越秀地产-策略会线上交流–20250508

越秀地产-策略会线上交流-20250508_原文 2025年05月09日16:18 发言人100:01 各位投资人下午好。 发言人200:03 我是东吴证券地产分析师唐安琪。 发言人100:06 这两天是我们这个中期策略会，然后在交流。这场也欢迎大家来参加我们这一场的线上交流。这场我们很高兴邀请到了越秀地产的林总和李总，两位领导来给我们做一个近期公司经营情况的更新和交流。首先请两位领导先更新一下我们公今年的一些经营情况的情况，然后后面会有一些时间给大家做一些互动的条约的交流。先把时间交给李总，李总可以开始了。 发言人200:32 好的，感谢方老师，也感谢各位投资者的时间。我先介绍一下公司的一个情况，然后之后我们再做具体的交流。首先还是点一下我们的全年业绩。因为24年以及公司的这个业绩端，我们从营收来看还是保持了一个稳健的增长。我们营收24年是做到了864亿，同比上升了7.7%。 发言人200:50 核心净利润是做到15.9亿。同时我们去年的整个全年的派息比率达到了44%，也是一直坚持我们这么多年以来30%到40%和新的净利润排期比率的这么一个指引。过去九年来，其实也是一直按照40%的这个排期的比率，还是持续为股东坚持去创造这个价值。销售方面，我们去年公司是完成了1145亿，我们行业排名应该是在去年应该是上升到了第八位，同比确实是下降了9.4%。 发言人201:19 但是我们对比了一下，去年从前十大房企的平均降幅24.4的这个比例来看的话，我们整个去年的销售表现还是优于同行的。这一个比较好的销售表现其实也带到了今年我们目前已经攻克的1到3月份的销 售，我们是达到了308个亿。一季度的这个销售是同比增长了42%，其实可以看到我们几个在北京、上海等等几个新项目，包括在广州的一些新规的项目的去化情况还是非常理想的那四月份预计也也还不 错，但是我们应该会在定期去做这个销售数据的公告，大家可以到时候可以留意一下。那对于今年，我们也是设置了一个具体的销售目标的是1205亿元。对比24年是有一个5.2的增长，设立一个正增长的销售目标，也是�自于我们对今年整个市场直接回稳的一个前景的一个预判。以及我们对我们今年公司所处核心城市的一些项目的一个综合素质的一个信心。因为我们现在目前在一二线城市的土储的占比，达到了我们总图储的96%，所以整个资产的质量，我相信在目前比较分化的一个房地产市场环境下面，还是比较有保证的。 发言人202:23 那呃下一个点一下我们目前财务的一个情况。其实对于我们，比较稳健的一个地方国企来说，其实我们这个财务状况一直是，比较稳健以及安全的。我们还是严格保持这个三道红线，要达到绿档，同时我们24年全年这个手游线仅仅是达到了500亿，整个有息负债的规模也是实现了稳中有降。目前我们20年全年的平均的融资成本也是在行业继续保持领先。我们20年全年平均借贷成本大概是3.49，对比二三年 全年应该是下降了33个基33个基点。我们同时去年也是实现了经营性现金流的净流入大概是217亿，也还是继续维持着会议给我们的这个投资级的评级。 发言人203:04 最后讲一下投资。我们24年是一共拿了24部低，基本上100%都是在这个核心的一二线城市。今 年1到3月份，我们也是陆续在广州跟上海拿了一些地块。四月份我们也会在杭州也拿了两块新的地块，然后陆陆续续我们也会在四月份进行这个投资。 发言人203:19 目前最新情况的一个公告。这东西我们在目前比较热点的一个收储这一块，其实在去年的年底也是实现了一个比较好的突破。我们在24年的年底是实现了广州三副这个闲置土地的盘活收储，累计盘活的这种旧货库存活的这种相对21年及以前的这种比较旧的土地，还没开发的土地，累计盘活的这个等额的资金大概是135亿元。所以这个也是在这个目前比较热点的国家盘活闲置土地的这个政策上。其实我们也是呃，领先整个行业的。因为我相信应该越秀目前是整个一二线城市里面唯一实现了这个呃，土地收储的一个房企。