中国房地产企业月报：央国企竞争核心优质地块，多房企进行组织架构调整

〖企业分析〗 【合约销售：百强房企1月业绩同比降低3.2%】 核心观点： 1、2025年1月，中国房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行。1月，TOP100房企实现销售操盘金额2276.1亿元，同比降低3.2%，环比降低49.6%，单月业绩规模保持在历史较低水平。 2、2025年1月，百强房企各梯队销售门槛变动分化。其中，TOP10和TOP20房企销售操盘金额门槛分别同比降低10.8%和13.4%至64.6亿元和26.5亿元。TOP30和TOP50房企门槛分别同比提升4.8%和11.1%至17.4亿元和10.7亿元。TOP100房企销售操盘金额门槛也提升31.6%至4.9亿元。 3、从企业表现来看，2025年1月绝大多数百强房企业绩环比降低，单月业绩同比提升和降低的百强房企，则各占到近半数。其中，中海地产、华润置地、华发股份、建发房产、融创中国、中国金茂、中国铁建、越秀地产等房企表现较好，单月业绩实现同比正增长。 【企业拿地：核心城市土拍“开门红”，典型企业投资额同比增186%】 表：2025年1月30家监测企业新增土地统计表 单位：万平方米、亿元、元/平方米 核心观点： 1、在上海、北京、广州等核心城市优质地块出让带动下，头部房企投资竞争依然“激烈”。1月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）接近638亿元，同比增长186%，显著好于去年同期；拿地面积183万平方米，同比几乎持平。重点企业拿地平均楼板价34918元/平方米，较2024年1月提升192%，也从侧面印证了当前企业投资着重于高能级城市的优质地块。而从企业来看，能够在核心城市拿地的依旧是“老面孔”央企和国企，其中华润、招商单月拿地金额达到124亿元、126亿元。 2、销售到投资的传导仍需修复。从1月投资情况来看，在供应端持续提升质量、降低规模的举措下，北上杭等热点城市已经迎来开门红，土拍不限价后出现多宗成交溢价率超过20%的地块，头部房企在优质地块中的竞争依然激烈。 但整体来看，企业投资信心的修复主要还是要等待楼市的回暖，2024年四季度一线城市和几个热点的二线城市楼市表现相对突出，但全国普遍性的楼市回温还未出现，因此土地市场的热度也仅仅局部回归，对于很多之前进行了全国化布局的房企来说，销售对于企业投资的正向传导还需要一定的时间。 【企业融资：受春节影响融资规模同比减少31.9%，继续保持低位】 核心观点： 1、融资总量：2025年1月65家典型房企的融资总量为329.86亿元，环比减少19.8%，同比减少31.9%。融资规模的同环比大减主要是因为春节假期的影响，若是与2024年同为春节月的2月份进行对比，则增长18.2%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资203.08亿元，环比减少30.9%，同比减少45.6%；境外债权融资20亿元，环比减少11.4%，同比减少57.9%；资产证券化融资106.78亿元，环比增长12.7%，同比增长68.6%。 2、融资成本：2025年1月65家典型房企新增债券类融资成本3%，较2024年提升0.07个百分点。本月发行的均是境内债券，由于发债的主要是首创城发、中交地产、华发股份等央国企，因此境内债券融资成本较2024年全年仅略微提高0.09个百分点，整体仍处于低位。 3、企业表现：本月融资总量最大的企业是金融街，企业在本月发行了1笔46亿元的CMBS、1笔12亿元的中期票据以及1笔3.39亿元的供应链ABS。从企业梯队来看，2025年1月TOP10房企的平均融资额为15.19亿元，是所有梯队中最多的。TOP51+房企的平均融资额为4.01亿元，同比增长21.01%，该梯队是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.55%，较2024年全年融资成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。 【组织动态：多家头部房企启动大规模组织架构与人事调整】 核心观点： 2025年1月，65家重点监测的房企重大组织调整及人事变动概况如下： 1、热度事件方面，1月27日，万科宣布了管理层人员的大规模调整。此次调整中，深铁董事长接任万科董事会主席一职，郁亮则转任为副总裁，同时祝九胜全职退出管理层，原董事会秘书朱旭将负责长租公寓事业部，并由曾任深圳地铁集团董事的田钧接任董秘之职。此外，万科还迎来了