房地产：京沪楼市新政落地首月 市场反馈如何？
京沪楼市新政落地首月市场反馈如何？12月14日，北京、上海两地跟进831新政，优化调整多项购房政策，内容主要涉及三方面：调整普通住宅认定标准，适度下调首付比例，优化调整个人住房贷款利率。这是本轮房地产下行周期以来，京沪两市对住房金融政策作出的最大幅度调整，向市场传递出积极信号。目前，距离政策出台已有一个月的时间，北京、上海两地楼市出现了哪些积极变化？图表1：北京、上海购房政策调整内容政策涉及内容北京上海新政前新政后新政前新政后普宅标准①小区建筑容积率≥1.0；②单套建面≤140平方米；③单价/总价不超过最高限价；最高限价标准：五环内:39600元/平方米;468万元/套；五环到六环:31680元/平方米;374.4万元/套；六环外:23760元/平方米;总价280.8万元/套；①小区建筑容积率≥1.0；②单套建面≤140平方米；③5环内价格≤85000元/平方米；5-6环价格≤65000元/平方米；6环外价格≤45000元/平方米；同时满足：①五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；②单套建面≤140平方米；③实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；内环线以内≤450万元/套；内环线与外环线之间≤310万元/套；外环线以外≤230万元/套；同时满足：①五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；②单套建面≤140平方米；首付比例首套普宅35%；非普宅40%；30%35%30%二套普宅60%；非普80%；城六区外40%；城六区内50%；普宅50%；非普70%；非差异化政策区域50%；差异化政策区域40%；1房贷利率首套LPR+55bp城六区内LPR+10bp；城六区外LPR+0bpLPR+35bpLPR-10bp二套LPR+105bp城六区内LPR+60bp；城六区外LPR+55bpLPR+105bp非差异化政策区域LPR+30bp；差异化政策区域LPR+20bp数据来源：公开资料，东方金诚整理1.北京新政出台后，北京新建商品房成交量显著回升，带动12月新建商品住宅价格指数1差异化调整区域对应上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》中的“为支持推进‘五个新城’和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策”，下文同。 环比由上月的下跌0.1转为持平，但1月上旬销售有所转弱，回升趋势的可持续性存在不确定性。新政出台首月2，北京商品住宅共计成交6352套，日均成交205套，较前一月3提升54.55%（对比基数为合计成交4110套，单日成交133套），增速与历史同期相比处于较高水平。从月内数据变化来看，政策刺激效果主要体现在12月下旬，1月前15日成交量已回落至日均127套水平，其中不排除季节性回落和元旦假日等因素带来的影响，政策的实际效果还需要进一步观察。图表2-3：北京新建商品住宅成交情况（左图）和价格变化（右图）数据来源：Wind，东方金诚整理政策出台后，北京二手房成交数量小幅增长，12月二手住宅价格指数环比跌幅亦有所收窄。12月15日-1月15日北京二手住宅共计成交13216套，日均成交413套；上一周期合计成交13180套，日均成交412套。从图表4可以看出，北京二手房成交量季节性波动显著，剔除假日因素带来的影响，政策后各工作日平均成交546套，环比小幅增长6.06%。价格方面，12月北京二手住宅价格指数环比下跌1.2%，跌幅较前值收窄0.2个百分点。图表4-5：北京二手住宅成交情况（左图）和价格变化（右图）2政策出台首月对应时间为2023年12月15日-2024年1月15日，下文同。新建商品住宅成交数据中存在两项数据缺失，分别为北京2023年12月31日数据和上海2024年1月3日数据，剔除上述两项数据后，北京、上海新建商品住宅成交数据统计范围均为31天；二手住宅成交数据中不存在数据缺失，统计范围为32天。3为确保可比性，对新建商品住宅成交数据的统计中政策出台前一月对应时间为2023年11月14日-12月14日，统计范围为31天；对二手住宅成交数据的统计中政策出台前一月对应时间为2023年11月13日-12月14日，统计范围为32天。 数据来源：Wind，东方金诚整理2.上海政策出台后，上海楼市无明显放量，12月新建商品住宅价格维持环比上涨趋势。上海新政出台后新建商品住宅成交量为10079套，前值为11841套，当月政策效果并不显著，其中二手房市场或对新房市场形成一定的挤兑效应，还需进一步观察接下来一段时间的成交情况。价格方面，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅较上月缩小0.4个百分点。图表6-7：上海新建商品住宅成交情况（左图）和价格变化（右图）数据来源：Wind，东方金诚整理新政后上海二手房成交套数显著增长，12月二手住宅价格指数环比跌幅显著收窄。12月15日-1月15日，上海二手房成交套数为17520套，较上一周期增长7.06%;同期日均成交套数为548套，较上一周期单日成交多增36套。从图表8可以看出，除元旦前后成交量出现萎缩外，其余时间成交情况较为稳定。价格方面，上海二手住宅价格指数环比下跌0.6%，较上月跌幅收窄0.9个百分点。 图表8-9：上海二手住宅成交情况（左图）和价格变化（右图）数据来源：Wind，东方金诚整理整体来看，京沪两地新政出台后，楼市出现一些积极反馈。北京新房市场对政策敏感度较高，尤其是12月下旬在季节因素和政策因素双重驱动下，成交量大幅提升；上海楼市对政策的反馈更多体现在二手房市场，成交情况有稳步回升，价格跌幅也显著收窄。1月15日，上海购房政策进一步放松，奉贤区、青浦区相继宣布取消外地单身限购，符合条件人士社保满3年可购房。这是一线城市对购房政策的持续加码，有助于推动楼市的进一步回暖，后续回暖进程还需进一步关注政策变化。
