2025年美国住房状况报告

国家住房状况 2025目录1. 执行摘要................................................................................................1 ..................................................................102. 房地产市场 .......................................................173. 人口统计驱动因素 .................................................................244. 住房拥有权 . .....................................................................315. 出租住房 . ........................................................39 6.住房挑战 ........................................................ 477. 交互式数据和资源©2025 由哈佛学院校长及成员所有。所表达的观点国家住房状况 2025不一定代表哈佛大学或住房研究联合中心的政策咨询委员会的观点。在线表格和展品www.jchs.harvard.edu哈佛大学住房研究联合中心哈佛大学设计研究生院 | 哈佛大学肯尼迪学院 联邦住房贷款银行 人类住区国际住房援助委员会 美国住房研究机构 MBA 全国公寓协会 全国住宅建造商协会全国住房与复兴官员协会 全国房地产经纪人协会® 州住房机构全国委员会 全国住房会议 全国住房基金会 城市联盟 国家低收入住房联盟 国家多户住房委员会 美国邻里事务组织本报告的主要资金由住房联合研究中心政策咨询委员会提供。额外的支持由 80240-824201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024-40481216201001201401601802002201来源：JCHS对标准普尔CoreLogic/凯斯-希勒美国国家房价指数的数据表格。图1哈佛大学住房研究中心联合中心房价持续上涨国家住房状况2025房价指数年度变化（百分比）房价指数年增长率（右轴）执行摘要全国房价指数（图1）在四个地区和88个最大的都市区中，价格均有所上涨。因此，据房地产经纪人全国协会（NAR）的数据，2024年美国中位数现有单户家庭住房价格达到了新的高点412,500美元。这是中位数家庭收入的五倍之多，并且远高于长期以来被认为可以负担的价格收入比3。房价随库存增长在二手房市场上，全国大部分地区的房价较去年再次增长。截至2025年初，自2019年以来，全国房价上涨了60%，并且仍然以每年3.9%的速度上涨，根据S&P CoreLogic Case-Shiller美国2025年，家庭和住房市场面临日益严峻的环境。高房价和利率上升将购房降至1990年代中期的最低水平。保险费和财产税的增长给房主和房东带来了更大的财务压力。此外，尽管新公寓供应充足，高租金却让越来越多的人承担着前所未有的经济负担，并导致无家可归现象急剧上升。与此同时，野火造成的史无前例的破坏进一步凸显了气候变化相关灾害对住房存量的日益增长的威胁。与此同时，联邦住房支持正在减少，引发了关于关键援助项目可用性的不确定性。经济衰退的可能性正在加剧这个国家已经巨大的住房挑战。 哈佛大学住房研究中心联合中心虽然供应增长的大部分来自上市天数的增加，但单一家庭建筑的适度增长也起到了作用。虽然现房销售保持平稳，但去年的新房销售增长了3%。新房销售的增长反映了建筑水平的上升。2024年，单一家庭开工量同比增长7%，达到101万套。此外，2024年完成了102万套新房，这是一个有意义的增长，与2022年达到的15年高点持平。随着价格上涨，现房销量降至30年来的最低点。去年仅记录了406万套房屋销售，这是自1995年以来最少的一年。销售率低的部分原因是大量拥有低于市场利率的抵押贷款的现有房主在高利率环境下不愿出售。与现有房主面临同样的高成本和可负担性压力，许多建筑商通过建造较小的房屋或设施较少的房屋来应对。2024年，新建单户住宅的中位数面积连续第三年下降，降至2,150平方英尺。由于这些竞争性调整，新建房屋构成了自2005年以来所有房屋销售的最大份额（16%）。此外，新建单户住宅的中位数销售价格连续第二年下降至420,300美元，比2024年现有单户住宅的价格高出7,800美元。许多建筑商还降价或提供抵押利率下调以促进销售。然而，从长远来看，这些调整和激励措施可能会被利率或建造成本的上升所掩盖。房地产销售放缓导致在售库存增加，这可能有助于缓和价格上涨的幅度。尽管库存仍然较低，但2025年3月，在售房屋数量上升了20%。2025年初，该国100个最大的都市圈中有98个的库存有所上升，其中一些库存增长最为显著的都市圈是全年房价增长较慢的地区。 国家住房状况20252025年初，全国100个最大的都市中有98个的库存增加了。 32010201520202025国家住房状况2025在这个环境下，房主家庭数量的一年增长率从2023年的125万下降到去年的61.3万。美国房主拥有率在2024年首次在八年内下降至65.6%，并在2025年第一季度继续下降至65.1%。最大降幅发生在35岁以下的家庭，在2024年下降了整整1.4个百分点。这次下滑切断了拥有住房的权利因需要一大笔首付款而进一步受限，这笔费用与不断上涨的房价同步增长。根据联邦储备银行2024年的报告，无法负担首付款是家庭继续租房的主要原因。