2025年全球物流与工业地产市场动态报告

2025 点击选择章节 通过选择图标导航至内容 简介关键要点 需求的市场驱动因素 贸易消费不确定性的挑战 全球物流和工业产权成本 工资成本电费成本 全球物流和工业市场状况 这对房地产利益相关者意味着什么？ 当前市场状况预计未来三年的市场状况预期空置率变化需求预期驱动因素预期租金增长 2摩根士丹利 货物运输一直都很复杂，而如今错综复杂的供应链使情况更加严峻。由于生产地往往远离消费地，货物必须跨越漫长的距离才能在需要的地方和需要的时间到达。消费者行为的转变进一步增加了产品处理和最后一公里配送策略的复杂性。 尽管存在这些挑战，但一个不变的事实是：商品的生产和流通依赖于房地产。合适的房地产因行业而异，但理解市场状况对于谈判交易至关重要。 本报告《航点》作为物流和工业地产用户及所有者的指南，旨在帮助读者不仅了解市场如何演变，还了解其演变的缘由。通过分析需求驱动因素、成本构成和地产市场状况，它为利益相关者提供了在快速变化的市场中制定有效地产策略所需的洞察力。 简介 航点：全球工业动态3 关键要点 供应链弹性和多元化 企业正在重新配置供应链，以优先考虑弹性和灵活性，包括多元化供应商基础和探索近岸外包策略 。 电子商务持续增长，继续推动需求 过去十年间全球电子商务增长了289%，其快速增长正推动对多样化物流设施的需求。它是未来三年美洲和EMEA地区空间需求的主要驱动因素，也是亚太地区第三大驱动因素。 租赁增长预期 尽管近期进行了调控，预计到2027年，全球物流和工业市场的超过一半将经历租赁增长，这得益于强大的租户需求和关键地区供应的增加。 适应市场状况 在许多市场，租户友好的条件占据主导地位，但预计未来三年将转向中性和房东有利的条件，特别是在北美和欧洲、中东和非洲地区。 在不确定性中的长期愿景 企业正平衡短期挑战（如经济放缓和关税上涨）与长期战略，以优化选址、供应链配置和房地产决策，实现可持续增长。 成本压力影响房地产决策 建筑材料的成本、能源和劳动力的不断上升正在影响选址和运营决策，亚太地区、拉丁美洲和欧洲、中东和非洲的市场在劳动力和能源费用方面提供了成本优势。 4基斯曼和韦克菲尔德 在此背景下，潜在利益相关者策略包括：占用者： •利用不确定性来多元化和强化供应链，包括重新评估位置和房地产需求。 •立即行动于“关键任务”场地，因为预计租户友好条件将很快转变。保护现有资产或规划新设施，特别是在空置率可能紧张的市场中。 •做好应对短期内房地产成本上升的准备，包括租金上涨以及由于材料成本波动导致的装修和建筑费用增加。 投资者和房东： •了解您的资产在租户供应链中的重要性，以与其需求保持一致并确保留存。 •现有资产在短期内可能提供更好的风险回报率，因为建筑材料的成本变得更加波动。在短期内，翻新项目可能比新建项目更具可行性。 •当市场转向中性或房东有利条件时，如果成本保持可控，对提供新供应的信心可能会增长。 航点：全球工业动态5 需求的市场驱动因素 贸易和消费是物流和工业地产需求的基本驱动因素。虽然结构性驱动因素——例如转向可持续建筑以满足ESG目标并提高运营和成本效率——也会影响用户寻求的物业类型 ，但贸易和消费仍然是该领域需求的基础。 6Cushman&Wakefield 美元万亿美元 贸易 在过去的50年里，全球贸易蓬勃发展，这得益于物流领域的进步，如集装箱化和信息技术与通信技术（ICT）网络的发展，这些进步降低了交易成本，加强了国际贸易联系。企业向全球扩张，重新组织其全球价值链，以利用亚太地区（尤其是印度、马来西亚、越南和中国大陆）、拉丁美洲（尤其是墨西哥和哥斯达黎加）以及中欧和东欧制造业中心以及南欧较低的生产和劳动力成本。这一转变使亚洲成为全球制造业中心，而贸易协定的普及进一步塑造了全球商品流动。 