グローバルREITの投資再考

ご参考資料 2025年6月 グローバルREITの投資再考 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者関東財務局長（金商）第368号 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 世界経済の拡大とともに 上昇してきたグローバルＲＥＩＴ グローバルREITや世界株式は、振れを伴ないながらも世界経済の成長とともに上昇する傾向がみられました。 REITの分配金や株式の配当金といったインカムの再投資を考慮したトータルリターンでは、中長期でのREITの好パフォーマンスが際立っています。 【世界のGDP規模とREIT・株式のパフォーマンス推移】 【主要資産の利回り】 1,400 1,200 1,000 800 （1995年～2027年＊予想） ＊グローバルREITおよび世界株式は年末値 グローバルREIT 同グロス・トータルリターン世界株式 同グロス・トータルリターン （いずれの指数も米ドルベース） ※グラフ起点を100として指数化 GDP規模（購買力平価べース、国際ドル） IMF予想 利回り水準の違いなどによる差異 （ただし、2025年は5月末時点） （％） 4.2 3.2 1.7 6 4 2 0 （2025年5月末時点） 600 400 グローバル世界 REIT株式 世界国債 （ご参考） 200 100 0 1995年2000年2005年2010年 2015年 2020年 2025年 ■グローバルREITは分配金利回り、世界株式は配当利回り、世界国債はFTSE世界国債インデックスの利回りを使用 ※各資産のリスク特性はそれぞれ異なるため、利回りだけで比較できるものではありません。 ■グローバルREIT：S&P先進国REIT指数、世界株式：MSCIワールド・インデックス （IMF「WorldEconomicOutlook,April2025」および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 足元の動き トランプ米政権の政策動向に左右される展開に 2025年のグローバルREITは上昇したものの、世界株式を下回りました。 米国における関税政策などを巡り、景気の先行きやインフレ再燃への懸念などを背景に、投資家心理が悪化したことなどから、世界株式やグローバルREITは大きく下落する場面がありました。しかし、その後は、米財政赤字の拡大懸念などから米長期金利が上昇したものの、REITはディフェンシブ性を発揮し、他のリスク資産に比べて比較的小幅な下落に留まりました。また、米国と貿易相手国との通商交渉の進展 期待なども好感されました。 【グローバルREITおよび世界株式の指数の推移】 グローバル REIT 世界株式 6% 4% 2% 0% （2020年1月初～2025年5月末） （2025年5月末現在） 【2025年の騰落率】 （2024年12月末～2025年5月末） 200 150 ※グローバルREITおよび世界株式はグラフ起点を100として指数化 10 9 8 7 世界株式（左軸） 100 50 0 グローバルＲＥＩＴ （左軸） （ご参考） （％） 4.9% 3.6% 6 5 4 3 2 米国10年国債利回り（右軸）1 (50) 0 2020年1月2021年1月2022年1月2023年1月2024年1月2025年1月 ■グローバルREIT：S&P先進国REIT指数、世界株式：MSCIワールド・インデックス（いずれも米ドルベース、ネット・トータルリターン） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 足元の動き 多くの国・地域で上昇 2025年1月のトランプ米大統領就任以来、相次いで自動車の追加関税や貿易相手国に対する相互関税などが発表され、世界に動揺が拡がりました。 このような中、5月は、米関税政策による貿易摩擦の緩和期待が拡がりました。米国では、大型減税の延長法案が可決したことなどが重石となったものの、米国と貿易相手国との通商交渉の進展期待などが好感されました。欧州では、英政策金利が引き下げられたことに加え、米英間の貿易協定の合意が発表されたことなどが支援材料となりました。香港では、米中が追加関税引き下げで合意したことなどを背景にREIT価格は大幅 に上昇しました。 160 140 120 100 80 60 【各国・地域のREITのパフォーマンス】 （2020年1月初～2025年5月末） ※グラフ起点を100として指数化 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ米国 日本ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ欧州 香港 国・地域 REIT騰落率（％） 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 3年 グローバル 2.6 -1.3 -4.0 11.2 7.3 米国 2.1 -4.2 -7.1 12.3 8.7 欧州 5.5 10.4 8.0 2.8 -7.9 英国 3.3 9.7 3.3 -2.7 -18.3 日本 1.7 2.9 7.2 4.8 -1.3 香港 12.5 17.0 21.6 34.7 -28.0 シンガポール -1.4 2.0 -0.8 3.7 -9.5 オーストラリア 4.8 6.3 -1.9 12.2 33.5 （2025年5月末時点） 40 20 2020年1月2021年1月2022年1月2023年1月2024年1月2025年1月 ■各国・地域REIT：S&PREIT指数の各国・地域別インデックス（現地通貨ベース、グロス・トータルリターン） ●1ヵ月前＝2025年4月末、3ヵ月前＝2025年2月末、6ヵ月前＝2024年11月末、1年前＝2024年5月末、3年前＝2022年5月末 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 足元の動き 主要国・地域の金利 米国では、2025年4月に関税政策の発表後、金融市場に動揺が拡がり、米国債の売りが加速し、長期金利が急上昇しました。