滨江集团机构调研纪要

杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年,具有建设部一级开发资质,全国民营企业500强、中国房地产企业50强、长三角房地产领军企业等荣誉。公司秉承“创造生活,建筑家”的专业理念,形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、服务”六大核心竞争优势。2008年5月29日在深圳成功上市,成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业,股票代码为002244。2020年位列中国房地产百强榜第24位,其中融资能力和盈利性均位列全国top10。公司的发展战略是“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”,在产品研发方面,已成功建立“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四大产品体系十五个标准版本,并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。滨江集团积极转型升级,建立“1+5”发展战略,即做优、做精、做强房地产主业,保持干亿以上销售规模,并搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展新蓝图。公司致力于为千家万户创造安居乐业的理想栖息地,并成为“行业品牌领跑者、高端品质标准制订者”的著名房地产企业。 通过全景网路演平台参与公司2024年度网上业绩说明会的投资者 滨江集团在2024年度业绩网上说明会上就投资者关心的问题给予了回答,主要问题及回复内容整理如下:序号提问内容回复内容1请问戚总滨江三大战役目前还有多少货值未去化,这部分货值还需要大额计提吗?你好,2023 年和2024年三大战役实际完成大概三分之二,剩余部分目前不需要新增计提,谢谢。2请问戚总,2023 年发起的去库存三大战役,请总结下在 2023年和 2024 年的实行情况,并说下在2025 年去库存战役的目标情况。你好,2023 年和2024年三大战役实际完成大概三分之二,2025年的目标是达到 80%以上。谢谢。3报告期内,公司经营活动现金流净额为 76.68亿元,持续保持净流入。请问公司在现金流管理上有何具体措施?未来如何进一步优化现金流结构以支持业务扩展?您好!公司将继续抓销售去化,以及合同网签、按揭放款。同时逐步降低有息负债,及直接融资占比,并做好直接融资的期限错配。谢谢!4戚总您好!今年以来,杭州市场出了不少好地,滨江也收获满满,想请戚总展望一下杭州下半年的土地市场以及滨江在土地市场有哪些 竞争优势。"你好,按照杭州政府去年出让土地规模,今年 1-4月接近完成了三分之二,预计今年全年总量比去年有所增加。杭州的土地市场从全国来看相对竞争激烈,滨江经过三十余年的积累,已形成了管理优势、品牌优势、品质优势、成本控制优势等竞争优势。"5湘湖里自持房产为何长期搁置,既不出租也不出售,请问公司对暂不出租的自持公寓有何打算你好,湘湖里商品房项目交付后,自持部分目前正在全面装修施工中,预计下半年推向市场。谢谢。6戚总您好!恭喜滨江取得优异的年度业绩!滨江业绩好,经营也更加稳健,作为公司的长期股东,拿着公司的股票感到非常安心,相信滨江在戚总的带领下定能穿越周期,获得更大发展。谢谢鼓励,我们继续努力。7戚董好,公司 2024 年的分红较去年有略微下降,请问在国家鼓励多分红的背景下,后面是否有考虑会提升分红率?你好,行业现阶段面临很多不确定性,滨江还需保持积极运营,但一定会保持一定的分红比例,回报股东。谢谢。 序号提问内容回复内容8请问沈总,请问公司 2023年减值43亿,2024年减值金额迅速下降到 11 亿,请问2025年预计资产减值和信用减值规模同比2024 年情况如何?您好!公司严格遵循企业会计准则要求进行减值测试,并作相应计提。