经营服务稳健增长,深铁赋能全力支持-2025年一季报点评

请务必阅读正文之后的免责条款部分经营服务稳健增长，深铁赋能全力支持万科A 2025年一季报点评[table_Authors]涂力磊(分析师)谢皓宇(分析师)陈昭颖(研究助理)021-38676666021-38676666021-38676666登记编号S0880525040101S0880518010002S0880125042226本报告导读：考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2025年0.7XPB水平，对应合理价值为10.83元，维持“增持”评级。投资要点：[Table_Summary]投资建议：维持“增持”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持，看好深铁集团对万科的整体赋能和调整能力。预计公司2025年和2026年每股净资产在15.47和15.61元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2025年0.7XPB水平，对应合理价值为10.83元，维持“增持”评级。经营服务稳健增长，地产业务拖累业绩。2025年一季度，公司实现379.9亿元，同比下降38.3%。其中，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归母净亏损为62.5亿元。2025年一季度，公司整体毛利率为6.1%，同比下降4.7个百分点。融资获得支持，深铁积极助力。在融资端，公司继续获得各类金融机构支持，一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，例如前期披露的深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。一季度公司顺利完成98.9亿元公开债务的偿还。销售承压，结转下行。2025年一季度，公司实现合同销售面积254.0万平，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%；实现结算面积203.1万平，结算金额228.0亿元，同比分别下降36.2%和51.1%。截至2025年一季度末，公司合并报表范围内有1565.7万平已售资源未竣工结算，合同金额2188.5亿元。风险提示：行业面临总量下行风险，公司化债方案实际落地需后续跟踪。[Table_Finance]财务摘要（百万元）2023A2024A2025E2026E2027E营业收入465,739343,176305,246318,896336,820(+/-)%-7.6%-26.3%-11.1%4.5%5.6%净利润（归母）12,163-49,478-17,1381,0611,244(+/-)%-46.4%-506.8%65.4%106.2%17.3%每股净收益（元）1.02-4.15-1.440.090.10净资产收益率(%)4.8%-24.4%-9.3%0.6%0.7%市盈率(现价&最新股本摊薄）6.68——76.6065.29 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of6财务预测表资产负债表（百万元）货币资金交易性金融资产应收账款及票据存货其他流动资产流动资产合计长期投资固定资产在建工程无形资产及商誉其他非流动资产非流动资产合计总资产短期借款应付账款及票据一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计长期借款应付债券租赁债券其他非流动负债非流动负债合计总负债实收资本(或股本)其他归母股东权益归属母公司股东权益少数股东权益股东权益合计总负债及总权益现金流量表（百万元）经营活动现金流投资活动现金流筹资活动现金流汇率变动影响及其他现金净增加额折旧与摊销营运资本变动资本性支出数据来源：Wind，公司公告，国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分3of6数据来源：公司各月销售及新增项目情况公告，国泰海通证券研究图3：万科累计销售金额数据来源：公司各月销售及新增项目情况公告，国泰海通证券研究图5：万科计划开工面积和实际开工面积数据来源：公司2021-2024年年报、2025年1季报，国泰海通证券研究-50-45-40-35-30-25-20-15-10-50050010001500200025003000350040002023/122024/32024/62024/92024/12万科累计销售金额（亿元，左轴）万科累计销售金额同比（%，右轴）23752162206141505001000150020002500300035004000450020212022202320242025E1M2025实际竣工面积（万平）计划竣工面积（万平） 数据来源：公司各月销售及新增项目情况公告，国泰海通证券研究图4：万科单月销售金额数据来源：公司各月销售及新增项目情况公告，国泰海通证券研究图6：万科计划竣工面积和实际竣工面积数据来源：公司2021-2024年年报、2025年1季报，国泰海通证券研究-60-50-40-30-20-1000501001502002503003502023/122024/32024/62024/92024/12万科单月销售金额（亿元，左轴）万科单月销售金额同比（%，右轴）10726692131023010002000300040005000600020212022202320242025E1M2025计划新开工面积（万平）实际新开工(万平) 请务必阅读正文之后的免责条款部分6of6本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。评级说明投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。股票投资评级行业投资评级国泰海通证券研究所地址上海市黄浦区中山南路888号邮编200011 评级说明增持相对沪深300指数涨幅15%以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%减持相对沪深300指数下跌5%以上增持明显强于沪深300指数中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数电话（021）38676666