滨江集团机构调研纪要

调研日期: 2024-05-21 杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年,具有建设部一级开发资质,全国民营企业500强、中国房地产企业50强、长三角房地产领军企业等荣誉。公司秉承“创造生活,建筑家”的专业理念,形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、服务”六大核心竞争优势。2008年5月29日在深圳成功上市,成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业,股票代码为002244。2020年位列中国房地产百强榜第24位,其中融资能力和盈利性均位列全国top10。公司的发展战略是“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”,在产品研发方面,已成功建立“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四大产品体系十五个标准版本,并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。滨江集团积极转型升级,建立“1+5”发展战略,即做优、做精、做强房地产主业,保持干亿以上销售规模,并搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展新蓝图。公司致力于为千家万户创造安居乐业的理想栖息地,并成为“行业品牌领跑者、高端品质标准制订者”的著名房地产企业。 滨江集团在2023年度业绩网上说明会上就投资者关心的问题给予了回答,主要问题及回复内容整理如下: 1 滨江是最稳健、最安全、经营能力最优秀的民营房企,董事长不仅把企业经营好,而且乡村振兴公益活动也做得有声有色,请问董事长您怎么分配您的时间和精力?谢谢! 您好,60岁前以企业经营为主,企业发展到一定程度以后,60岁-70岁企业经营和社会公益结合,70岁以后争取为社会公益做更大贡献。谢谢。 2 戚总,您好!请问您如何看待近期房地产政策的转变?这对公司是不是意味着巨大的新机遇?近期公司股价领涨整个板块,公司也成为了民营房企里最靓的仔,请问戚总,这里面有什么样的经营哲学?谢谢! 您好,作为一家房地产民营企业,在国家政策暖风频吹的环境下,杭州近期也出台了不少落地性很强的房地产政策,滨江有能力在这样一个环境下,发挥滨江有效性、落地性和团队战斗力的优势,把企业做得更优、更强、更久。谢谢。 3 请问沈总,去年公司计提超过40亿,如果楼市回暖,新房量价齐升,部分计提能不能回冲到公司未来业绩中,特别是深圳2个项目计提达到15亿,今年如果深圳楼市回暖,有回冲希望吗 你好!2023年报计提的存货跌价准备,系根据会计准则,对成本高于可变现净值的差额进行计提。后续会根据每个年度的资产负债表日账面存货价值,与可变现净值的差额进行冲回或补充计提。谢谢! 请问戚董,目前开发商资金链紧张,杭州政府会不会放开自持可零售,如果有这样的机会,会不会出售部分自持项目?目前看到滨江滨旭府,朝闻花城,望涛月明等项目自持并没在滨江暖屋挂牌,是否这些项目以后有机会兑换现金流 您好,目前政策还没有变化,我们继续正常推进暖屋租赁经营工作。谢谢。 您好,您可登陆全景网“投资者关系互动平台”(https://ir.p5w.net)参与本次年度业绩说明会。谢谢! 6 跟别的头部房企相比,公司的应付账款最少,仅占同规模房企的几分之一,是否意味着公司不拖欠工程款,不拖欠材料费。请介绍一下公司为什么能做到没有工抵房,不拖欠账款。与其他房企比较,公司的做法能有什么优势? 你好!公司对相关工程款、材料款根据合同约定、形象进度进行正常支付,这有赖于公司良好的销售回款及现金流,以及良好的生态圈。谢 谢! 7 戚总您好,4月份公司拿的钱二地块和运河新城地块,房地价差达到了2万,毛利润非常高。