2025年单户住宅（SFH）租赁市场表现与机遇报告

定义：多户型住房 (MFH):城市位置的平板LED BTR方案。合租：城市位置的 studio 领导的 BTR 计划。从日益增长的跨境需求到与更多拥有体量和中小型开发商建立合作伙伴关系的机会，我们重点介绍了一些SFH领域最大的投资和发展趋势快速浏览独立住宅(SFH): 位于郊区的以住房为主导的BTR方案。建至租 (BTR):制度拥有的私人租赁房屋，由专业人员管理，通常是专门建造的。 2 家庭住房报告2025全球资本流入2024年跨境资本投资SFH金额同比增长了45%10.6亿英镑下一阶段的投资将看到更多样化的全球资本寻求进入该领域，反映出英国多户住宅市场的演变。虽然这将继续由北美领导，但欧洲参与者和亚太地区的兴趣正在增长。我们对英国生活领域中60位最大投资者的调查指出，未来五年SFH将是最大的增长领域，71%的受访者表示他们计划在那段时间内瞄准该领域，而目前只有41%的人在投资。在这些计划投资的参与者中，29%得到来自欧洲、亚太地区或中东的资本支持。 24%近几年BTR的一个重要故事是新兴子行业的发展，特别是针对SFH的资本增长。自2023年以来，已有超过36亿英镑投资于收购或资助SFH，占了138% 的总 BTR 投资额。去年，全国完成了创纪录的 31 笔 SFH 交易，同比增长 24%，是 2022 年水平的两倍多。由于这一投资涌入，SFH 现在在 UK 的 132 个地方政府中正成为焦点，并有越来越多的证据表明 SFH 能够在广泛的市场中取得成功。现在，UK 有 14,353 套完整的、可运营的 SFH 住宅，分布在 212 个项目中。未来的交付管道也有所增长，目前有 11,262 套 SFH 单元正在建设中，另有 8,212 套已获得完全规划许可，其中东南地区引领区域发展。SFH 现在占当前正在建设的总 BTR 住宅的五分之一。投资驱动发展2024年英国独立住宅交易量同比增速 现有管道内地块中潜在的SFH交付488,679建房者合作关系5独立住房有潜力在帮助政府实现雄心勃勃的住房目标中发挥关键作用，通过为供应增加大量所需的增量。在英国各地，我们的分析已确定超过100万块私人地块位于超过9,000个以住房为主导的选址上，这些地块目前正在建设中或处于规划某个阶段。其中，最大份额的地块正在大型的500户或更多住宅选址上交付（434,405块地块），平均规模为807套单位。假设一个对机构投资者的甜点规模约为一个选址上125套单位（尽管存在更大和更小的需求），仅大型选址就有潜力为该部门增加超过70,000套独立住房单位。大型选址并非独立住房供应的唯一来源。我们的分析显示，在中小型选址上还有415,524套独立住房地块的潜力。尽管并非所有地块都适合或可供投资者，但这突显了仅从已进入规划管道的选址中，独立住房供应的巨大潜力。与建筑商的合作将是实现这一规模的关键。 1m家庭住房报告2025根据当前的人口和住房拥有权分布数据，SFH住房可能被吸收，占总BTR行业的55%扩展路线3SFH内部的机会规模巨大。大约310万租户目前居住在英国的郊区，但当前私人出租住房中仅有0.2%由SFH投资者运营。基于当前人口和住房权属分布数据，并将我们的预测（即BTR部门在完全成熟时具有至少占所有私人出租家庭30%的潜力）应用其中，这意味着能够吸纳超过100万套SFH住房。随着时间的推移，市场潜力将随着人口增长和住房权属分布的变化而增加。鉴于需求池的规模，预计SFH交付将超越多户住宅。要实现这一目标，投资者需要与承接量和中小企业开发商合作，后者掌握着大规模交付的关键。随着销售市场的升温，我们预计建房商和投资者都将持续表现出对前瞻性资金交易的兴趣。鉴于土地费用预先支付且建设成本完全融资，这一策略对建房商的财务表现最为有利。 46%缩小PRS尽管单身家庭住房投资和开发有所增加，但出租房市场持续存在供应与需求之间的巨大缺口。去年第四季度，英国出租房源数量比2017-2019年的平均水平减少了26%。