2024 商业地产：政策催化剂与房地产投资信托赋能

(32)(17)(2)1328(%)来源：公司数据，华泰研究估计行业表现股票推荐房地产开发物业服务CSI300May-24Sep-24Jan-25来源：万得，华泰研究公司CodeCurrency) 评级Seazen Holdings601155 CH 17.50 BUYCR Land1109 HK 32.72 买入COLI688 HK 17.07 BUYLongfor960 HK 12.80 BUYCM Shekou001979 CH 12.52 买入CR Mixc Lifestyle1209 HK 39.81 BUYGreentown Service2869 HKCOPL2669 HKPoly Property Services 6049 HK 40.15 BUYCM Property Operation 001914 CH 14.96 BUY分析师刘璐SAC No. S0570519070001 liulu015507@htsc.com SFC No. BRD825+(86) 21 2897 2053分析师CHEN ShenSAC No. S0570519010002 chenshen@htsc.com SFC No. BIO834+(86) 21 2897 2228房产超配发展（维持）物业超配服务(Maintain)分析师LIN ZhenghengSAC No. S0570520090003 linzhengheng@htsc.comSFC No. BRC046+(86) 21 2897 2065 1May-25TP (Local5.91 买入7.74 买入 投资建议这份报告必须与报告末尾列出的重要披露和分析师认证一并阅读。我们相信，随着市场格局的不断演变，领先运营商的管理能力已被验证。在政策催化剂、行业集中度提升、C-REIT证券化以及具有吸引力的估值的支持下，该领域展现出强大的投资吸引力。我们建议：1）开发商：Seazen Holdings、CR Land、COLI、Longfor以及CM Shekou。2）物业管理公司：CR Mixc Lifestyle、Greentown Service、COPL、Poly Property Services以及CM Property Operation。行业风险：房地产行政风险；消费疲软；特定开发商的经营风险。商业C-REIT（CLCR）。对于运营商而言，C-REITs提供三重好处：资产货币化、流动性+管理溢价，以及轻资产运营的扩张。 行业风险某些开发商的经营风险：如果现金流恢复（来自运营或融资）未能达到我们的预期，一些开发商仍可能面临巨大的财务压力，这可能导致运营困境。房地产行业的政策风险：宏观流动性及特定城市房地产政策方面仍存在不确定性。在新的开发模式下，覆盖住房、土地、金融和税收的制度框架调整可能给开发商带来运营风险。消费下滑：如果社会零售销售额持续放缓且消费者信心进一步下降，商业零售物业的需求可能萎缩，这将压低租金和空置率，并降低运营商的盈利能力。 5这份报告必须与报告末尾列出的重要披露和分析师认证一并阅读。 通用免责声明与披露免责声明分析师认证尽管华泰已尽最大努力确保本报告内信息客观公正，但本报告中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何证券或金融工具的买卖要约或招揽，且在任何此类要约或招揽可能违法的司法管辖区均不构成要约或招揽。此类观点和建议并非旨在提供个人投资建议，亦未考虑任何特定个人的具体投资目标、财务状况和特殊需求。投资者应充分考虑自身具体情况，充分理解并使用本报告的内容，但本报告的内容不应被视为投资决策的唯一依据。华泰及其报告作者在任何情况下均不对因使用或依赖本报告或其内容而引起的任何直接、间接或后果性损失或损害承担任何责任。任何就证券投资的收益或损失分享所做出的书面或口头承诺均视为无效。本报告的版权独家归HFHL所有。未经HFHL事先书面同意，任何组织或个人不得以任何方式侵犯HFHL的版权，例如复制、转载、出版、引用或向他人（全部或部分）重新分发。