中国金茂：投资聚焦京沪，近9成未售货值集中一二线

文/研究员沈晓玲、陈家凤 导读：从三级管控全面转向两级管控，精兵简政提效能；投资节奏加快，京沪成投资重心。 【行业排名居12位，销售回款率达99%】2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位。持续优化“6-10-12-24”全周期管控体系，全年回款金额高达970亿元。年内金茂调整组织架构，将开发单位三级架构精简为二级，推动资源向核心城市倾斜。2025年预计总推货值达1800亿，其中一二季度占比67%，推货节奏前置，叠加良好的货源结构（2023年以来新获取地块占比约70%）及精简的组织架构，销售规模有望突破千亿。 【四季度以来投资节奏加快，聚焦京沪】2024年四季度以来金茂明显加大投资力度，2024全年拿地金额333亿元，而2025年仅1-2月金茂已实现拿地189亿。2024年权益土地款支出202亿，权益占比61%，部分项目与华润、保利、建发等合作开发，可分摊风险、降低资金压力。根据2024年年报数据披露，金茂投资聚焦高能级城市，全年新增可售面积295万方，一线、二线和三四线可售面积占比分别37.6%、57.1%和5.2%；京沪成为投资重心，2024年合计可售面积占到37.6%，远超其他城市，能够更好地支撑其去化及盈利水平。据估算，年末二级总土储建面约4378万平，可支撑其未来3年左右的发展。 【全年实现净利回正，期末预收账款余额可保障未来营收】2024年金茂营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元。毛利润85.97亿元，净利润22亿元，扭亏为盈，得益于三项费用的大幅改善、合联营实现正的投资收益、计提减值减少所致。 【融资渠道通畅，债务久期6.27年、外债占比降至25%】境内成功发行35亿元金茂大厦CMBS，6月、8月发行中期票据合计50亿元，并抓住新政窗口期，对深圳万豪酒店、万丽酒店、天津海河金茂广场等持有物业完成约50亿元左右的经营物业抵押贷，期限15年，最低利率仅2.4%，优化债务结构。2024年末金茂有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6%，通过持续“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务管理方向，短债占比从年初的18.7%降至17.6%，24年平均贷款期限6.27年；外债占比从年初的29%持续下滑至25%，汇率风险敞口收窄。 正文: 01销售：行业排名居12位，销售回款率达99% 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位，继续保持行业头部地位；销售面积581.84万平方米，销售业绩的降幅与百强房企平均的收缩水平持平（百强全口径销售额同比降幅30.3%）。金茂持续优化“6-10-12-24”全周期管控体系，通过标准化提速在行业下行期实现更快的资金回笼，全年回款金额高达970亿元，回款率较去年同期提升5个百分点至99%。 从销售额分布来看，金茂高度聚焦核心都市圈，一二线销售额占比90%（其中一线19%），抗风险能力突出。华东仍是其战略重心，销售额占比40%，其中上海（99.4亿）、南京（61.3亿）、苏州（57.4亿）、宁波（36.3亿）贡献显著，尤其是上海单城销售近百亿，中环金茂府、张江金茂府等产品去化良好，支撑高能级城市业绩。而华北、华南和西南销售额贡献28%、10%和14%，其中青岛（77.8亿）、西安（76.7亿）、天津（59.5亿）、北京（52亿）、成都（36.5亿）等城市表现亮眼，华中区域占比7%偏低，武汉、长沙等城市仍需加强去化。 年内金茂调整组织架构，强化总部管控穿透力，将三级架构精简为二级，开发单位管理主体从2023年22个压降至2024年18个，预计2025年进一步降至14个，推动资源向核心城市倾斜，助力深耕城市做大规模、做强利润。根据管理层于业绩会上披露，2025年金茂预计总推货值达1800亿，其中一二季度占比67%，推货节奏前置，叠加良好的货源结构（2023年以来新获取地块占比约70%）及精简的组织架构，销售规模有望突破千亿，进一步巩固头部地位。 02投资：四季度以来投资节奏加快，聚焦京沪 2024年四季度以来，金茂明显加大投资力度，根据业绩会数据显示全年新增22个项目（下半年新增20个项目），新增土储计容面积202万，拿地金额333亿元，拿地销售金额比回升至0.34，而2025年仅1-2月金茂已实现拿地189亿，投资节奏明显加快。