2025 年及以后年度我们均将根据地产市场变化,及会计准则要求进行相应处理和调整。谢谢!9请问戚总,杭州新房库存目前销售周期大约为几个月?你好,杭州各个区县情况不一,有的几个月,有的可能一年以上,但滨江的项目基本位于核心区域,去化周期较短,谢谢。10请问滨江集团有无进军工业地产的计划?您好!我们目前将继续专注住宅地产的开发业务,做好主业,尚无进军工业地产计划。谢谢!11昨日彭博社传国家在讨论制定现房销售政策,请问公司现在现房销售占比多少,以及假设现房销售推行,对行业和公司的影响?你好,公司目前项目均按照预售政策销售。如果政府推出现房销售政策,公司将积极把握,发挥滨江的品牌品质优势、管理优势、成本控制优 势等,在新的形势下,取得更好的发展。谢谢。12请问戚总,近期贵司接连高价拿地,在目前市场行情下,未来销售利润如何保障?你好,虽然杭州土地市场竞争激烈,但滨江通过发挥自身核心竞争优势,可保持一定的利润水平。谢谢。13请问戚总怎么看贵司股价从4月30日最高点10.45元/股连续下降至 5 月9日9.7元/股,接下来对稳升股价有什么举措?你好,滨江将继续做优做强做精企业,促进公司价值的稳定和持续提升,谢谢。14下一阶段,滨江集团有无出台市值管理的具体计划您好!我们首先将继续保持一直以来的做优、做强、做精企业的风格,不断提升企业价值。谢谢!15戚总您好,应对可能的现房销售,滨江会不会重新拿起普特基金这个工具箱里的好工具,让看好杭州未来楼市的资金与滨江共同发展,满足滨江开发对资金的需求?你好,滨江目前有足够的银行授信来满足企业的发展,如果现房销售政策出台,滨江的资金也能满足经营需求。谢谢。 16除了杭州,2025年公司准备在省外哪些城市、省内哪些城市拿地开发?你好,2025 年公司继续跟踪上海等核心城市,省内已在金华获取 4 个合作项目,我们还会继续对全省范围内的优质土地保持关注。谢谢。17今天抄底了,希望公司提高分红比例,积极回报股东。另问一下 2025 年大股东以及董监高有没有增持计划?您好!我们首先做优、做强、做精企业,在偏离企业价值明显时,考虑增持计划。谢谢!序号提问内容回复内容18"戚总您好!公司 24年和今年一季报交出了行业最亮眼的业绩!沧海横流,方显英雄本色!作为杭州豪宅专家,能否请戚总谈谈在豪宅打造方面的经验,另外,今年滨江在杭州也收获不少顶级宝地,做为杭州一流品质代表,在给市场带来具有震撼力产品方面,滨江做了哪些努力。谢谢!"你好,滨江将继续做行业品牌领跑者,产品品质标准制订者。在新的政策和市场环境下,滨江有能 力、有责任为社会建造好房子。目前侧重点是室内达到精致、舒适、实用,室外呈现精致、美观、功能全。谢谢。19沈总好,请问 2024 年年报中显示的经营活动产生的现金流量净额大幅下降的原因是什么?是否是因为银行结算的缘故?您好!2024 年报经营活动产生现金流量净额下降原因,系合并报表范围内的销售商品提供劳务收到的现金下降幅度较大所致。谢谢!20"戚总好:滨江过去几年深耕杭州是最核心的成功因素,后面几年是否会再选几个根据地,因为只有一个根据地风险很大,比如杭州如果被选为现房销售的试点城市,那对企业的影响很大。08 年也是低谷期 滨江集团在我们老家金华开发的金色蓝庭项目,树立了口碑和品牌。 趁着现在地产市场低谷期,去苏州上海宁波等城市做几个标杆项目,建发,绿城这几年都在这 些城市做灯塔项目,为以后的发展铺路。后面站起来冲锋是需要现在铺垫口碑的。"你好,感谢您的建议,滨江将继续深耕杭州,聚焦浙江,辐射长三角,把滨江的品质品牌在最优势的地方淋漓尽致地发挥出来。谢谢。21开始了吗您好!网上业绩说明会已经开始。谢谢22今年杭州楼市热度较高,杭州的库存消化的非常好,但是杭州外热度一般,请董事长介绍下金华,台州,湖州等地的销售情况你好,滨江在金华、湖州的销售非常良好,台州销售还算正常。谢谢。23请问沈总,公司目前已售未结算项目里,平均权益比在多少?您好!公司目前已售未结算项目的平均权益占比在 50%左右。谢谢!24杭州取消包括限价在内的各种购房限制,构成对公司的实质利好。