如HFHL同意引用或分发，应在允许的范围内使用，并在分发前根据当地法律和法规寻求独立法律建议，并注明来源为“华泰香港研究”。不得作出任何与报告原意不符的引用、删除或修改。HFHL保留对相关侵权行为采取法律行动的权利。本报告中使用的所有商标、服务商标和标记均为HFHL的商标、服务商标和标记。此处所包含的观点、评估和预测仅反映发布日期时的观点和判断。华泰可能在不同时间发布包含与此处所述不一致的观点、评估和预测的研究报告。此处所指的证券或投资工具的价格、价值及投资回报可能波动。过去的表现并非未来表现的指标，未来回报并非保证，且可能发生原始资本损失。华泰不作保证，本报告中的信息将保持更新。本报告中包含的信息可能未经华泰事先通知而修改，投资者应在必要时关注此类更新或修改。基于不同的假设、标准或采用不同的分析方法，华泰证券的销售人员、交易员或其他专业人士可能以口头或书面形式表达与本报告观点和建议不一致的市场评论和/或交易意见。华泰证券无义务更新本报告。华泰证券的资产管理、自营及其他投资服务部门可独立作出与本报告所表达的观点或推荐不一致的投资决策。投资者应考虑到华泰证券和/或其相关人员可能存在潜在的利益冲突，这可能影响本报告中意见的客观性。投资者不应将本报告视为其投资或其他决策的唯一依据。相关具体披露内容包含在本报告末尾。华泰证券及本报告的作者据其所知，对 herein 所述的证券或投资工具不持有任何法律所禁止的利益。华泰证券可在适用法律允许的范围内，持有 herein 所述公司发行的证券头寸或进行交易，并可能为这些公司提供投资银行、财务顾问或其他相关金融产品服务，或与其进行业务洽谈。除非另有说明，本报告中引用的数据代表过去业绩，不应作为未来回报的指引。华泰不承诺或保证任何未来回报将得以实现。报告中的预测基于相应假设，假设任何变更都可能显著影响预期回报。我/我们，陈 Shen，刘 Lu，林 Zhengheng，特此证明本报告中表达的观点准确地反映了分析师（们）对相关证券或发行人的个人观点；并且分析师（们）的补偿在任何时候均未直接或间接地与报告中包含的具体建议或观点相关。本研究报告由华泰金融控股（香港）有限公司（以下简称“HFHL”）编制。本报告内含信息严格保密，仅限接收方使用。本报告旨在供HFHL、其客户及相关公司参考。任何其他人士仅因收到本报告并不视为本公司的客户。本报告基于HFHL认为可靠且公开可用的信息，但HFHL及其关联公司（以下简称“华泰”）对所述信息的准确性或完整性不作任何保证。HFHL不是美国金融业监管署（“FINRA”）成员公司，HFHL的研究分析师未在美国金融业监管署注册或具备研究分析师的资格。本报告旨在针对任何地区、国家或其他司法管辖区的任何机构或个人投资者，在发送、发布或使用本报告的情况下，不会导致华泰违反当地法律法规；或使华泰受到相关法律法规的约束。 6这份报告必须与报告末尾列出的重要披露和分析师认证一并阅读。 美国Hong Kong, China在美国，本研究报告仅供满足美国监管要求的机构投资者通过华泰证券（美国）有限公司分发。华泰证券（美国）有限公司是一家注册的证券商和FINRA的会员，根据1934年美国证券交易法案第15a-6条的规定，华泰证券（美国）有限公司对本研究报告的内容负责。华泰证券（美国）有限公司的关联分析师未经FINRA注册/认定为本研究报告分析师，可能不是华泰证券（美国）有限公司的关联人士，因此可能不适用FINRA关于与目标公司沟通、公开露面以及分析师持有证券交易的限制性规定。华泰证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司（华泰国际金融控股有限公司）的全资子公司，而华泰国际金融控股有限公司是华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到本报告并希望就本报告中所述的任何证券进行交易的个人，均应与华泰证券（美国）有限公司进行交易。