Tuscany 的住宅市场持续吸引外国买家，主要得益于意大利的“人才回归”计划、税收政策调整和教育资源优势。根据 Istat 数据，过去十年 Tuscan 外国居民数量增长 11.2%。
税收与政策变化
- “人才回归”计划：为高技能外籍人士提供五年内 70% 的税收减免，将应税收入降至 30%，条件允许可延长。
- 房产注册税调整：外国人将意大利房产登记为 primary residence 可享受 2% 的注册费，而非 second home 的 9%。
- 新公民法案：自 2025 年 3 月起，公民身份限制为至少有一位父母或祖父母出生于意大利，意大利护照在全球排名第三（Henley Passport Index）。
- Flat Tax 制度：对全球收入征收固定 20 万欧元税，家庭额外成员每年增加 2.5 万欧元，最长适用 15 年，目前已有约 5,000 申请人（与 2025 年 4 月废除的英国非居民税制对比）。
宏观市场趋势
- 全球 UHNWIs 流动性增加：地缘政治、贸易战及 G7 国家政策变化推动高净值人群重新评估居所。意大利拥有 40,010 名净资产超 1 亿美元人士及 573 名亿万富翁（Wealth Report 2025）。
- 区域表现：Lucca 过去十年年增长 4.3%，但 Florence 在 2024-2025 年增长最快；Siena 和 Val d’Orcia 因价格（约 5,000 欧元/平方米，仅为中央 Tuscan 的一半）吸引买家，偏好“podere”（山景别墅）。
- 交通改善：比萨和佛罗伦萨机场新增航线（如佛罗伦萨至尼斯、贝尔格莱德），并增加伦敦、哥本哈根等目的地服务。
市场动态与展望
- 需求驱动因素：国际学校（如 ISF、IS Siena）是核心吸引力，法国、美国及北欧买家倾向远郊以获取更高性价比。
- 价格与交易成本：Lucca 五年价格增长 27%，但仍是买家市场；交易成本约 10-12%（含税费、代理费），需注意意大利特有的优先购买权（如文化遗产部对挂牌房产的优先权可能延迟交付 90 天）。
- 未来趋势：Tuscany 因风景、安全及艺术节活动持续吸引移居者，Luxury 属性需求增长，买家偏好现房或新开发项目而非翻新。
- 专家观点：Knight Frank 的 Andrew Blandford-Newson 强调意大利无五年资本利得税的优势，但需应对繁琐的官僚流程；Lucca 的 Alessandro Deghè 预测该区域将持续增长，且利率下降将进一步推动需求。