その後、長期金利は落ち着いたものの、財政懸念の高まりなどから再び長期金利は上昇しました。 日本では、米関税政策への懸念から、投資家のリスク回避姿勢の動きが拡がり、日本国債が買われて長期金利が低下しました。しかしその後は、超長期国債の入札が不調だったことなどを受けて長期金利は上昇基調となりました。 欧州では、4月にECB（欧州中央銀行）による利下げ決定などを背景にドイツの長期金利は低下しました。その後、貿易摩擦懸念の後退による投資家心理の改善からドイツ国債の売りが優勢となり、長期金利が上昇しましたが、6月のECB理事会での利下げ期待の高まりから再び低下基調となりました。 （％） 6 5 4 3 2 1 0 -1 【米・欧・日の10年国債利回りの推移】 米国や日本では長期金利が上昇基調に （2020年1月初～2025年5月末） 先行き不透明感から利下げには慎重な姿勢 FRB（連邦準備制度理事会）は、5月のFOMC（連邦公開市場委員会）で3会合連続で政策金利の据え置きを決定しました。FRB議長は関税政策などは依然として途上にあり、経済への影響が不透明なことから慎重な姿勢を示しました。 ECB総裁、利下げ局面の終わりが近いことを示唆 ECBは、6月の理事会で、市場予想通り、7会合連続となる利下げを決定しました。米関税政策による景気や物価の下振れリスクが強まり、予防的に政策金利を引き下げました。また、ECB総裁は会見で、利下げ局面の終わりが近づいている、との認識を示しました。 市場予想通り、2会合連続の据え置きを決定 日銀は、4月30日、5月1日に開催された金融政策決定会合で政策金利の据え置きを決定しました。日銀総裁は会見で、経済・物価の見通しが実現していけば、政策金利を引き上げると改めて述べました。ただし、米関税政策などを巡る不確実性が 高いため、物価や金融市場の動向を予断を持たずに点検し、適 切に判断すると強調しました。 米国 欧州 日本 米・欧・日の主な金融政策の動向（2025年6月13日時点） 米国 ドイツ日本 （％） （ご参考）米政策金利＊ ＊FFレート誘導目標レンジの上限値を表示 6 4 2 0 2020年1月2021年1月2022年1月2023年1月2024年1月2025年1月 ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） 投資指標 バリュエーションは国・地域でマチマチ オーストラリアや米国、シンガポールのREITは、足元の価格上昇などを背景にプレミアム（割高）の状態です。 ？ ＮＡＶプレミアム／ディスカウントとは？ REIT価格が割高なのか、割安なのかを判断する指標として使われています。 純資産価値（NAV〔NetAssetValue〕）とREIT価格を比較したものです。 【ＮＡＶプレミアム／ディスカウントの計算式】 各国・地域のREIT価格－純資産価値 ×100 純資産価値 【純資産価値（NAV）とは】 REITの本来価値を示す指標として使われています。 REIT保有の不動産の価値を時価評価した値から、借り入れなどの負債を差し引いて算出されます。 オーストラリアでは物流施設REIT大手、米国ではヘルスケアREIT大手などが各国のREIT全体のNAVプレミアム水準を引き上げています。また、シンガポールでは相対的に高い成長が期待されているセクターとして、ヘルスケアやデータセンターが全体の水準を引き上げています。（2025年4月末現在） 【主要国・地域のREIT価格とNAVとの比較】 （2020年1月末～2025年4月末）純資産価値 60% 米国 40% 20% オーストラリアシンガポール からみて 割高 NAV プレミアム 割高 0% -20% -40% -60% -80% 日本 香港 大陸欧州 英国 ＊純資産価値（NAV）とは 割安 NAV ディスカウント 純資産価値からみて割安 2020年1月2021年1月2022年1月2023年1月2024年1月2025年1月 （出所）ラサールインベストメントマネージメントセキュリティーズ ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 投資指標 分配金利回りは引き続き魅力的な水準 オーストラリアを除く各国REITの分配金利回りは、株式の配当利回りを上回る水準にあるほか、10年国債利回りとの差が大きい国もみられる など、投資妙味があると考えられます。 （％） REITの分配金利回り 株式の配当利回り 10年国債利回り 5.5 5.5 5.1 4.8 4.6 4.6 4.4 4.2 3.9 1.2 1.5 3.43.5 2.4 3.4 3.1 3.2 2.4 8 【各国の各種利回り】 （2025年5月末現在） 6 4 2 0 シンガポール フランス英国 日本米国 オーストラリア ■REITの分配金利回りは S&PREIT指数の各国・地域ベース ■株式の配当利回り算出にあたり用いた指数は以下のとおりです。 ・日本：TOPIX〔東証株価指数〕 ・オーストラリア：S&P/ASX200指数 ・シンガポール：シンガポールST指数 ・米国：S&P500種指数 ・英国：FT100指数 ・フランス：CAC40指数 ※各資産のリスク特性はそれぞれ異なるため、利回りだけで比較できるものではありません。 ※上記は切り捨てにて端数処理しています。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません