新河 REIT 2025 财年业绩：强劲的盈利增长及未来展望

初见欧洲房地产伊莱恩·弗鲁, CFA+44 (0)20 3555 0748 eleanor.frew@barclays.com 英国巴克莱银行加拿大·米特拉+86 (0)21 6175 1793 kanad.mitra@barclays.com 巴克莱银行，英国保罗·梅，CFA+44 (0)20 3134 1444 paul.j.may@barclays.com 英国巴克莱NRRT.L/NRR LN欧洲房地产目标价价格 (02-06-25)潜在的上行/下行来源：彭博，巴克莱研究 超重中性GBP 9480英镑+17.9% 在上午9:30英国时间致电：https://secure.emincote.com/client/newriver/fy25Outlook 谈及盈利增长，预计未来一年将有“实质性盈利增长”，部分原因是C&R交易在2026财年和2027财年进一步实现收益，成本协同效应得到充分释放。它将关键增长动力视为：净租金收入增长，这应推动估值增长，从而实现盈利增长的收购；来自资本合伙关系的持续收入增长；以及资本循环。覆盖率（6.0倍）和净债务与EBITDA比率（5.4倍）与我们相比，报告指出其有重新部署到增长性机会的能力（现金状况约6210万英镑）。 根据《公平交易原则》第4条（a）项，巴克莱银行有限公司和/或其关联公司是本发行人发行之证券的市场做市商。分析师认证：B：巴克莱PLC的员工或非执行董事是该发行人的董事。主要股票（代码，日期，价格）新河 REIT (NRRT.L, 02-06-2025, GBp 80), 重仓/中性, CD/J/K/N披露的可用性：CD：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司是本发行人发行的债务证券的做市商。H：该发行人直接拥有巴克莱公司普通股中任何一类超过5%的权益证券。FE:披露图例：2025年6月3日重要披露：CH:D:巴克莱银行PLC和/或其附属机构在过去12个月内已从该发行人处获得过投资银行服务的补偿。A:巴克莱银行有限公司和/或其附属公司在过去12个月内担任过发行人公开发行的证券的牵头管理人或共同牵头管理人。我们，卡纳德·米特拉、保罗·梅（CFA）和埃莉诺·弗鲁（CFA），特此证明：（1）本研究报告中所表达的观点准确反映了我们关于本报告中提及的任何或所有标的证券或发行人的个人观点，以及（2）我们的薪酬的任何部分目前、过去或将来均未与本研究报告中所表达的具体建议或观点直接或间接相关。在巴克莱资本公司任职的、为巴克莱资本公司美国境外附属机构工作的研究分析师不符合FINRA的研究分析师注册/资格要求。这些非美国研究分析师可能不是巴克莱资本公司的关联人士，巴克莱资本公司是FINRA的会员，因此他们可能不受FINRA规则2241对研究分析师与目标公司通讯、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易的限制。分析师定期进行现场考察以查看所涉公司的物料运营，但巴克莱政策禁止他们接受任何所涉公司对其此类考察旅行的支付或报销。GD:该基本信用覆盖团队的其中一名研究分析师（和/或其家庭成员）持有该发行人的普通股证券多头头寸。巴克莱银行PLC和/或其母公司与此发行人存在金融利益关系，且这些利益总和等于或超过此发行人市值的1%，该计算依据香港法规进行。FC：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司按欧盟法规计算，持有一个发行人某类证券超过0.5%的空头头寸。若任何公司是本研究报告的受托方，有关这些公司的当前重要信息披露，请参考 https://publicresearch.barclays.com 或另通过书面请求发送至：BarclaysResearch Compliance，745第七大道，13楼，纽约，纽约州10019，或致电 +1-212-526-1072。