2024全年金茂权益土地款支出202亿，权益占比61%，部分项目与华润、保利、建发等合作开发，可分摊风险、降低资金压力。 除明显加快投资节奏以外，金茂投资策略出现明显调整，坚持双聚焦战略，聚焦京沪等一线城市、聚焦高端化产品。根据2024年年报数据披露，金茂全年新增可售面积295万方，一线、二线和三四线可售面积占比分别37.6%、57.1%和5.2%。从具体城市来看，京沪成为投资重心，2024年合计可售面积占到37.6%。若考虑2025年1-2月的新增项目后，2024年-2025年2月金茂在北京、上海的投资金额占比高达69%，远超其他城市。所获取的上海虹口内环（北外滩）、普陀桃浦、北京朝阳区东坝、丰台科技园等地块，未来售价预期良好，或可支撑其去化及盈利水平。 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产决策系统 根据2023年企业公布的土储规模与2024年以来的销售、投资情况估算，中国金茂的二级总土储建面约4378万平方米，可支撑其未来3年左右的发展。土储结构相对健康，根据业绩会消息，近9成货值集中于一二线城市，其中TOP10城市占比近6成，保障了未来整体的去化水平。不过金茂存量土储中仍有部分项目受区位、市场或产品定位影响，存在去化压力，2022-2024年金茂对土储合计计提减值拨备约101.4亿元，未来盘活存量土储将是其战略的重点。 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产决策系统 03营利：全年实现净利回正，期末预收账款余额可保障未来营收 2024年金茂营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元；商业、写字楼、酒店等持有物业收入约34亿元，较去年下降12.4%；金茂服务得益于在管面积同比增长近20%，实现收入29.66亿元，同比增长10%。年末预收账款527.52亿元，对房地产开发收入覆盖倍数仍维持1倍以上，保证未来营收的结转。 盈利能力方面，2024年金茂实现整体毛利润85.97亿元，整体毛利率14.6%，其中房地产开发板块毛利率11%，较去年同期提升2个百分点。全年净利润22亿元，净利率3.7%，实现扭亏为盈，得益于三项费用的大幅改善、合联营实现正的投资收益、计提减值减少所致。 04负债：融资渠道通畅，债务久期6.27年、外债占比降至25% 2024年中国金茂融资渠道通畅，融资成本优势凸显。全年新增的融资成本3.39%，跟去年同期4.4%大幅下降。境内融资成本2.87%，成功发行35亿元金茂大厦CMBS（票面利率3.20%），6月、8月发行中期票据合计50亿元（票面利率2.8%），发行利率创历史新低。据管理层披露，金茂抓住去年经营物业抵押贷新政窗口期，引入长期低成本的资金，优化债务结构，对深圳万豪酒店、万丽酒店、天津海河金茂广场等持有物业完成了约50亿元左右的经营物业抵押贷，期限15年，最低利率仅2.4%。另外，2025年金茂还新发17亿元公司债，期限4年，票面利率2.79%，并用经营物业抵押贷对25年3月到期的凯晨世贸中心CMBS（87亿元）进行置换，利率2.85%，年内到期债务压力得到有效缓解。 2024年末金茂有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6%，通过持续“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务管理方向，短债占比从年初的18.7%降至17.6%。通过引入经营物业抵押贷，大幅拉长金茂的债务久期，据管理层透露金茂24年平均贷款期限6.27年，较23年的5.26年有明显的改善。从境内外债务结构来看，外债占比从年初的29%持续下滑至25%，汇率风险敞口收窄。 注：内侧为2023年分布情况，外圈为2024年分布情况 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产决策系统 2024年末金茂持有现金规模348.6亿元，较年初减少7.9%；现金短债比1.61，非受限制现金短债比为1.43，流动性充足；净负债率81.2%，剔除预收账款资产负债率69.6%，三条红线归为绿档。 数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产决策系统 数据来源：企业业绩、CRIC中国房地产信息决策系统