这种供应不足已经4已在整个市场看到，但对房屋来说最为普遍。总体而言，Q4出租的房屋数量下降了29%，而两居室、三居室和四居室分别下降了38%、31%和24%。国家住宅房东协会的数据显示，46%的房东打算在未来12个月内出售房产，较去年年初的31%有所上升。独立房屋可以替代一些从租赁市场流失的房屋，但目前交付速度并没有带来任何改善。这对投资者和运营商来说意味着一段高于平均水平的租金增长期，以及现有和新项目中的强劲入住率和租约增长。私人房东中有 say 他们打算在未来 12 个月内卖出房产 4202080706050403020100图1：单一家庭住房投资占比更大BTR交易的数量和比例热门房产共享居住SFHMFHSFH占总BTR交易额的百分比（右轴）交易数量曾经由少数投资者和运营商主导的小众资产类别，SFH如今正吸引更多机构资本，从养老金到私募股权支持的公司，其中许多公司也在多户住宅市场保持活跃。独立住宅（SFH）已巩固其作为建租市场关键组成部分的地位，在过去两年中，按价值计算，其占建租总投资近40%。英国约有60%的私人租户已经住在房屋里。由于销售市场的价格和供应限制，他们中的许多人租期更长，直到更晚的人生阶段；近三分之一的人已经在他们目前的地址居住了五年以上。英国的单户住宅市场正吸引着前所未有的投资者兴趣。资本配置正因其强劲的表现和长期增长潜力而迅速增加。随着需求超过供应，该部门持续提供有吸引力的回报和韧性。对于许多人来说，随着BTR行业进入其下一个增长阶段，SFH将成为显而易见的下一步，提供多元化投资于一个受益于与城市多户住宅相同的结构性尾流和防御性质量的资产类别，但它拥有一个极其庞大的目标市场，并可能更快地实现收入和规模。 2021202220232024来源：Knight Frank 研究建筑规模家庭住房报告20252024年完成31笔SFH交易，是2022年的两倍多。SFH从2020年占BTR交易总量仅2%上升至2024年的43%。很少有行业能享受到这样的利好。机构投资者正在做出回应。2024年，用于收购或资助单一家庭住房（SFH）的资金超过18亿英镑，继2023年创纪录的19亿英镑支出之后。自2020年以来，该行业已投入约44亿英镑。与此同时，更高的抵押贷款利率以及不断变化的税收和监管环境促使许多私人房东优化其投资组合，进一步加大了出租房屋的供应压力。投资者需要规模,而握有交付关键的房子建造商们一直经历了艰难的时期。因此,合作伙伴关系已成为独立住房投资者快速实现规模的主要市场渠道,越来越多的房子建造商希望将独立住房融入其商业模式中。例如,佩斯曼在2024年完成了向投资者1456笔大宗销售,从2023年的780笔有所增长,并预计其对机构投资者的销售额将贡献其未来交易量的10-15%。 50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0% 家庭住房报告2025结果已经涉及多项涉及多个站点和多个开发阶段的重大交易。自2023年底以来，由Vistry和Blackstone支持的Leaf Living已经达成协议，在多个站点交付超过3000套多家庭住宅。不可避免地，尽管，销售市场将加强——尤其是随着利率和抵押贷款利率持续下降。这意味着，虽然一些房屋建设商已经承诺采用多租户模式，但进行大型多项目交易的意愿可能会减弱。我们的预期是，因此将会有更多的单项目融资发生。这也可能导致当前折扣相对于市场价值房屋建设商愿意接受的差距缩小（通常为5-15%）。与此同时，除了这些大型投资组合交易外，单一项目销售的数量也在不断增加，包括来自市场新进入者的销售。 Knight Frank去年为Invesco的Beaulieu Park交易提供建议，并为Barratt代理了Kennedy Wilson在该行业的首笔交易。仅在2024年，Kennedy Wilson和CPP就通过四笔交易投资了超过2亿英镑，这些交易将提供大约900套独立家庭住宅。