E:巴克莱银行有限公司和/或其附属机构预计将在未来3个月内从该发行人处获得或打算寻求投资银行服务的补偿。FA:巴克莱银行有限公司和/或其关联公司根据美国法规计算，拥有该发行人某一类别权益证券1%或以上。除非另有说明，价格数据源自彭博，反映相关交易市场的收盘价，该收盘价可能并非发布时最新的可用收盘价。巴克莱银行PLC和/或其附属公司就本发行人，就（根据香港证监会行为守则第16.2 (k) 段定义）的证券进行交易，或将要进行交易。巴克莱研究由巴克莱银行PLC的投资银行及其附属公司（统称及各别称“巴克莱”）制作。除非另有说明，否则本研究报告的所有作者均为研究分析师。报告顶部的发布日期反映报告制作地的当地时间，可能与GMT提供的发布日期不同。FD:巴克莱银行有限公司和/或其关联公司根据韩国法规计算，对发行人的某类股权证券直接拥有1%或更多。FB:巴克莱银行有限公司和/或其关联公司根据欧盟法规计算，持有该发行人某类股票权益证券的超过0.5%的净多头头寸。负责准备这份研究报告的分析员已根据多种因素获得报酬，包括公司的总收入，其中一部分由投资银行业务产生，以及市场业务的盈利能力和收入，以及公司投资客户的潜在兴趣，他们希望在分析师所涵盖的资产类别方面进行研究。GE:该基本股票覆盖团队的一名研究分析师（及其/或其家庭的成员）对该发行人的普通股票证券持有多头头寸。巴克莱研究部门产生各种类型的研究，包括但不限于基础分析、股权关联分析、量化分析以及交易理念。巴克莱研究的一种类型中所包含的建议可能与巴克莱研究的其他类型中所包含的建议不同，无论是由于不同的时间范围、方法论或其他原因。为了获取巴克莱关于研究传播政策及程序的声明，请访问https:// publicresearch.barclays.com/S/RD.htm。为了获取巴克莱研究冲突管理政策声明，请访问：https:// publicresearch.barclays.com/S/CM.htm。 3 O：未使用。巴克莱银行PLC和/或其附属机构是此发行人的企业经纪人。风险披露R：巴克莱资本加拿大公司在本过去的12个月内已从该发行人处获得投资银行服务的补偿。U：该加拿大发行人的权益证券包括次级投票受限股份。负 - 行业覆盖范围基本面/估值正在恶化。2025年6月3日中性 - 行业覆盖范围基本面/估值稳定，既没有改善也没有恶化。关于信息来源的披露股票评级T：巴克莱银行股份有限公司和/或其关联公司正在向本次发行人提供投资者关系服务。正面 - 行业覆盖面基本面/估值正在改善。巴克莱基础股票研究评级体系指南：欧洲房地产该发行人系，或在过去12个月内系巴克莱银行PLC的投资银行客户和/或关联方。V：该加拿大发行人的股权证券包括无表决权限制股。以下是构成\"行业覆盖范围\"的公司列表：S：该发行人是巴克莱公司(BARCLAYS PLC)的证券公司。J：巴克莱银行PLC和/或其附属公司是流动性提供者，和/或定期交易该发行人的证券，和/或在任何相关衍生品。行业视角L:Q:M:该发行人系，或在过去12个月内曾是巴克莱银行PLC的非投资银行客户（与证券相关的服务）和/或关联方。评分暂停- 由于市场事件导致无法覆盖，或为遵守特定情况下的适用法规和/或公司政策（包括巴克莱银行PLC投资银行部作为顾问参与公司涉及合并或战略性交易的场合），评级和目标价格已被临时暂停。除了股票评级外，我们还提供行业观点，对行业覆盖范围内的前景进行评级，分为正面、中性或负面（见下定义）。使用买入、持有和卖出等术语的评级系统并不等同于我们的评级系统。投资者应仔细阅读整个研究报告，包括所有评级的定义，不应仅从评级中推断报告内容。阿甘油 (ARGAN.PA) 大黄集团 (BYG.L) 卡特娜AB (CATE.ST) 科维沃 (CVO.PA) 恩特拉(ENTRA.OL)K：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司在过去12个月内已从该发行人处获得非投资银行业务相关报酬（如有，包括经纪服务报酬）。