REITs 周报：板块分化，指数走平

债券研究/ 2025.06.03 板块分化，指数走平 刘玉(分析师) REITs周报 登记编号 021-38676666S0880523050002 本报告导读： 汤志宇(研究助理) 债券研 究 市场策略周 报 证券研究报 告 较于2025年以来REIT指数冲高后急下的止盈行情，过去一周REIT指数走势走平日度波动在0.30%以内。 投资要点： 过去一周（2025.5.23-2025.5.30，下同）有3只REITs更新发行状态其中证监会已针对中金唯品会奥特莱斯首发项目反馈意见，中银中外运仓储物流首发项目和国泰君安临港创新智造产业园扩募项目已通过。截止2025年5月30日，国内REITs市场共上市66只，总市 值1982亿元，流通市值920亿元。 过去一周REIT市场整体窄幅波动，中证REITs全收益指数周度涨幅0.04%收于1090.07。相较于2025年以来REIT指数冲高后急下的止盈行情，过去一周REIT指数走势走平，日度波动在0.30%以 内，一方面高速板块作为高权重板块，在分红博弈催化叠加部分项目4月经营数据表现稳健，近期高速板块涨幅居前，同为特许经营权类的能源板块近期同受市场追逐；另一方面，扩募预期加持下部分项目易涨难跌。 过去一周REITs指数整体下行，特许经营权类REITs表现较好。具 体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别 变化-0.10%和0.03%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化-0.49%和0.67%。从底层资产来看，过去一周交通和能源类REITs表现较好，消费和产业园REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：交通（0.67%）、能源（0.60%）、保障房（0.27%）、 市政环保（-0.34%）、仓储（-0.48%）、消费（-0.53%）、产业园（-0.80%）。过去一周REITs市场交易额边际下行，能源和保障房板块换手率较高。整体来看，过去一周REITs周度交易额23.81亿元。分经营模式来看周度日均换手率，能源和仓储类REITs周度日均换手率相对 较高，分别为0.97%和0.86%，市政环保和消费类REITs周度日均换手率相对较低，为0.42%和0.51%。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 021-38676666 登记编号S0880123070149 目录 1.REITs市场行情总结3 1.1.一级发行情况3 1.2.二级行情回顾3 2.风险提示10 1.REITs市场行情总结 1.1.一级发行情况 过去一周（2025.5.23-2025.5.30，下同）有3只REITs更新发行状态。其中证监会已针对中金唯品会奥特莱斯首发项目反馈意见，中银中外运仓储物流首发项目和国泰君安临港创新智造产业园扩募项目已通过。截止2025年5 月30日，国内REITs市场共上市66只，总市值1982亿元，流通市值920 亿元。 代码 名称 资产类型 申报类型 项目状态 更新日期 上市交易所 508021.SH 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30 上海证券交易所 508058.SH 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已受理 2025-05-09 上海证券交易所 508088.SH 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 已反馈 2025-04-24 上海证券交易所 508096.SH 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 扩募 已反馈 2025-04-15 上海证券交易所 508068.SH 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 通过 2025-03-26 上海证券交易所 508077.SH 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已反馈 2024-12-23 上海证券交易所 508006.SH 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金 生态环保 扩募 已反馈 2022-12-07 上海证券交易所 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 通过 2025-05-30 上海证券交易所 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已反馈 2025-05-26 上海证券交易所 创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已申报 2025-05-20 上海证券交易所 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 通过 2025-05-19 深圳证券交易所 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已反馈 2025-05-12 上海证券交易所 508080.SH 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 通过 2025-04-24 上海证券交易所 南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金 IDC 首发 已反馈 2025-04-11 上海证券交易所 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 IDC 首发 已问询 2025-04-11 深圳证券交易所 华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已反馈 2025-04-03 上海证券交易所 创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2025-01-13 上海证券交易所 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2024-12-12 上海证券交易所 建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 首发 已反馈 2024-04-15 上海证券交易所 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已问询 2024-04-15 深圳证券交易所 建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已问询 2023-10-22 深圳证券交易所 图1：REIT申报进度 数据来源：Wind，上交所，深交所，国泰海通证券研究 1.2.