但同时地价的快速上升,对公司的利润率构成一定的拖累,请介绍一下滨江在杭州拿地的原则。你好,滨江在杭州拿地的原则是在优质地段,拿优质项目,做优质产品,为区域做标杆,满足该区域客户对美 好居住和美好生活的向往。序号提问内容回复内容25"戚董好,恭喜公司取得的佳绩!留意到自去年四季度起公司持续大手笔拿地,且 25 年 1-3 月滨江权益拿地已占杭州宅地一季度出让金的 35%,但一季报公司净负债率仍近似零,这是否说明仅经营杭州,已不足够发挥滨江的充沛资本优势?年报提及"省外关注上海和江苏",是否意味着公司重启省外扩张的企图?谢谢。"你好,滨江今年将继续跟踪上海等核心城市,继续发挥省内和杭州的核心优势。谢谢。26"领导,您好!我来自四川大决策,请问,从 2024 年年报来看,公司营业总收入 691.52 亿元,同比下降 1.83,但净 利润达 37.91 亿元,同比大幅增长 32.94,归母净利润 25.46 亿元,同比增长 0.66。营业总收入下降的同时净利润却增长,请问主要是通过哪些成本控制和经营策略调整实现的?"您好!公司较大部分项目系合作开发项目,营业总收入仅为合并报表范围内项目交付结转收入,而归母净利润系当期交付结转所有项目的权益净利润。谢谢!27滨纷城每次开盘都是摇号售罄,这在全国刚需楼盘中是独一份的存在,但是这个项目不到 16000的销售均价还送车位,是否还有利润?你好,作为杭州的龙头房企,滨江有责任为新杭州人提供高性价比的优质产品,有的项目利润和去化兼顾,滨纷城偏重去化的经营目标,让更多年轻人在杭州有奋斗的起点。谢谢。28请估算一下在 25年不新增跌价计提的前提下,贵司 25年的盈利情况同比 24年是否应该大幅增长甚至存在翻番的可能性?您好!公司 2025年盈利情况较2024年将进一步有所提升。谢谢! 29董事长您好,上一轮 15-19年的房地产周期房地产股票大幅上涨,请问您觉得如果新一轮上行周期开启,滨江的企业价值是否会大幅提升进而大幅推高股价?谢谢你好,谢谢你的关注。滨江将继续做优做强做精企业,促进公司价值的稳定和持续提升,谢谢。30戚董好,滨江在行业调整期逆势发力,难能可贵!更难得的是戚总还亲力亲为、投入精力做公益事业,振兴乡村,回馈社会。令人敬佩!祝滨江越来越好,股票越涨越高!谢谢你的鼓励,我们会继续努力。序号提问内容回复内容31网上很多人认为绿城在浙江三四线城市拿的低密地块,销售流速快,销售利润高,请问滨江在浙江发达县市的拿地销售是怎样思考的?你好,我们努力发挥滨江品牌和品质的优势,继续关注省内的优质地段低密度的项目,谢谢。322025 结算部份毛利率会提升?从 2024 年年报看资产减值看,2025 年起资产减值会进一步减少?您好!2025 结算毛利率将会适度提升。公司2025 年及以后年度我们均将根据地产市场变化,及会计准则要求进行相应减值测试并作会计处理。谢谢! 33"关注滨江集团视频号,公司经常组织业主到访胡家坪感受滨江在乡村振兴方面的成就,分享戚总在乡村振兴荣誉感幸福感。公司能否让小股东也分享其中的快乐,比如胡家坪酒店民宿的优惠券,还有千岛湖酒店和天目山小镇。"你好,乡村振兴、一路有你,如果股东有需要,可以与公司证券部取得联系,感谢您的关注。34请问沈总,滨江今年在杭州拿的地平均利润率有多少?您好!滨江今年通过发挥自身核心竞争优势,积极参与土地市场,目前所拿土地可保持一定的利润水平。谢谢!35"从公司官方微博每月滨纷时刻看到公司3月4月份大平层和超平层销售情况非常好,请问这部分销售的大平层利润率如何?目前整体去化率如何?还有2个重磅超平常项目榄奥望座和潮起,今年会开盘销售吗?"你好,大平层今年销售不错,整体去化率正常,利润率比同等地段住宅稍高,后面两只项目预计在下半年推向市 场。谢谢。36业绩还行 为什么股价不行你好!我们将继续做优做强做精企业,促进公司价值的稳定和持续提升经营业绩。谢谢!37"董事长去年说过行情不明朗时候匍匐前进,合适的时候站起来冲锋向前,随着国家稳楼市决心的加大,滨江适时果断加大了拿地力度。今年拿地毛利润率显著提高。今年达到 1000 亿的销售目标,能不能以一