Aedifica（AOO.BR）AssuraPlc（AGRP.L）Castellum（CAST.ST）Colonial（COL.MC）Derwent London（DLN.L）一：巴克莱银行有限公司和/或其关联公司是与此发行人签订协议的一方，旨在向巴克莱银行有限公司和/或其关联公司提供金融服务。均权- 该股票预计将在 12 个月的投资范围内，表现与行业覆盖范围内未加权预期总回报相符。Aroundtown (AT1.F) 英国土地 (BLND.L) 复星地产 (COFB.BR) CTP NV (CTPNV.AS) 法贝热 (FABG.ST)超重- 该股票预计将在 12 个月的投资时间内，跑赢行业覆盖版图内未加权预期的总回报率。P：巴克莱资本加拿大有限公司的合伙人、董事或高级管理人员在过去的12个月内，已向目标公司提供了报酬服务，不包括正常的投资顾问或交易执行服务。我们的覆盖分析师使用一个相对评级体系，在该体系中，他们根据其他分析师或被认定为处于同一行业的分析师团队所覆盖的公司，将股票评为增持、中性或减持（详见下文定义）（“行业覆盖范围”）。有限合伙企业（MLP）是作为上市公司结构化的穿透实体。对于税务目的，分配给MLP单元持有者的款项可能被视为本金返还。投资者应在投资MLP单元前咨询其自身的税务顾问。彭博®是彭博财务有限公司及其关联公司（统称“彭博”）的商标和服务商标，彭博指数是彭博的商标。彭博或彭博的授权方拥有彭博指数的所有专有权利。彭博不批准或认可本材料，也不保证其中任何信息的准确性或完整性，也不对由此获得的结果作出任何明示或暗示的保证，并且在法律允许的最大范围内，彭博对与此相关的任何损害或损失概不负责。N:该发行人系，或在过去12个月内系巴克莱银行PLC的非投资银行客户（非证券相关服务）和/或关联公司。体重过轻- 预计该股票在12个月的投资周期内将表现低于行业覆盖范围内的未加权预期总回报。 4 巴克莱也可能重新分发第三方研究机构制作的、其中建议与巴克莱股票研究部发布的建议不同且/或冲突的股票研究报告。47%已被评为超重评级，根据强制监管信息披露的要求，该评级被归类为买入评级；获得此评级的公司中有55%是本公司的投行客户；获得此评级的发行人每个分析师对其覆盖的股票都有一个单一的目标价。目标价代表该分析师对股票在未来12个月内的交易价格的预期。提供的上行/下行情景表示在相同的1237%已被分配一个平等权重评级，根据强制性监管披露的目的，该评级被归类为持有评级；47%的此类评级公司是本公司的投资银行客户；64%的此类评级Grainger（GRI.L）Hufvudstaden（HUFVa.ST）IWG（IWG.L）Landsec（LAND.L）Merlin Properties（MRL.MC）Primary Health Properties Plc（PHP.L）Safestore（SAFE.L）Swiss Prime Site（SPSN.S）Unibail-Rodamco-Westfield（URW.PA）Vonovia（VNAn.DE）Wihlborgs（WIHL.ST）除了巴克莱正式评级系统分配的任何评级外，本出版物还可能包含由股票研究部门的分析师制作的交易想法、主题筛选、评分卡或投资组合推荐形式的投巴克莱股权研究在过去12个月内可能已就本研究报告中所建议的相同证券/工具发布了其他投资建议。欲查看巴克莱股权研究在过去12个月内发布的所有投资14%已被评定为体重不足评级，出于强制监管披露的目的，该评级被归类为卖出评级；34%获得此评级的公司是该公司的投资银行客户；55%获得此评级的 巴克莱银行爱尔兰有限公司法兰克福分行（BBI，法兰克福）GPE（GPOR.L）哈默逊 (HMSO.L)爱尔兰住宅物业REIT（IRES.I）Kojamo (KOJAMO.HE)伦敦度量地产业 (LMPL.L)新河 REIT (NRRT.L)瑞士地产 (PSPN.S)舒格德自助仓储（SHUR.BR）三叉戟大箱REIT（BBOXT.L）VGP NV (VGP1.BR)沃斯豪斯 (WDPP.BR)巴克莱资本古巴证券交易商公司，S.A. de C.V. (BCCB，墨西哥)巴克莱银行有限公司，迪拜国