二级行情回顾 过去一周REIT市场整体窄幅波动，中证REITs全收益指数周度涨幅0.04%收于1090.07。相较于2025年以来REIT指数冲高后急下的止盈行情，过去一周REIT指数走势走平，日度波动在0.30%以内，一方面高速板块作为高 权重板块，在分红博弈催化叠加部分项目4月经营数据表现稳健，近期高速板块涨幅居前，同为特许经营权类的能源板块近期同受市场追逐；另一方面，扩募预期加持下部分项目易涨难跌。 过去一周REITs指数整体窄幅波动，特许经营权类REITs表现较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化-0.10%和0.03%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化-0.49%和0.67%。 从底层资产来看，过去一周交通和能源类REITs表现较好，消费和产业园 REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：交通（0.67%）、能 源（0.60%）、保障房（0.27%）、市政环保（-0.34%）、仓储（-0.48%）、消费 （-0.53%）、产业园（-0.80%）。 图2：过去一周REITs指数整体上行 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 图3：REITs指数整体上行 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 图4：过去一周REITs市场各板块表现分化 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2025-05-302025-05-292025-05-282025-05-272025-05-262025-05-232025-05-222025-05-212025-05-202025-05-19 图5：过去两周REITs板块与大类资产收益率走势 中证REITs全收益 0.0% 0.0% 0.1% -0.3% 0.1% -0.1% -0.2% 0.8% 0.5% 0.1% 沪深300指数 -0.5% 0.6% -0.1% -0.5% -0.6% -0.8% -0.1% 0.5% 0.5% -0.3% 中证红利指数 0.1% 0.2% 0.3% -0.3% -0.7% -1.0% -0.2% 0.8% 0.3% 0.3% 中债10年期国债指数 0.2% -0.1% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 产权类 -0.1% 0.0% 0.1% -0.4% -0.1% -0.2% -0.4% 1.1% 0.7% 0.3% 特许经营权类 0.3% 0.2% 0.0% -0.2% 0.4% 0.1% 0.2% 1.0% 0.5% 0.2% 仓储物流 -0.5% 0.1% 0.5% -0.2% -0.3% -0.5% -0.3% 0.9% 0.6% 0.5% 园区基础设施 -0.2% 0.0% 0.3% -0.7% -0.3% -0.3% -0.8% 1.2% 0.3% -0.1% 交通基础设施 0.3% 0.3% 0.0% -0.2% 0.2% 0.1% 0.3% 1.1% 0.5% 0.3% 市政设施 -0.1% 0.1% -0.3% -0.1% 0.0% -0.4% -0.3% 0.3% 0.5% 0.2% 能源 0.0% -0.2% 0.1% -0.3% 1.0% 0.1% 0.0% 0.7% 0.4% 0.1% 保障性租赁住房 0.1% -0.2% 0.0% 0.0% 0.4% 0.3% 0.2% 2.1% 1.0% 0.6% 消费基础设施 0.1% 0.0% -0.2% -0.4% 0.0% -0.3% -0.5% 0.4% 1.0% 0.4% 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 图6：过去一周REITs项目日度涨幅与周度涨幅 REITs名称资产类型收盘价（元）2025/5/262025/5/272025/5/282025/5/292025/5/30周度涨幅上市以来涨跌幅 华夏特变电工新能源REIT能源基础设施5.533.62%-1.42%0.66%1.25%0.14%4.26%48.95% 工银蒙能清洁能源REIT能源基础设施8.351.87%0.53%1.46%-0.70%0.84%4.04%57.77% 华夏金茂商业REIT消费基础设施3.660.61%-0.47%0.08%1.55%1.78%3.59%47.22% 华夏南京交通高速公路REIT交通基础设施7.571.02%1.21%0.67%1.01%-0.98%2.95%44.03% 华夏中国交建高速REIT交通基础设施5.660.34%0.11%0.59%0.96%0.74%2.77%-29.45% 中航京能光伏REIT能源基础设施11.773.20%-1.32%0.52%-0.13%-0.04%2.19%49.58% 华泰紫金南京建邺产业园REIT园区基础设施3.540.73%0.00%1.04%0.88%-0.59%2.06%38.34% 招商基金公路高速公路REIT交通基础设施8.021.30%0.00%0.05%0.39%0.17%1.92%25.75% 中金联东科技创新产业园REIT园区基础设施4.133.46%-1.68%0.22%0.81%-1.33%1.39%27.12% 中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障性租赁住房4.500.52%1.03%-0.09%-0.13%-0.09%1.24%89.09% 汇添富上海地产租赁住房REIT保障性租赁住房4.031.33%-0.45%0.05%0.07%0.17%1.18%48.20% 华安百联消费REIT消费基础设施3.53 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT保障性租赁住房4.29 -0.60% 0.