房地产行业统计局数据点评：信心仍处修复期，期待政策进一步放松

简称股价保利发展招商蛇口招商积余华润万象生活保利物业报告摘要 房地产评级：分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数行业总市值(亿元)行业流通市值(亿元)行业-市场走势对比相关报告1、《青岛公积金覆盖二手房，深圳等六市互认激活楼市》2025-06-152、《销售环比回升，楼市延续企稳》2025-06-113、《中央财政支持城市更新，一二手房成交量萎缩》2025-06-08 增持（维持）10,746.9710,344.91 102 内容目录1.行业宏观数据汇总..................................................................................................32.销售处于修复期，政策有望持续发力....................................................................33.投资持续承压，新开工仍弱，竣工节奏略放缓.....................................................64.到位资金同比仍降，融资改善空间可期................................................................75.政策继续放松，房价同比降幅收窄........................................................................76.板块龙头公司处于高位，看好长期投资价值.........................................................87.投资建议.................................................................................................................98.风险提示.................................................................................................................9图表目录图表1：行业宏观数据汇总.......................................................................................3图表2：各都市圈宏观数据汇总（2025年1-4月，分城市月度数据滞后全国数据）....................................................................................................................................3图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速..................................................4图表4：30大中城市成交面积同比增速...................................................................4图表5：销售均价及当月同比增速............................................................................5图表6：各都市圈销售面积累计同比增速.................................................................5图表7：库存总面积及同比增速................................................................................5图表8：各类商品房库存面积同比增速....................................................................5图表9：分地区销售面积增速...................................................................................5图表10：PSL新增投放与累计同比增速..................................................................5图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比................................................6图表12：土地购置与成交情况.................................................................................6图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率........................................................6图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比....................................................6图表15：房地产开发到位资金累计同比增速...........................................................7图表16：住房贷款利率走势.....................................................................................7图表17：70城房价指数当月同比............................................................................8图表18：全国住宅库销比.........................................................................................8图表19：M2同比增速..............................................................................................8图表20：A股地产板块市盈率.................................................................................9图表21：H股地产板块市盈率.................................................................................9 -2-请务必阅读正文之后的重要声明部分 -3-1.行业宏观数据汇总2025年1-5月，商品房销售面积为35315万平方米，同比下降2.9%，较2025年1-4月增速下滑0.1个百分点。其中，住宅销售面积下降2.6%，办公楼销售面积下降7.4%，商业营业用房销售面积下降6.0%。商品房销售额为34091亿元，同比下降3.8%，较1-4月增速下滑0.6个百分点。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降10.8%，商业营业用房销售额下降13.9%。2025年1-5月，全国房地产开发投资完成额为36234亿元，同比下降10.7%，较1-4月增速下降0.4个百分点。其中，住宅投资为27731亿元，同比下降10.0%，较1-4月增速下降0.4个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为76.5%。图表1：行业宏观数据汇总图表2：各都市圈宏观数据汇总（2025年1-4月，分城市月度数据滞后全国数据）2.销售处于修复期，政策有望持续发力 请务必阅读正文之后的重要声明部分 -4-请务必阅读正文之后的重要声明部分2025年1-5月销售面积同比-2.9%，较1-4月的增速下降0.1pct，1-5月销售金额同比-3.8%，较1-4月的增速下降0.6pct，住宅项销售金额同比下降2.8%。整体来看，住宅销售表现仍优于办公和商业类产品。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售面积分别同比-4.5%、0.3%、-2.8%、-6.0%，东部及东北地区销售同比整体较1-4月有所下跌。尽管行业整体销售仍处低位，但边际改善迹象逐步显现，市场情绪持续修复。一方面，政策宽松效应延续，首付比例、贷款利率持续下调；另一方面，“止跌回稳”的宏观政策定调增强市场预期稳定性，各地“去库存”政策亦在发力，提升成交活跃度。根据过去几年地产成交同比走势来看，地产小周期一般持续2-3年（见图3），但疫情带来阶段性扰动，波动幅度显著放大。从销售单月均价来看（图5），1-4月价格依然低位震荡，5月价格有所修复。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市成交均现反弹迹象。分都市圈来看（图6），2025年1-4月多数都市圈累计销售仍偏弱，结构性修复特征明显。在销售恢复不均衡的同时，当前商品房库存面积仍处高位，库存去化压力仍较大，预计后续“去库存+稳信贷”将持续作为政策主线，引导行业实现缓慢修复。图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速图表4：30大中城市成交面积同比增速来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所图表7：库存总面积及同比增速来源：WIND，中泰证券研究所图表9：分地区销售面积增速来源：WIND，中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分来源：WIND，中泰证券研究所图表8：各类商品房库存面积同比增速来源：WIND，中泰证券研究所图表10：PSL新增投放与累计同比增速来源：WIND，中泰证券研究所 -6-请务必阅读正文之后的重要声明部分3.投资持续承压，新开工仍弱，竣工节奏略放缓2025年，1-5月房地产投资同比-10.7%，较1-4月增速下降0.4pct；1-5月新开工面积增速同比-22.8%，较1-4月的增速上升1.0pct；1-5月竣工面积同比下降17.3%，较1-4月的增速下降0.4pct。我们认为，在房企拿地及新开工意愿依然偏弱的背景下，行业投资仍延续下行趋势。尽管核心城市土拍市场边际活跃，带动新开工环比出现回稳迹象，但整体开工节奏仍未见明显改善，投资修复基础仍不牢固。在房企拿地强度尚处下行期的情况下，我们判断新开工增速短期仍难显著走强。综合来看，在“供需双弱”的格局未明显扭转前，投资数据难以形成趋势性企稳。但随着政策端持续发力、销售端逐步修复，房企资金回笼能力有望改善，进而带动土地投资意愿回升，预计行业投资数据有望在下探过程中逐步筑底。图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同图表12：土地购置与成交情况来源：WIND，中泰证券研究所图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比来源：WIND，中泰证券研究所 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 -7-请务必阅读正文之后的重要声明部分4.到位资金同比仍降，融资改善空间可期2025年1-5月房地产开发企业到位资金同比-5.3%，较1-4月的增速下降1.2pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-1.7%、49.0%、-7.2%、-5.0%及-8.5%，其中利用外资回升，其他资金项同比仍处负增长。自筹资