在香港，本研究报告由HFHL制备及分发，该公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，为华泰国际金融控股有限公司（华泰国际 金融控股有限公司）的全资子公司，而华泰国际金融控股有限公司为华泰证券股份有限公司（在中国公司名称为“华泰证券股份有限公司”）的全资子公司，后者为根据中华人民共和国成立、具有有限责任的中国股份有限公司。本研究报告仅供香港证券及期货条例及其附属法规中定义的机构及专业投资者使用。香港本报告的收件人可就本报告所引致或与之有关的任何事宜联系HFHL。重要的香港监管披露• HFHL没有为其服务或与之有关联的任何公司或发行人的职务雇佣或关联的个人。重要的美国监管披露• 陈 Shen、刘 Lu、林 Zhengheng 及其同事不担任标的公司的职务、董事或顾问。• 本报告的主题可能包括受美国总统行政命令约束的实体，该命令限制美国个人投资美国财政部海外资产控制办公室（OFAC）现称为中国军工复合体公司（CMIC）的指定公司。本报告中包含的分析、观点和建议仅供参考，不构成买卖证券的要约或招揽，也不旨在促进证券的购买或销售。任何“美国人士”，被定义为美国公民、永久居民外国人、在美国或美国任何司法管辖区根据美国法律组建的实体（包括外国分支机构），或位于美国的任何人士，应充分考虑其自身具体情况，不得直接或间接投资任何形式的中国军工复合体公司（CMIC）或其衍生证券，并将其作为投资机会。对于受美国总统行政命令限制的任何与该主体公司相关的证券交易，华泰证券有限公司、其子公司、华泰证券（美国）有限公司或华泰金融控股（香港）有限公司，以及本报告的作者，均不对使用本报告中包含的信息所导致的任何后果承担任何法律责任。其研究覆盖范围。 • 商户石库门(001979 CH)：HFHL、其子公司和/或关联方，对所涉公司市值的持有时值1%或以上。 • 中国海外(688 HK)：HFHL、其子公司和/或其关联方是本报告所提公司证券的市场做市商或流动性提供方。 • 请参阅HFHL网站 https://www.htsc.com.hk/stock_disclosure 上披露的重要信息。请参阅第...部分下其他重要信息披露。重要美国监管信息披露.• 华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其关联公司，以及/或其高级管理人员、董事和雇员，可以在适用的法律允许的范围内，持有本报告中提到的任何证券（或任何相关投资）中的头寸，并可以不时地增加或处置任何此类证券（或投资）。因此，投资者应注意可能存在利益冲突。• 华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其关联公司，不时地以主营业或代理业身份向客户出售和购买该公司所涵盖的研究范围内的公司证券/工具，包括公司股票和债务（包括衍生品）。• 中国海外（688 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其关联方是本报告中所述发行人发行的证券的做市商或流动性提供方。• 商户石库(001979 CH)：华泰证券有限公司、其子公司和/或其关联方在上述报告日期前的十二个月内管理或共同管理了该公司（些）证券的公开交易或Regulation 144A私募配售。• 商户石库(001979 CH)：华泰证券有限公司、其子公司和/或其关联方在上述报告日期前的十二个月内收到了：本研究报告提及的证券或发行人。分析师及其关联方与本报告中提及的主题证券或发行人没有任何财务利益关系。根据 FINRA 对分析师家庭成员的定义，在本报告的披露目的下，“关联方”一词包括分析师的家庭成员。分析师的薪酬基于华泰证券股份有限公司的整体收入和盈利能力，包括其投资银行业务产生的收入。• 商丘证券公司（001979 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或关联公司，对目标公司（类）普通股证券的一种类别拥有1%或以上的权益。来自被研究公司（ies）在研究报告发布日期前十二个月的投行业务补偿。 7这份报告必须与报告末尾列出的重要披露和分析师认证一并阅读。 投资评级指南这份报告必须与报告末尾列出的重要披露和分析师认证一并阅读。新加坡行业评级定义在本报告中。和/