2025年物业行业中期策略报告：业务循环强 现金创造佳

0102030405 2 /CONTENTS01020304 图：2021年下半年以来，恒生物业服务及管理指数持续走低 01 代码名称2025/5/23市值（亿元，人民币）2022年涨1209.HK华润万象生活7762602.HK万物云2216098.HK碧桂园服务2042669.HK中海物业1576049.HK保利物业1562869.HK绿城服务120001914.SZ招商积余118300917.SZ特发服务706666.HK恒大物业723316.HK滨江服务631516.HK融创服务496626.HK越秀服务40表：部分头部物企在2022~2024年表现为股价的累计下跌 跌幅2023年涨跌幅11%-28%7%-49%-58%-64%0%-27%-24%-37%-26%-42%-24%-22%10%-7%-13%-79%-11%-9%-45%-48%0%-17% 02图：2022年以来百强物企“增收不增利”的现象凸显 6图：重点上市物企在营收和利润表现上的差异较大 图：百强物业在管面积中来自关联方的占比仍高于45%图：重点上市物企2024年三方外拓占比普遍较高 7 03图：百强物企非业主增值服务收入均值自2021年以来持续下滑图：部分头部上市物企的非业务增值服务收入下滑超50% 8 04图：房地产新开工和销售面积在2020~2021年后快速下行图：楼龄较短的项目物业费平均更高 05图：20个核心一二线城市的物业服务均价为2.72元/平方米·月 图：2021年以来，百强物企收缴率和留存率走低 06 表：2023~2024部分上市物企计提减值规模较大图：上市物企持续计提资产减值，加重利润压力万物云中海物业雅生活服务合景悠活碧桂园服务越秀服务远洋服务 112024年商誉和无形资产减值（亿元）2023年商誉和无形资产减值（亿元）2024年金融资产及合同资产减值（亿元）2023年金融资产及合同资产减值（亿元）6.12.70.70.42.54.343.35.37.12.63.22.79.914.86.625.92.40.00.20.00.10.12.52.6 朗诗绿色生活图：百强物企的管理规模增速逐年下滑 01企业名称 万物云上半年退出非价值街道内盈利能力较低的住宅项目17个世茂服务上半年合计终止在管面积1750万平方米永升服务上半年合计终止在管面积953万平方米，以重新分配资源至盈利能力更强的合约融信服务上半年撤场在管面积401万平方米时代邻里上半年终止在管面积374万平方米，将资源重新分配给收益及回款更优质的项目，以优化物业管理项目组合越秀服务上半年终止在管面积361万平方米，退出部分不符合内部业务或财务要求的项目上半年主动退出运营效益不达预期项目14个，在管面积148万平方米滨江服务为进一步整合业务资源，优化资源配置，上半年共退出10个项目表：部分物企在2024年选择主动退出部分项目 退出项目情况 图：2024年招标市场上办公类物业占比接近50%业态医院1.清洁、消毒、医疗废物处理等服务要求严格；2.具备基础的医疗专业知识，设施设备使学校1.安全管理是第一要务，包括秩序安全、餐饮安全等；2.确保学习环境、办公环境的舒适、场馆1.各类设施设备的管理能力，包括维修、保养、设备升级；2.完善的安全管理机制和应急轨道交通1.地下管道、照明、报警系统、监控系统等复杂的设施管理能力；2.掌握信息化管理工具工地物业1.人员流动性小，服务空间更加封闭，需提供餐饮、零售、洗衣、宿舍管理等服务满足工景区1.须具备较强的秩序管理、安全管理及应急处理能力；2.活动、演出的安排及现场综合管商写1.具备较强的综合服务能力；能提供设施管理、餐饮、安保、清洁、会务等一揽子服务；2. 01 专业服务要求用维护等能力要求高；3. 24小时持续不间断的服务保障和较强的应急处理能力。安静、便利；3.具备图书馆、体育馆设施管理、活动组织的专业服务能力。处理能力；3.活动策划、安排与执行能力，确保用户体验。和方法，提高管理效率。人日常需求；2.因涉及人身安全，宿舍安全管理和工地的安全管理要求高。理能力；3.