工作区（WKP）：2025财年：修复、加速与规模化

66.8774.028.4034.502025A 62.264.472.0781.0798.0831.028.4029.2031.3032.4034.0038.002026E2027E2028E 萨里姆·乔杜里* | 股票分析师+44 (0)20 7029 8423 | schaudhry1@jefferies.com迈克·普雷 * | 股权分析师44 (0) 20 7029 8422 | mprew@jefferies.com 长远视角：工作区请参阅本报告第4-9页的重要披露信息。链接至ESG行业报告 - 链接投资逻辑 / 我们的不同之处可持续性很重要本报告仅供杰富瑞客户阅读。禁止未经授权的传播。管理层问题：EPC改造成本与建设价格上涨相关是否存在上行风险；2）政府是否可能将绿色建筑基准切换为一个比EPC更严格和昂贵的指标；3）成本能否通过服务费从租户处收回，或计入预定生命周期维护中；4）在必要的资本支出部署完成前，是否存在相对投资组合表现不佳的风险？•WKP预计未来租金和入住量将进一步增长。•麦凯收购带来的增长机会，非核心资产出售降低杠杆率。•发展和翻新需要花费更长的时间才能出租，成本将留在公司。•DCF估值法基础上的PT。主要材料问题：温室气体排放 - 越来越多的房地产投资信托基金正在实施能效措施、获取清洁能源并实施碳减排目标。尽管会增加成本，房东可以通过提高这些措施的渗透率来提升定价权。公司目标：1）该集团72%的投资组合目前低于英国立法要求在2030年截止日期前达到A级-B级能源性能认证（EPC）的最低标准；2）该集团估计相关的整体翻新成本为5000万至6700万英镑，在此业务的GAV（业务总价值）背景下可以忽略不计。•以绿色溢价为资产恢复COVID，具有更强环境资质。•伦敦办公室剩余的流动资产支持稳健的资产负债表。•随着入住率的提高，通过增长收入和降低成本来增加经营现金流。基本情况530p，+31% 上行情景700p，+73%•经济增长率仍高于预期，导致租金增长更为显著。WKP的短期租赁特点使现金租金跟踪ERV增长。•占用率仍然更稳健。•在开发管道方面已经取得了良好的进展。在市场更强的情况下重新表述交付，将导致更早的利润确认。•资本增长优于预期，而收益解压缩低于预期。 催化剂•开发活动在租户搬离时会初始影响收益。存在开发后租赁时间延长和租金较低的风险。•资本价值减少，收益解压。下行情景300p, -26%随着租金再次增长，固定成本基础大致稳定且杠杆得到控制，股息覆盖率为1.2倍，加上非核心麦凯剥离业务（2000万英镑），构成了短期内的催化剂。•经济增长令人失望，银行进一步收缩信贷，而WKP的租户基础出现逆转。空置率可能保持稳定，但需求疲软导致租金议价能力下降。 2 ..请参阅本报告第4-9页的重要披露信息。来源：公司数据，Jefferies图5 - WKP DCF假设图3 - WKP - 摘要预测和估计损益表年末：三月净租金收入管理费用EBITDA净利息应付周期性PBT重估盈余IFRS PBT税IFRS 专利IFRS每股收益 (p)每股收益（p）DPS (p)DPS的百分比增长加权股份数量 (m)派息封面（每股收益/每股股息）（x）股息支付率(%)资产负债表年末：三月投资属性（包括开发与交易）净债务其他净资产/负债净资产EPRA调整后(含稀释)调整后净资产每股调整后净资产（p）adj NAV的百分比增长基础投资组合价值变化百分比期末股份数量（百万）总LTV (%)比率分析EBITDA利润率（%）净债务/EBITDA管理费用占租金比例(%)负债总额/总资产(%)EBITDA/利息费用来源：Jefferies本报告仅供杰富瑞客户阅读。禁止未经授权的传播。 (《马拉喀什协定》第3条第1款e项和第7条)公司特定披露公司估值/风险工作区工作空间是一家英国房地产投资信托基金，专注于为伦敦市中心的小型企业提供灵活的住宿。公司介绍分析师认证：杰弗里斯评级说明买入 - 描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）达到15%或更多的证券。投资建议记录工作区杰弗里金融集团股份有限公司、其附属公司或子公司在 Workspace 的证券或 ADR 上做市。DCF估值基础上基于PT。风险：租金上涨低于预期。估值方法论CS - 覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司的分析覆盖。NC-不涵盖。Jefferies不覆盖这家公司。我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券和公司（或主体）的个人看法。我还证明，我任何部分的报酬，无论是直接还是间接，都与本研究报告中所表达的具体建议或观点无关。nr - 投资评级和目标价格已被暂停。此类暂停符合相关法规和/或杰富瑞政策。非美国分析师的注册：Sarim Chaudhry受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国子公司，并且未在FINRA注册/具备研究分析师的资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员公司）的关联人士，因此可能不适用FINRA规则2241以及与标的公司的沟通限制、公开露面和研究所持证券交易的限制。就所有Jefferies员工而言，负责本报告所述金融工具覆盖的分析师的收入部分基于公司整体业绩，包括投行业务收入。我们力求根据适当情况更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，大多数报告将根据分析师的判断以不规律的时间间隔发布。非美国分析师的注册：迈克·普鲁（Mike Prew）受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国关联公司，并且未在FINRA注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员公司）的关联人士，因此可能不受FINRA规则2241以及与研究分析师所持证券交易相关的与目标公司沟通、公开露面等方面的限制。请参阅本报告第4-9页的重要披露信息。本报告仅供杰富瑞客户阅读。禁止未经授权的传播。