全球商品贸易 按地区 25 20 15 10 5 0 亚洲 美洲 欧洲 非洲 大洋洲 来源：联合国贸易和发展会议 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 2022 航点：全球工业动力学7 商品出口贸易流量，按出口和进口国家或地区划分 美洲 不含美国 亚洲不含中文 大陆 中文大陆 欧洲 剩余世界 美國 从到 来源：ITC世界地图 近期中断凸显了长而复杂的供应链的脆弱性。随着全球金融危机（GFC）的发生，全球贸易在21世纪初开始放缓，这暴露了与延长金融和贸易网络相关的风险。对贸易趋势的分析表明，世界经济已经进入了一个阶段“后巅峰全球化,”在预期全球贸易将继续增长，但增速将低于前几年的地方。 8克鲁斯曼与韦克菲尔德 货物全球贸易占GDP的百分比 60% 50% 全球峰值 贸易 40% 30% 20% 10% 0% 来源：世界贸易组织，世界银行 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 在这个全球化的变革时代，韧性、多样化和灵活性等新优先级正在重塑供应链策略。企业越来越多地多元化供应商基础为减少对单一地区的依赖并降低中断风险。 近岸外包也获得了关注，将生产靠近消费市场 为了增强控制和灵活性。像东欧和南欧、北非、墨西哥、哥斯达黎加和其他拉美国家这样的地区是这一趋势的关键受益者。 中断的快速节奏和规模凸显了迅速有效地适应供应链和物流网络以满足不断变化的情况和期望的迫切需要。因此，位置策略持续演变，对实地房地产需求有重大影响. 航点：全球工业动力学9 消耗 按地区划分的总销售额和在线零售额 12 10 8 6 4 2 0 2019 2024 美洲 2029F 2019 20242029F 亚太地区 在线 2019 20242029F emea 总计 来源：GlobalData 美元万亿美元 零售通常占新物流和工业租赁活动的25-30%，第三方物流供应商再贡献27-33%。虽然传统的“砖瓦水泥”零售仍占主导地位，但电商是增长最快的零售细分领域，也是物流空间需求的关键驱动力。 无论零售渠道如何，零售商的物流决策围绕两个关键原则： 最大化客户体验和最小化服务成本.在这错综复杂中，零售商必须做出战略房地产选择，包括位置在物流节点 规格ofthebuildingsandthe它们运作的方式它们——包括人员和技术的使用——以满足经验和成本这两个相互竞争的需求。这也可能涉及使用零售空间进行在线履约功能，例如店内提货、送货上门和客户退货处理。 10克鲁斯曼与威克菲尔德 不确定性挑战 在过去的二十年里，像全球金融危机、新冠疫情大流行、重大冲突和极端天气等事件扰乱了全球商品的流动。最近，在特朗普政府实施强硬的经济转变后，引入了对全球经济造成重大冲击通过单方面对美进口商品征收关税。贸易中断并非新鲜事，供应链一直都在适应不断变化的贸易动态，并且将继续这样做。 美国所有进口商品的有效关税税率，% 30 有效关税率(C&W)基线），% 解放日（4月2日） 90天暂停，中国 增加到145%（4月9日） 25.4 25 20 20.5 17.5 15 关税缓慢2026年跌落astradedeals经协商 7月1日st2026; USMCA reneval 10 有效关税利率上升 从1.5%到3% 特朗普的第二次术语 5 特朗普的第一次术语 0 来源：穆迪分析，丘奇街研究 2015年第一季度 2015Q4 2016Q3 2017Q2 2018年第一季度 2018Q4 2019Q3 2020Q2 2021Q1 2021Q4 2022年第三季度 2023Q2 2024Q1 2024Q4 2025Q3 2026Q2 2027Q1 2027Q4 当前的贸易和宏观经济环境仍然高度波动因此，着眼于当前状况，采取更广泛的视角来识别关键问题，而不是关注具体结果，是恰当的： •动态电价变化表明它们可能已经达到顶峰，并有可能随着时间的推移而缓和。