去年，购房者需要拥有26,800美元现金来支付中等价位房产的收盘费用和3.5%的首付款，或者需要95,000美元现金来支付收盘费用和20%的首付款。因此，2024年首次购房者年龄更大、收入更高或许并不令人意外。然而，根据NAR对购房者及售房者的2025年调查，他们越来越依赖朋友和家人来帮助支付首付款。注释：支付和价格使用“除住房外的所有项目综合消费价格指数”（CPI-U）和四季度滚动平均值进行调整以消除通货膨胀影响。月度房屋抵押贷款支付基于中位数价格的房屋，假设为30年期固定利率贷款的3.5%首付、0.55%抵押保险、0.35%财产保险和1.15%财产税率。资料来源：Freddie Mac主要抵押市场调查的JCHS统计表；全国 02001990199520406080100120140160180哈佛大学住房研究中心联合中心图2房主成本触及历史新高homeownership barriers rise索引中位数单户销售价格 贷款利率 每月贷款还款额房价上涨加上利率上升，导致购房者的按揭贷款支付额增加，使得收入较低的家庭被挤出二手房市场。随着30年期按揭贷款利率仅在2023年平均下降至6.8%，2024年降至6.7%，假设首次购房者典型的贷款条款（30年期固定利率、首付3.5%、关闭成本3%），中位数房价的月按揭贷款支付额增加了90美元至2570美元。在调整通货膨胀后，这一创纪录的按揭贷款支付额比1990年高出约40%。（图2）采用标准的借款人偿债收入比31%，即债务收入比，购房者需要年收入至少126,700美元才能负担这样的还款额。根据美国社区调查（ACS），截至2023年，在全国近4600万租户中，只有600万人达到这一标准。虽然房价因市场而异，但在超过一半（53%）的大都市区，购房者仍需年收入至少100,000美元才能负担中位价房屋，这一比例从2021年的11%有所上升。房地产经纪人协会（NAR），现有房屋销售数据。 20002005 4-400201420152016800-2000200400600国家住房状况2025租户家庭增长速度超过公寓建设激增专业管理物业中的单位（千）已占用公寓的净变化2016年开始的房价增长率短暂反弹，凸显了准首次购房者面临的障碍。收入和代际财富方面的深刻不平等不断加剧种族和民族群体之间的房屋拥有权差距。2024年，白人和西班牙裔的房屋拥有率差距扩大到25.2个百分点，而白人和非裔美国人之间的差距仍然停留在27.7个百分点。相比之下，这两种衡量标准在2019年至2023年期间都有所缩小。注意：数据为五单元及以上的专业管理公寓楼的四季度滚动总计。资料来源：JCHS对RealPage数据的统计。随着越来越少的家庭能够成为房主，租户人口有所增长，尤其是在过去两年里。根据美国人口普查局的住房空置调查，在2019年至2022年间每年平均增加171,000户之后，2023年租户家庭数量激增了408,000户，2024年又增加了848,000户。租赁需求持续强劲，供应量增加 哈佛大学住房研究中心联合中心这一需求正在吸收近来新上市的公寓租赁单位。2024年，公寓开发商完成了60.8万套新单位，是近四十年来的最高水平，是1990年以来平均每年完成29.8万套的两倍多。根据RealPage的数据，住在专业管理的公寓中的租户数量的增长甚至超过了2025年初历史上新增单位数量的峰值。（图3）需求上升推动过去一年租赁空置率下降，RealPage追踪的150个主要市场中，89%的市场入住率有所提高。即使空置率下降，供应增加也帮助到2025年初租金增长保持温和，第一季度年增长仅为0.8%。不过，不同市场利率差异较大，从肯塔基州列克星敦的6.6%高点，到佛罗里达州卡普科尔的7.4%降幅。尽管大多数地区租金上涨，但约三分之一的市场的租金却下降了，主要是那些新建房屋最多的市场。 哈佛大学住房研究中心联合中心多户住宅建设热潮已经结束。尽管租金历史性地处于高位，但开发商在运营成本上升、收入增长温和和利率提高的背景下，正艰难地为新建设项目融资。2024年，多户住宅建设开工量下降了25%，至仅354,000套，加上2023年下降了14%。随着新供应减少和租金需求再次上升，未来几年租赁市场将趋于紧缩，租金上涨将加速，进一步加剧家庭预算的紧张。虽然新建房屋增加了整体出租供应，但它未能增加低价单元房的库存，这些房屋的库存随着时间的推移而减少。在2013年至2023年期间，经过通货膨胀调整后，月租金低于1000美元的单元房数量下降了30%以上，从2480万降至1720万。相反，新的建设主要集中于高租金单元房，这帮助在同一时期将月租金2000美元或更高的单元房库存增加了近两倍，从360万增至910万。 国家住房状况2025不断上涨的成本使更多房主陷入困境房主越来越受到不断上涨的房产成本的负担。2023年，支出负担沉重的房主数量——那些在住房和水电气上花费超过30%收入的人——增加了64.6万人，达到2030万人。（图4）他们现在代表了所有房主家庭中的24%。负担增长最快的是收入较低的家庭和日益增多的老年房主。2023年，在收入低于30,000美元的10.9百万房主中，有74.2%的房主承受着成本负担，这一比例从2019年的68.7%上升。拥有住房成本的上升部分可归因于保险费和财产税的急剧增加。根据Freddie Mac的数据，从2019年到2024年，家庭保险费增长了57%。增幅最大的是气候相关灾害风险最高的地区。在迈阿密，每年保费平均为每1000美元保障17.20美元。 5 需求将放缓哈佛大学住房研究中心联合中心随着住房成本的上升，许多家庭用于支付其他必要开支的钱越来越少。2023年，收入低于3万美元的租户在支付住房费用后，每月只剩下250美元的中位数。根据2023年消费者支出调查，许多人被迫在医疗保健、食物和退休储蓄等关键需求之间做出艰难的支出权衡。2024年，家庭净增长连续第二年放缓，其基本驱动因素表明未来将出现更长时间的放缓。去年，美国仅增加了156万户，紧随2023年的161万