会调整？ A：存量房贷利率调整的空间较小。上一次调整主要是为了减轻购房者的负担，刺激消费。当前金融机构的利差空间有限，调整存量房贷利率的效果也不明显。虽然有呼声，但短期内调整的可能性不大。 Q：二三线城市还有什么政策空间来刺激房产市场需求？ A：二三线城市的政策空间非常有限。原有的限制性政策基本退出，目前主要是鼓励性政策。户籍政策的放宽对购房刺激效果不明显，买房落户的吸引力下降。购房补贴和税费减免虽然有一定作用，但力度较小，财政压力也大。其他手段如以旧换新和保障住房政策可能会抵消部分购房需求。总体来看，政策空间不大，效果有限。 Q：自然资源部通过专项债支持政府回购房企闲置用地的政策您怎么看？ A：这个政策更多的是一种表态，试图改变市场预期。目前的执行难度较大，因为价格问题难以解决，给的价格太低企业不愿意卖，给的价格高了政府又难以承受。此外，很多地块的债权债务关系复杂，执行起来困难。政策提到的“非企业自身原因造成的闲置”主要指拆迁、土地污染、规划调整等客观原因，而非企业主观原因导致的闲置。至于城投的地块，目前主要是通过代建合作开发的方式处理。 Q：如何判断一个城市的房价是否达到均衡点？ A：没有明确的指标来判断房价的均衡点，重点是观察成交量的变化。价格是供求关系的结果，如果成 交量能持续稳定在某个水平，价格也会相对稳定。一般来说，观察3 到6 个月的月度成交量变化可以判断价格的走势。如果成交量持续上升，卖家的心态会变好，价格可能上涨；如果成交量持续下降，价格可能下跌。稳定的成交量意味着价格基本筑底。 Q：佛山和东莞目前的房地产市场表现如何？ A：佛山的市场表现相对较好。六月份佛山新房成交量增长了约30%-40%，达到9 万平方米，相比一季度月均增长了61%。相比之下，东莞的市场表现较差，惠州和珠海的市场表现更差。惠州的新房成交量下降了17%。东莞的二手房市场在六月份增长了23%，但同比下降了32%。佛山二季度的二手房市场增长了30%，同比下降了15%，但 相比去年下半年增长了1%。总体来看，佛山的市场表现优于东莞、惠州和珠海。 Q：为什么佛山的房地产市场表现优于东莞和惠州？ A：佛山的市场表现较好主要是由于其产业支撑较强，有大量的刚需和改善型自住需求。而惠州和东莞的房地产市场更多依赖于深圳的外溢投资需求，这使得它们的市场表现相对较弱。