城投控股机构调研纪要

城投控股机构调研报告 调研日期:2025-06-20 上海城投控股股份有限公司是一家以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司。公司股票于1993年在上海证券交易所上市交易。公司通过定向增发股份，购买控股股东原上海市城市建设投资开发总公司旗下的上海环境集团有限公司和上海城投置地（集团）有限公司100%的股权，从单一水务业务向拥有环境业务、地产业务和投资业务等多元业务的战略转型。2014年，公司启动重大无先例资产重组，换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司 （简称“阳晨B股”），由上海环境集团有限公司承接阳晨B股并分立成为独立上市公司（601200.SH），于2017年3月完成。重组完成后，城投控股正努力成为一家以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，立足于长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。 2025-06-23 2025-06-20 路演活动,现场参观 党委书记、董事长张辰,副总裁、董事会秘书蒋家智,董事会办公室、计划财务部工作人员 城投宽庭·江湾社区(国泓路392弄) ,湾谷科技园二期不动产研究院201会议室(国权北路1566弄E6栋) 富国基金 基金管理公司 - 浦银 - - 兴证地产 - - 易朱基金 - - 国联民生 证券公司 - 太保资产 保险资产管理公司 - 宁银理财 其它金融公司 - 山西证券 证券公司 - 中金公司 证券公司 - 开源证券 证券公司 - 国联安 基金管理公司 - 交银基金 基金管理公司 - 华商 - - 申银万国 证券公司 - 华泰证券 证券公司 - 国泰海通 证券公司 - 兴证基金 其它 - 平安养老 寿险公司 - 华泰柏瑞 基金管理公司 - 信达澳亚 基金管理公司 - 永赢基金 基金管理公司 - 德邦证券 证券公司 - 工银 - - 第一部分:公司情况介绍(一)公司业务情况介绍 上海城投控股股份有限公司(简称“城投控股”或“公司”)于1993年在上海证券交易所上市,前身为上海市原水股份有限公司。经过 多次改革重组,城投控股现已形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块,其中金融投资板块始终服务于前两大主业,通过产业基金、REITs等工具,为开发建设与租赁房运营提供资金支持,构建“投融建管退”的闭环生态。作为上海城市建设的“主力军”,我们打造了一批标杆项目,包括:新江湾城片区开发、思南公馆别墅改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、“城投宽庭”租赁住房等。(二)公司业绩简介2024年,公司实现营业收入94.32亿元,实现归属于上市公司股东净利润2.43亿元,截至2024年年度报告期末,公司归母净资 产209.02亿元,总资产846.69亿元,净资产收益率1.16%。(三)公司未来规划 城投控股将以成为“房地产特色化全产业链综合性一流企业”为目标,围绕开发、运营、产业投资三大业务,构建互为支撑、有机协同的战略生态体系,全面提升公司的核心竞争力。深耕上海,争做城市更新的执旗者、租赁运营的领军者和创新技术产业链的投资者,实现从“传统房地产开发商”向“城市生态服务商”的转变。 第二部分:提问与回答环节1、公司2025年的投资重点是什么? 答:公司近年来在房地产市场深度调整中保持敏锐洞察力,在品质住宅、租赁住房、产业链投资及REITs发行等领域展现出强大的发展韧性 。2025年,公司将进一步聚焦上海中心城区地块、保障性租赁住房项目、城中村改造等领域,做到增量优化、存量盘活和创新拓展,为公司可持续发展提供动力。 2、公司保障性租赁住房的经营情况、培育期、相关政策我们如何应对? 答:“城投宽庭”作为公司租赁住房运营品牌,借助保租房REITs的发行,已取得市场先机。目前累计运营社区10个,管理规模超1.4万 套,总运营规模正在向着“十四五”末达到2万套的目标迈进。“城投宽庭”已成为公司快速发展的板块,未来公司将继续以规模化运营为基础,做精服务,做强品牌。 3、全国房地产市场在调整过程中,上海作为一个一线城市,现在拿地的竞争也是越来越激烈。作为地方企业,如何面对这种竞争,做好开发业务? 答:作为深耕上海的本土企业,我们坚定看好核心城市发展机遇。上海房地产市场基本面扎实,居民置业需求基础稳固,消费升级潜力持续释放。面对土地市场竞争,我们坚持“精准研判、精益运营”策略:一方面依托本土化优势深度研判区域价值,优先获取具备长期发展潜力的优质地块;另一方面充分发挥公司多年积累的高品质开发经验,通过产品创新、服务升级打造差异化竞争力。我们将继续坚持稳健经营 理念,以“好房子、好服务、好口碑”为核心,在行业新周期中实现高质量发展。 4、目前政策倡导房地产新发展模式,强调好房子建设、旧城改造和城市更新。公司在上海旧城改造领域深耕了十余年,未来五到十年如何利用好这个优势,将这种优势转化为利润? 答:房地产新发展模式对整体房地产市场有利,中国房地产市场在这方面还有很大的发展空间。城投控股能够坚持稳健发展,一是上海做为国内特大型城市有足够的市场容量,二是城投控股长期深耕上海,有着独特的竞争优势。上海市房地产市场已经逐步进入了存量改造的时代 ,公司在片区开发、城中村改造、历史风貌保护以及其他存量改造项目中积累了丰富经验,深度理解市区各级政府需求,在多渠道获取具有较高历史风貌保护要求、片区开发、存量改造等土地项目方面具有更明显的优势。未来我们还会进一步关注上海城市更新中有价值的投资机会,打造更多的优质产品。 5、项目毛利率的变化趋势如何,今年项目毛利率会不会更好? 答:关于项目毛利率趋势,近年来受宏观环境波动及行业政策调控影响,公司整体毛利率水平呈现阶段性特征。从结转结构看,不同批次项目受开发周期、区域政策差异等因素影响,毛利率表现可能呈现一定波动性,这属于行业正常周期性表现。公司始终注重经营质量提升,通过精细化管理和产品力升级,为稳健发展奠定基础。具体财务数据请以公司定期报告为准。 6、公司除了上海地区,在其他的区域有没有一些拓展的想法或者是安排? 答:对于上海以外的市场,特别是重资产投入,我们现阶段保持谨慎态度。下一步我们将重点聚焦于“城投宽庭”运营提升和品牌创建工作 ,积极寻找轻资产输出的机会。7、公司在市值管理方面有哪些举措? 答:公司积极贯彻落实证监会、交易所、国资委等监管机构有关上市公司市值管理的要求,已制定并披露《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》。未来,公司将通过持续优化经营质效、深化多层次投资者关系管理、加大现金分红力度、提升信息披露质量、实施股份回购计划、坚持规范运作、强化“关键少数”责任、加强科技创新等举措,全面提升公司投资价值,切实增强投资者回报,推动实现企业的健康可持续发展。 8、分红派息方面未来有哪些计划? 答:公司历来重视对股东的稳定回报,积极贯彻落实证监会、交易所等监管机构有关上市公司现金分红的要求,同时综合考虑公司经营情况和发展需要,制定合理的利润分配预案,在条件允许的情况下进一步提高分红水平。公司2024年度现金分红金额占净利润的比例为41 .28%,相较前一年提升了5个百分点。