未来如果有更多这样的机会,公司会不会从匍匐前进中站起来猛冲一把,在以销定投的主基调下,择机加杠杆兜底拿下主城区的优秀地块 您好,在当前形势下,公司还是继续坚持主动卧倒、匍匐前进的战略,在控制风险的前提下,继续在优质的城市,优质的地段,积极拿优质的地块,做优质的产品。谢谢。 8 国家针对房地产的各项新政和杭州本地的新政,对杭州房地产市场影响如何? 您好,从目前状况看,这些政策还是非常积极有效的,对房地产健康稳健发展起到非常好的作用,谢谢。 您估计杭州什么时候会解除限价?什么时候会执行15首付比例?在支持房地产市场方面,杭州还有哪些储备政策和措施? 您好,我们相信政府会根据形势及时推出有利于房地产发展的政策措施,谢谢。 10 请介绍一下头部房企中,投资性房产按照成本计价的有哪些公司,按照公允价值计价的有哪些公司。公司的投资性房产有没有从其他房企或其他公司手里收购的,如有,请介绍一下。 你好!头部企业中,投资性房产按成本计价的有万科、保利、招蛇等,较大部分均采用公允价值计量。公司不存在从其他房企收购投资性房产。谢谢! 11 购房者越来越成熟,甚至越来越挑剔,作为杭州、浙江乃至全国的品质房企的代表,公司将如何吸引更多的购房者的关注和真金白银成为滨江的家人? 您好,我们将继续努力,争做行业品牌领跑者,产品品质标准制订者,为客户提供更多更好的产品,我们努力让更多的老百姓都能住上一套滨江造的好房子,谢谢。 12 在公开市场信用发债,除了滨江集团,是否已没有民营企业能凭自身信用发债?新城、美的、龙湖等均需要依靠中债增才能发债,是这样吗? 你好!公司是当前市场中凭自身信用发债的民营企业之一。谢谢! 13 浙江、杭州的有钱人还是比较喜欢购置高端楼盘,请问,在高端豪宅营造方面,公司有什么优势? 您好,公司将继续争做行业品牌领跑者,产品品质标准制订者。我们不仅在豪宅市场中有优势,在普通住宅领域中也保持较高的产品品质,谢谢。 14 今年上半年公司将交付多少个楼盘?预计会有多少营业收入? 你好!今年上半年公司有20个左右楼盘交付。具体请详见公司相关信息披露。谢谢! 15 公司今年有没有计划在上海拿地? 您好,按照公司战略,上海是我们主要外拓城市,如果有合适的机会,我们会择机拿地。谢谢。 16 公司2023年报中,联营企业中的宁波滨成置业有限公司发生超额亏损,宁波滨江城投望品项目刚开盘以来卖得也还可以但却出现那么多亏损,公司是否对于杭州以外项目存在管理层面上的疏漏? 你好!公司管理严谨,内控规范,不存在项目管理层面上的疏漏。有关异地项目出现亏损,主要系前期市场出现一定幅度的下行所致。谢谢 ! 17 浙江之外的开发能力尤其是拿地合作能力,远未达到浙江省内的开发水平,跌价计提多的也是省外项目居多。请问戚总,应如何打破员工的杭州、浙江舒适圈,让公司员工的才能在更广阔的天地施展? 您好,滨江作为一家千亿规模的企业,布局长三角为主是滨江的发展战略,省外个别城市因此轮行情中受影响较大,公司计提了相应的跌价准备。我们会继续按照公司的战略布局,让更多的优秀员工有施展才能的机会。谢谢。 18 戚董您好,恭喜公司2023年取得的好成绩,想请教您关于分红的问题:滨江服务近年分红率、股息率都比较高,而滨江集团作为住宅开发今年分红却大幅下降,实际上从财报看23年滨江集团已几乎是净现金公司,公司完全有实力维持甚至提高分红。想请问公司采取保留现金的策略,是为了趁机在行业低迷期扩张拿地吗?另外,近期看到“胡家坪业主访谈”,很受感动,为公司和戚董的善举点赞。 您好,公司2023年度分红方案是根据相关法规要求并结合行业情况做出的决策,为企业今后的发展创造更好的条件。谢谢。 19 请问戚总,去年提出的三大战役,现在去化的情况怎么样?对于今年的计提的项目,公司有没有一个去化的目标? 您好,按照公司三大战役的目标,我们计划3年完成80%以上的攻坚任务,1-4月份,我们基本完成了阶段性任务。谢谢。 请问戚总,现在国家鼓励上市公司提高分红,未来三年公司会否提升分红比率?今年是否会进行中期分红? 