目前整个公司的总土储大概是1971万方。 发言人204:01 对于我们今年的这个投资预算的规划，大概是300亿元人民币权益投资预算。我们会重点关注八个城市的重点城市的核心的投资以及深耕的机会，分别是北上广深、杭州、合肥、成都跟西安。以上是对目前我们公司的一个情况的简介，下面大家有什么问题我们可以去交流一下，谢谢。 发言人104:22 好的，谢林总下面请会议助理播报一下提问的信息，看看各位投资人有什么问题可以交流一下。 发言人304:30 大家好，如需提问电话端的参会者，请向话机上的星号键，再按数字一，网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键，再按数字一。网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提 问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。 发言人105:02 林总我这边先请教个问题，因为大家现在比较关注各家公司的一个存货的一个结年限的一个结构。想请教一下我们公司整个节目当中你说未结的量大概是多少，然后占比是多少？另外就是21年以前的这些项目，大概在我们的整个的存货扣除掉已经未结的部分之后的占比大概是有多少？然后21年之前的项目和二年之后的项目，它的之间的毛利率大概是怎样的一个水平？就这两个小问题先强调一下。 发言人205:34 好的，对，确实这个问题最近应该从今年以来大家还是关注度还是比较高的。因为相对来说21年这一年应该是整个当时房地产发展的比较好的那一年，所以在那一年的土地的价格相对会比较高。然后这部分的项目进入到2223年两年这个销售期的时候，就刚好处于疫情以及叠加在房地产下行的这个环境，所以实现的这个销售的价格就相对比较低。所以这块的确实这一块的21年底以前的这些项目的毛利率，可能会比22年跟我们应该说22到24，这三年的这个地方相对来说会低一点。 发言人206:06 那从这个存货的年限结构来看的话，我们盘算过就是21年及以前的这部分的这个项目的土储占比，我们目前总货值大概是15%，去年我们24年中期盘算过大概是20到30，所以也做了一定的去化。同时我们因为刚刚也是提到了，我们有做推进的动作。所以这一块目前我们目标规划是希望能够在1到2年 内，把20年底以前的这部分的，我们叫做旧货或者老货，把它尽快去化以及�新，轻装上阵，以实现我们后面的一个业绩的一个展览。 发言人206:36 目前公司已售未结的量大概是截止20年末是大概1700亿，那其中并表的大概是1100亿，大概会有从年初来看，大概会有接近800亿会在25年入账，那个入账的结果我大概是这样子。那毛利率具体毛利率的话，我们一年底以前肯定会相对低一点了，但具体也不好说，每个项目的情况不一样，要看他所处的哪一个城市。但是22年及以后的这部分，我们当时做过一个测算，基本上这个毛利都能达到大概15左 右，就2223243年的我们新增项目毛利率平均情况都能达到15左右。所以相信在等这部分项目入账之后，整个公司的业绩的情况会陆陆续续在2627年入账就会会改善很多，大概是这么一个情况。谢谢。 发言人107:20 感谢，正好顺到这个说到利润率的这个事儿，就顺着这个再追追追问一个小问题，就是我们现在目前来看，从报道上来看的结算利润率这个拐点或者说低点，我们判断会在什么时候�现？然后未来的回升的这样的一个空间大概是在一个什么样的一范围？ 发言人207:40 明白，我们今年其实有啊有给一个我们今年叫做毛利率入账，毛利率就25年入账毛利率的指引，就是不低于1010%。因为去年刚好24年，应该是也就是十左右，所以今年我们保持25年的这个入账毛利率不低于10%。 发言人207:54 拐点的话主要我觉得两方面，一个是我们这个21年级以前的库存，这个情况能够尽快实现去化。第二就是今年25年的整个市场房地产市场能不能够真正实现价格上的直接回稳。