因此，业务决策应以更广泛、更长期的视角做出。 •如果仍然存在关税，对企业、消费者、经济和房地产市场的冲击将取决于产品和国家之间的任何差异。这非常微妙 ，需要细致的分析。 •全球信心减弱，放缓了近期经济增长，但潜在的中央行干预可能会促使2026年反弹。 •预计物流和工业地产的需求将出现增长，其中欧洲、中东和非洲地区（EMEA）的国防开支增加是一个关键例子。 航点：全球工业动态11 区域 2024 2025F 2026F 美國 2.8% 1.1% 1.2% 北美洲 2.6% 1.0% 1.1% 南美洲 2.2% 2.4% 2.6% 欧元区 0.8% 0.7% 0.8% 亚太地区 3.9% 3.4% 3.3% 世界 2.7% 2.0% 2.0% 国内生产总值增长率（实际年平均增长率） 来源：穆迪分析，克而瑞研究 随着不确定性和不断上升的成本威胁给企业和消费者带来压力，预计2025年的经济增长将放缓；然而，随着这些因素逐渐消退，展望2026年经济增长将开始加速。在出现更清晰的路径之前，交易过程可能会变慢由于对订单簿和消费者支出的信心不足，企业不太可能承诺新的空间，而选择保留资本并避免与搬迁或扩大设施相关的业务中断或成本。对个别市场的影响将取决于两个关键因素：关税影响的严重程度以及国内消费抵消较弱贸易活动的的能力。 租赁流程已经延长在过去的几年中，许多市场的预期将进一步扩大。在关税宣布后的几周里，由于企业等待明确性 ，物流和工业空间的租赁活动已经放缓。大约四分之三的受调查的美国市场报告称，由于关税而导致了租赁决策的延迟。虽然在其他地区的影响不那么明显，但它几乎立即就能感受到。 12坎福森与威克里夫 关税对租赁决策的影响 (潜在)关税是否延迟了您市场的工业租赁 美洲 亚太地区emea 全部 0% 20% 40% 追踪的市场百分比 60% 80% 100% 未延迟租赁 延期租赁6-12个月无限期推迟 推迟租赁3-6个月 延期租赁超过一年 来源：Cushman&WakefieldResearch 共同来看，这些因素凸显了制造业和贸易模式的转变，以及持续对供应链进行压力测试的必要性，这需要对投入成本以及更广泛的物流和工业市场状况进行全面考虑。关键信息在于，虽然目前的重点在于特朗普政府宣布的关税，但过去中断事件的教训不应被忽视。这突显了将多样性及弹性构建纳入供应链的重要性，使企业能够适应并应对短期和长期的市场冲击。 航点：全球工业动态13 全球物流和工业产权成本 企业必须制定和实施有效的房地产策略，以应对商品的生产、采购和向消费者的交付。优化物流网络涉及市场准入、可用劳动力、供应商邻近性、物流效率、库存水平和可靠的能源供应等因素。 财务成本在这些关键决策中起着关键作用，尤其是设施的经营成本。 租金、劳动和能源是影响选址的三个主要成本组成部分。 14坎南威克与怀克菲尔德 租金 近年来，房地产市场趋势以强劲的承租人需求和有限的空间可用性为标志，推动了各地区的租金增长。全球许多市场已创下租金新高,有一些人发现过去五年的租金翻了一番多。 租金平均比2019年底全球高41%美国引领了这一趋势 ，租金较五年前上涨了57%。受新泽西州和宾夕法尼亚州需求特别强劲的市场推动，东北地区的增长尤为显著 ，五年期平均增长率为84%，而南部和中西部地区的租金增长则相对温和。西部地区在2021年至2023年间最初录得显著增长，但2024年因需求降温以及空置率上升而出现明显下滑。美洲其他地区的租金波动较大，2020年出现下滑，2021年至2023年反弹，而部分地区在2024年再次报告下滑。 欧洲、中东和非洲地区的租金走势相似，现在平均比2019年水平高38%。增长尤其强劲的是英国、捷克共和国 、荷兰和挪威，而土耳其五年内增长90%主要归因于高通胀，2022年10月达到峰值85.5%，2025年3月为38.1 %。 在亚太地区，租金