您好,公司将根据相关法律法规和公司实际经营情况,合理安排分红。谢谢。 21 沈总您好,2024年准备交付的38个项目,总货值将近千亿,这38个项目,截止2023年年报去化也达到700亿,是否意味着2024年营收会超过去年704亿,达到800亿甚至900亿?这38个项目平均净利率是否能达到8% 你好!公司2023年底合并报表待结转销售回款1431亿元,主要将在 2024、2025年度陆续竣工、交付,有关项目的平均净利率需待竣工交付、成本决算完成后最终确定。谢谢! 22 戚总,您的“主动卧倒,匍匐前进”已成为房地产界的热词,广为流传。是否意味着今年贵司拿地、销售规模都会大幅度压缩?是否意味着两三年后的净利润也会匍匐不前? 您好,主动卧倒,匍匐前进是公司今年的发展战略,我们根据市场和行业的情况,继续保持千亿以上的销售规模,占全国1%的市场份额,确保行业排名15名以内,谢谢。 23 请介绍一下公司在健康养老、休闲养老、旅游养老等方面做的工作。 您好,和家养老项目近一年来经营良好,下一步公司将在临安天目山晓城探索休闲养老、健康养老、旅游养老等。谢谢。 24 网上传闻公司降薪35,按照一年2亿薪资计算,大概节省7000W,平均一个季度2000W,公司现金流如此吃紧吗,2000W对公司貌似也没有太大的影响吧? 您好,公司为加强管理,深化细化管理标准,奖勤罚懒,滨江2024年对薪酬的结构体系做了调整。通过KPI考核,优秀的员工通过考核会增加收入,得过且过的员工通过考核会减少收入,但是总体今年的人均收入与2023年相比保持不变,但不是人人平均。谢谢。 25 作为中小散户,因为相信管理层的品德和能力,投资贵司多年。虽然在春节前后股价非理性下行阶段遭遇较大损失,但仍要感谢贵司上下同心,发扬了浙商“走遍千山万水、想尽千方百计、说尽千言万语、吃尽千辛万苦”的四个千万精神,成功穿越房地产周期,稳健前行,创造了良好的经济效益和社会效益。相信公司的价值最终能被更多人发现。 衷心祝愿公司百尺竿头,日进一步!成为中国房地产发展新模式的标杆企业,继续做出更大贡献! 我们继续努力,谢谢你的关心。 26 沈总您好,桐乡南城明月苑上半年计提3.7亿减值。年报上披露我司对其项目公司桐乡安璟置业,全年拆出2.56亿资金,半年报则为1.33亿,即下半年新增拆出资金1.23亿。请教的问题是,半年报拆出的1.33亿中,已计提1.09亿坏账,为何下半年仍要继续新增拆出资金?尤其是当下该项目计提减值,销售遇阻的情况下,以我外行人视角,是否应将宝贵资金用于回报率更高的项目?谢谢! 你好!桐乡项目已处于销售状态,现场施工正常进行。项目需要按有关网签合同约定时间完成交付,因此需要投入部分资金维持项目正常运营。谢谢! 27 请问公司现在的利润率能维持在多少的水平? 在行业整体如此困难的情况下,戚总及滨江坚持投身于杭州的乡村振兴事业,并且发动合作伙伴一起去做乡村振兴,值得我们钦佩。不过,公司是否有把握有实力保证如期完成王阜乡那么多村庄的乡村振兴的相关工作? 您好,通过2年多我们已完成胡家坪乡村振兴共同富裕公益改造,2年多的实践,我们有了经验、有了团队、有一定的能力,从今年开始,每年公益改造2个行政村,计划用7年时间,把王阜乡14个行政村全部公益改造完成。我们有信心有能力完成王阜乡乡村振兴共同富裕工作。谢谢。 请介绍一下公司的代建业务的现状及前景。 您好,从去年开始,我们已取得11个代建项目,今年还将开工2个新项目,我们计划每年新增5-10个代建项目,谢谢。 30 戚总您好,随着战友纷纷倒下,滨江已经是民企的老大了,希望戚总在公司治理方面,投资者回报方面做的更好,能够把上海,苏州,南京也作为主基地,成为长三角最牛房企;追求两千亿左右销售规模,占全国2%的市场份额。 您好,我们还要继续努力,感谢你的关心。 31 沈总,预售资金监管,是不是意味着有半年多的时间,销售款不能被公司使用。 你好!根据现有预售资金监管办法,监管额度外的,提供相关资料可以转出由公司自主使用;监管额度内的,根据办法要求的不同节点,用于工程款