因为我们从一季度，包括 到4月份的这个情况来看，包括核心城市目前还是一个以价换量的一个阶段的。你可以看到无论是一手和二手的量，都上的挺好的。四月份整个广州我们的大本营，我们看到二手网签又是突破新高了，但是它的价格还是继续在往下走，包括我们看到五一黄金周五天，这个量，特别是这些刚需项目，以广州举一些刚需项目，远郊项目的量跑的时候非常的猛。但是你看到他们的价格其实而且还是没有完全站稳的这么一个角度，所以我觉得这个回升的空间得看今年整个房地产市场能不能够实现一个价格的企稳。但是我们对经营的量的角度来看的话，我们认为今年整个市场的交易量的预判会比2、四年要好。但是它肯定是分化的，就是核心城市的这些市场，它的这个交易量肯定会比较好啊，我们目前大概是这么一个预判，谢谢。 发言人109:03 明白，感谢。今天正好有一个文字提问，关于这个区划的我来转述一下。就想请教一下公司现在在广州的货市情况，以及近期广州项目的整体的去化率。 发言人209:17 我们目前在广州，因为广州是我们的运势地产的大本营。我们为什么去年同比下降19？这个销售也是因为去年广州的市场相对几个一线城市来说相对弱一点。那今年来今年来看的话，目前截止20年末，我们广州的货值大概占公司总货值应该是40%40%左右。 发言人209:36 这一块我们广州目前的项目的区划率，它要分化来看，就是核心区，天河、海珠、越秀，天河、海珠、越秀这几个区的区块率还是非常好的，然后再分化从产品端来看，这个我们叫做新规，也就是四代宅。也就是这种得房率超过100%，甚至达到120、130以上的这些新新的自带人的项目，去化率都能达 到60甚至到100，这些在广州的这些项目，其他的在远郊一点点的，或者说中远郊的，我们叫做番禺区。就大概15分钟到左右，到这个CBD的车程的这些区域的去化，大概去化率大概是目前大概 是30到40左右。 发言人210:12 所以广州目前市场如我刚才所说，还是一个以价换量。但是其实量是提升的很很明显的，特别是一些远郊的项目。我们相信这个二手成交的量的上涨也会带动未来。因为大家把房子�手之后拿到钱，假如他有改善需求，然后再碰上叠加这个四代宅这种比较高的房率的这种一个产品的这种打动性。我们相信这种未来还是会对这个一手房的传导，就销售上的一个利好的传导，我觉得还是有一个可预见性的。所以我们认为今年整个广州市场在这个核心区，包括这种四代宅的这种地块，我们肯定是坚决拿，而且是这种相对来说确定性还是会比较高的。所以我们在广州，其实，前两周我们又在白云区又拿了几块，这样新的几块也是�自于这个豫一块，谢谢。 发言人110:58 明白，感谢。然后还有一个提问，我来转述一下，是关于土地投资的。我们确实去年24年的整年的情况来看，我们应该说是所有央国企公司当中投资强度最高的公司之一可能都没有之一。就想请教一下去年的那个拿地的项目的整体的利润情况，以及有多少项目已经退盘入市的。另外第二个小问题就是今年的整体的投资的计划，以及包括金额和区域。对以上两个小。 发言人211:30 问题我们去年的这个首先权益投资额大概是接近300亿，294亿。拿了24部地，然后全部都是在除了中山有一块那块有一些历史原因以外，其他的23部地全部都是核心的。我刚刚说到的八个城市，北上广深、杭州、合肥、成都跟西安。所以这个地块的质量跟这个区划的情况还是非常有保证的。拉平的 话，平均的毛利率应该还是可以达到15左右的，就去年我们拿的这2024幅地块的这个平均的毛利率。那那对于今年来看的话，我们的这个权益的投资预算跟去年基本上是一致，大概是300亿。 发言人212:02 但是我们也不排除，因为今年其实看到有一些这种四代宅的这种地块。其实去广州大家可以看到一些民企也可以开始在参拍了。也是因为这些四代宅的这些地块的区划率其实是相当有保证的。因为它是一个得房率有别于过去的一二手产品的一个革命性的一个创新的一个改进的。所以大家对这个客户的打动还是非常强的。然后再叠加现在的利率又很低，首付又能做到15%，名额又不限制，其实基本上能