整洁、宜人的环境打造能力。满足客户定制化的服务需求，对服务人员的专业性要求高。表：非住宅物业对专业服务有一定要求 02图：2024年百强物业毛利率和净利率继续下滑 图：基础物业服务毛利率远低于增值服务 03战略类型服务种类战略调整内容业务聚焦家政服务聚焦日常生活高频需求美居服务深挖存量房需求，聚焦二次装修、局部改造等业务房屋经纪聚焦二手房租售服务社区零售精准定位业主核心需求，聚焦核心产品业务收缩各类社区增值服务退出不适合的业务类型各类社区增值服务退出不适宜的业务模式图：2024年百强物企社区增值服务收入均值同比下滑表：物企在社区增值业务的战略发展方向上进行调整 具体情况/案例集中开展家庭保洁、上门维修、家电清洗、送水服务等融创服务深化存量房局部改造、装修业务发展，美居服务实现逆势增长龙湖智创生活的“塘鹅租售”品牌保利物业主要聚焦刚需重物、节日礼品、品质标品、地理产品等几类核心产品部分企业认识到零售业务不适合发展而收缩社区零售服务；永升服务放弃部分低效益、可持续性差的业务部分百强企业退出家政服务的外部合作模式，集中发展自营模式 图：与美国相比，我国目前居民消费结构中服务性消费占比较低表：中美日物业费占人均可支配收入比例范围物业费类型物业费（年度）占人均可支配收入 01 18美国日本中国全国平均全国平均全国平均HOA Fee管理费+修缮积立金物业服务费2916美元12万-60万日元1015元4.8%6.5%~32.4%2.5% 图：以上海为例，不同项目物业费方差大表：物业费价格差异与物业服务差异直接匹配 01 19 02图：碧桂园服务的零号机器人在保洁业务上优势突出 02图：合景悠活与腾讯云开发了客服大模型，提供超级管家服务模式 AI管家角色私人健康顾问私人财务助手私人行程助手私人辅导教师 告知管家目标，基于系统通过体重秤等设备的数据收集，生成一份符合实际的健身及饮食计划；及时监督计划的执行，并做好跟踪记录。告知管家财务管理目标，通过分析账单进行方案输出；及时收集当日账单，并做反馈，例如消费预警。让管家做行程规划，包括日常生活的各类行程；若考虑旅游，在告知预算、住宿要求、餐厅偏好等后可以得到其生成的旅游计划。若有学业辅导的需求，可以使用其作为辅助，作为资源提供、作业批改、日常监督等的智能体。表：展开想象，AI管家将深度参与生活的新角色 AI管家服务输出 +03图：重点上市物企在手现金规模，右轴）%年利润的增加（2023全部用于收并购对15XPE现金按照银行存款及现金（百万元，左轴）2024200001600012000800040000 2000%1500%1000%500%0%-500% 04，右轴）%同比（百万平米，左轴）累计在管面积（2024110010009008007006005004003002001000图：部分上市物企在管面积显著领先 图：从土地视角看，行业集中度逐年提升200%150%100%50%0%-50% 23 05图：2024年部分上市物企现金分红比例 图：2024年部分上市物企股息率水平 01 证券代码证券简称5.30最新股价（元）2602.HK万物云1209.HK华润万象生活2669.HK中海物业6049.HK保利物业001914.SZ招商积余 1.投资建议的比较标准300指数的涨跌幅。报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深2.投资建议的评级标准公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的投资评级分为股票评级和行业评级。 28评级说明行业投资评级股票投资评级明显弱于沪深300指数减持基本与沪深300指数持平中性明显强于沪深300指数增持相对沪深300指数下跌5%以上减持相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%中性相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间谨慎增持相对沪深300指数涨幅15%以上增持说明评级 THANKS FORLISTENING