我，萨里姆·乔杜里，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉安全（品）和所涉公司（司）的个人看法。我还证明，我的任何部分薪酬不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。受限 - 描述在Jefferies参与某些交易时，公司政策或适用的证券法规禁止某些类型的信息交流，包括投资建议的发行人。推荐已发布2025年6月5日 上午11:16推荐分布式2025年6月5日 上午11:31持有 - 描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为正15%或负10%的证券。表现不佳 - 描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为负10%或更低的证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，预期的总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更多，因为这些公司的波动性通常高于整体股市。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，预期的总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，预期的总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为负20%或更低。监控股 - 描述公司基本面和财务状况正在被监控的证券，并且不提供任何财务预测或对公司投资价值的意见。 4 07/12/202209/23/202201/20/202503/20/2025UP: 表现不佳请参阅本报告第4-9页的重要披露信息。B：买H: 保持D：已丢失保障可能阻碍我们实现价格目标的風險杰弗里特许经营选择一：启动覆盖买入：921.00p10月22日买入：596.00p本报告仅供杰富瑞客户阅读。禁止未经授权的传播。杰富莱分配评级的 methodology 可包括：市值、到期日、成长/价值、波动率以及未来 12 个月预期总回报。目标价位基于多种 methodology，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流 (DCF)、EBITDA、EPS、现金流 (CF)、自由现金流 (FCF)、EV/EBITDA、P/E、PE/成长、P/CF、P/FCF、溢价（折价）/平均组 EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组 P/E、资产分拆、净资产价值、股息回报以及未来 12 个月净资产收益率 (ROE)。注意：上方“评级与目标价历史”图表中的每个方框代表过去三年中分析师对一家公司发起的行动，包括对公司的评级或目标价进行变更，或终止对该公司的覆盖。图例：本报告仅供一般传阅，并不提供针对个别投资者的具体投资建议。因此，本报告中所讨论的金融工具可能并非适合所有投资者，投资者必须根据自身的具体投资目标和财务状况，并视需要利用自身的财务顾问，自行做出投资决策。本报告中所建议的金融工具的过往业绩不应被视为对未来结果的预示或保证。本报告中所提及的任何金融工具的价格、价值及其收益都可能上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率变动可能对报告中所描述的金融工具的价格、价值或收益产生不利影响。如价格以非美元货币显示，请注意，我们的当地货币价格目标是基于前一交易日汇率进行的货币转换（除非另有说明）。若该日期之后汇率发生波动，将影响非美元目标价格，且不应再依赖于此。此外，投资ADRs等证券的投资者，其价值受基础证券货币影响，实际上承担了货币风险。杰弗里斯特许经营选择包括我们股票分析师在12个月内提出的最佳股票建议中的股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利的风险/回报率以及杰弗里斯分析师推荐的投资主题等因素。杰弗里斯特许经营选择将仅包括买入评级的股票，数量可根据分析师的纳入建议而变化。新机会出现时将添加股票，当纳入原因改变、股票达到预期回报、不再是买入评级和/或触发止损时将移除股票。标准普尔股票120天波动率处于最低四分位区的股票将继续有15%的止损，其余股票将有20%的止损。特许经营选择并非旨在代表推荐的股票组合，也不是基于行业，但我们可以注明我们认为选择属于哪种投资风格，如成长型或价值型。 80070060050040030009/12/202311/21/202304/12/202411/12/20245评级和目标价历史记录：Workspace (WKP LN) 截至 2025-04-06买入：834.00p买入：650.00p买入：772.00p买入：678.00p买入：640.00p7月23日10月23日1月24日4月24日7月24日10月24日1月25日4月25日7月22日1月23日4月23日买入：575.00p 本报告仅供杰富瑞客户阅读。禁止未经授权的传播。评分分布请参阅本报告第4-9页的重要披露信息。买入持表现不佳 * * *20, 60马丁路,悉尼NSW 2000;电话+61 2 9364 2800。请参阅本报告第4-9页的重要披露信息。其他重要披露048624，电话：+65 6551 3950其他重要披露新加坡：由新加坡货币管理局颁发牌照的Jefferies新加坡有限公司；位于新加坡80拉菲尔路#15-20，华侨银行广场2号澳大利亚：杰弗里斯（澳大利亚）有限公司（ACN 623 059 898），持有澳大利亚金融服务牌照（AFSL 504712），位于本报告仅供杰富瑞客户阅读。禁止未经授权的传播。英国：Jefferies International Limited，由金融行为监管局授权和监管；注册于英格兰和威尔士，注册号1978621；注册办公地址：伦敦伯金盖特100号，EC2N 4JL；电话+44 (0)20 7029 8000；传真+44 (0)20 7029 8010。德国：Jefferies GmbH，由德国联邦金融监管局授权和监管，BaFin-ID: 10150151；注册办公地址：德国法兰克福Bockenheimer Landstr. 24，60323；电话：+49 (0