房地产行业统计局数据点评：基本面处于修复期，仍待政策持续放松

2025年08月22日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 报告摘要 事件：国家统计局公布数据显示，2025年1-7月，商品房销售面积为51560万平方米，同比-4.0%，商品房销售额为49566亿元，同比-6.5%。全国房地产开发投资累计完成53580亿元，同比-12.0%。 销售处于修复期，政策有望持续发力 2025年1-7月销售面积同比-4.0%，较2025年1-6月的增速下降0.5pct，1-7月销售金额同比-6.5%，较2025年1-6月的增速下降1.0pct，整体来看，2025年7月销售环比有所下滑，主要系天气转热，市场迎来淡季所致。我们认为，当前市场一方面政策宽松的累积效应正在持续释放，另一方面“止跌回稳”的政策定调有效提振市场信心。目前，各地持续优化购房政策，并密集出台“去库存”相关方案，带动整体市场逐步企稳。我们判断，伴随政策持续加力，销售端修复的趋势有望延续。 投资持续承压，新开工仍弱，竣工节奏略趋缓 2025年，1-7月房地产投资同比-12.0%，较1-6月增速下降0.8pct；1-7月新开工面积增速同比-19.4%，较1-6月的增速上升0.6pct；1-7月竣工面积同比下降16.5%，较1-6月的增速下降1.7pct。在拿地及新开工意愿持续偏弱的背景下，行业投资数据仍处下行通道，新开工单月同比虽略有修复，但整体仍为负增长，显示企业开工节奏未明显改善。尽管核心城市拿地边际回暖，带动整体新开工环比小幅企稳，但房企拿地强度整体仍偏低，预计新开工增速短期难以走强。综合来看，当前市场供需两弱格局仍在延续，投资端短期内难以形成支撑，但随着销售回暖带动企业回款，拿地行为有望逐步恢复，行业投资数据有望逐步探底回稳。 相关报告 1、《多地发布住房公积金新政，二手房成交环比上升》2025-08-17 2、《北京放宽限购，一二手房成交下降》2025-08-103、《各地政策持续放松，一手房成交环比继续回升》2025-08-03 到位资金同比仍降，融资改善空间可期 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，较1-6月的增速下降1.3pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为0.1%、3.2%、-8.5%、-9.9%及-9.3%。当前行业整体融资渠道仍偏紧，但随着中央经济工作会议提出“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，同时“项目融资白名单”信贷额度持续加码，叠加销售端回暖带来的资金回流，房企到位资金情况预计将逐步改善。 投资建议：2025年1-7月房地产行业各项销售数据虽仍处低位，但“止跌回稳”政策基调延续，核心城市购房政策持续优化，市场信心仍处修复期，预计随着稳销售、稳资金等政策持续落地，行业有望迎来底部企稳。我们继续看好房地产板块的中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口、华发股份和保利发展等；港股方面可关注绿城中国、越秀地产与华润置地等具备估值优势与弹性的龙头公司。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 内容目录 1.行业宏观数据汇总..................................................................................................32.销售处于修复期，政策有望持续发力....................................................................43.投资持续承压，新开工仍弱，竣工节奏略趋缓.....................................................64.到位资金同比仍降，融资改善空间可期................................................................75.政策继续放松，房价同比降幅收窄........................................................................76.关注板块龙头公司，看好长期投资价值................................................................97.投资建议.................................................................................................................98.风险提示.................................................................................................................9 图表目录 图表1：行业宏观数据汇总.......................................................................................3图表2：各都市圈宏观数据汇总（2025年1-7月，分城市月度数据滞后全国数据）....................................................................................................................................3图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速..................................................4图表4：30大中城市成交面积同比增速...................................................................4图表5：销售均价及当月同比增速............................................................................5图表6：各都市圈销售面积累计同比增速.................................................................5图表7：库存总面积及同比增速................................................................................5图表8：各类商品房库存面积同比增速....................................................................5图表9：分地区销售面积增速...................................................................................5图表10：PSL新增投放与累计同比增速..................................................................5图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比................................................6图表12：土地购置与成交情况.................................................................................6图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率........................................................6图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比....................................................6图表15：房地产开发到位资金累计同比增速...........................................................7图表16：住房贷款利率走势.....................................................................................7图表17：70城房价指数当月同比............................................................................8图表18：全国住宅库销比.........................................................................................8图表19：M2同比增速..............................................................................................8图表20：A股地产板块市盈率.................................................................................9图表21：H股地产板块市盈率.................................................................................9 1.行业宏观数据汇总 2025年1-7月，商品房销售面积为51560万平方米，同比下降4.0%，较2025年1-6月增速下滑0.5个百分点。其中，住宅销售面积下降4.1%，办公楼销售面积下降3.0%，商业营业用房销售面积下降6.1%。商品房销售额为49566亿元，同比下降6.5%，较1-6月增速下滑1.0个百分点。其中，住宅销售额下降6.2%，办公楼销售额下降4.6%，商业营业用房销售额下降11.4%。2025年1-7月，全国房地产开发投资完成额为53580亿元，同比下降12.0%，较1-6月增速下降0.8个百分点。其中，住宅投资为41208亿元，同比下降10.9%，较1-6月增速下降0.5个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为76.9%。 2.销售处于修复期，政策有望持续发力 2025年1-7月销售面积同比-4.0%，较1-6月的增速下降0.5pct，1-7月销售金额同比-6.5%，较1-6月的增速下降1.0pct，住宅项销售金额同比下降6.2%。整体来看，办公销售表现优于住宅和商业类产品。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售面积分别同比-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%，全部地区均下滑。整体来看，2025年7月销售环比有所下滑，主要系天气转热，市场迎来淡季所致。我们认为，当前市场一方面政策宽松的累积效应正在持续释放，另一方面“止跌回稳”的政策定调有效提振市场信心。目前，各地持续优化购房政策，并密集出台“去库存”相关方案，带动整体市场逐步企稳。我们判断，伴随政策持续加力，销售端修复的趋势有望延续。 根据过去几年地产成交同比走势来看，地产小周期一般持续2-3年（见图3），但疫情带来阶段性扰动，波动幅度显著放大。从销售单月均价来看（图5），1-7月价格依然低位震荡。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4）