因此，去年完成了创纪录的31笔SFH交易，尽管其中一些涉及多个校区，同比增长24%，是2022年水平的两倍多。SFH从2020年占总BTR交易量的2%增长至2024年的43%。平均交易额为5800万英镑，相比之下，多户住宅平均交易额为8000万英镑，但单曲销售则降至3300万英镑。 合作伙伴关系已成为SFH投资者实现快速规模的主要市场渠道，越来越多的开发商希望将租赁住房纳入其商业模式中。” 633%图 5：SFH 走向全球受访者当前已投资并预计到2029年将投资的百分比，按资金来源划分资金或投入？构建管道United Kingdom当前SFH投资者按资金来源随着新的投资者进入该领域，并且投资持续增长——包括更多地域多样化的稳定型投资组合的交易——我们预计南英格兰、东米德兰、东马耳他和中马耳他等更多高增长郊区的SFH开发将会出现。由于大量投资的涌入，SFH现在正在英国132个地方当局推进，并且有越来越多的证据表明，SFH可以在各种市场中实施。2024年，48%的独立住房交易是远期承诺，较2023年的24%有所上升，且与当年达成的远期基金数量持平。仅3%的交易是为稳定组合。远期承诺交易的增加，伴随着建筑商销售市场面临的持续挑战，以及投资者在融资成本居高不下时希望推迟成本和分担风险的需求。这一地理扩张得益于英格兰南部市场活力的提升，那里的住房需求最大，同时投资者寻求地域多元化的项目以实现均衡的投资组合。事实上，去年71%的独立住宅总支出投向了东南部和英格兰东部，而2021年这一比例为零。 56%6%6%北美洲中东 & 非洲 17%6%下一波资本亚洲太平洋预计到2029年按资金来源划分的SFH投资者这一增长趋势预计将得以延续。我们对英国生活领域60家最大投资者的调查显示，未来五年SFH将成为最大增长领域，71%的受访者表示他们计划在那段时间内瞄准该领域，而目前的比例为41%。 40%31%6%家庭住房报告2025来源：Knight Frank 研究所，NextGen Living 调查 2025 备注：数字已四舍五入，可能不等于 100% 15%63%4%7%10%图6：地理多样性：SFH投资向南移动2024年新进入者的首笔交易家庭住房报告2025总投资中用于单一家庭住宅的百分比NAME投资者供应商东安格利亚投资组合肯尼迪·威尔逊巴雷特比尤利公园英仕曼霍普金斯之家柿子投资组合门房/灰鹰柿子2021年投资迄今为止的投资主要是由国内和北美参与者驱动的，尽管预计这将扩大——反映了多户住宅市场的演变。例如，去年，Long Harbour为其单身家庭住房（SFH）项目从韩国国家养老金服务（NPS）获得了3亿英镑的股权承诺。的确，在我们的调查中，表示计划到2029年在英国投资SFH的受访者中，29%得到了来自欧洲、亚太或中东的资金支持。 71%11%49%2%5%1%3%7%12199200由 Knight Frank 顾问。资料来源：Knight Frank 研究来源：Knight Frank 研究未来五年计划建设家庭住房，从今天投资41%位置单位交易结构诺里奇前向提交切尔姆斯特德前向基金中部/西南英格兰前向提交2024年投资我们NextGen Living调查中，60位目前在英国生活领域活跃的最大投资者中，有受访者的表示他们计划针对单一目标。 22% 819,4741 -2,0002,001-4,0004,001-6,000>6,00038%40%来源：Knight Frank 研究家庭住房报告2025当前和管路供应完成SFH单元组合单元完成计划批准建设中完整的SFH供应在北方西英格兰在SFH单位下建筑正在到来向东南方向和 东英格兰独立住宅房比城市租赁房能覆盖更广泛的租户群体，并且可以在更多地点交付。随着时间的推移，预计交付重塑格局超越多户住宅。下面我们评估市场目前所处的位置，并探讨潜在机遇的大小可能是什么？管道中的SFH单元14,353确实，在此时此刻，多户住宅市场的机构渗透率是零星的；在英国所有私人出