电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年08月27日 旭辉控股集团（00884.HK） 合理调整货值结构，一二线总货值占比85% 核心观点： 2021年上半年，旭辉控股集团投资力度上升，新增建筑面积同比上升67.9%，新增货值达1279亿元，新增土地储备占比变化呈现出长三角、环渤海升，中西部、华南降的格局。我们认为企业拿地一方面是看好当地市场，一方面是为补充货值，合理调整土地储备资源结构，而中西部区域、华南区域拿地力度放缓的原因主要是公司2020年在土地市场热度较低时补充了较多货值。 一、销售金额同比上升68.6%，长三角及中西部为主要贡献区域 2021年1-6月，旭辉控股实现销售金额1361.5亿元，同比上升68.6%。分区域来看，2021年中西部及华南区域的销售占比有所上升，疫情期间，中西部房地产市场受冲击较为严重，房地产市场热度下行，企业或将楼盘推后上市，以实现最大收益，因此来到2021年，一方面中西部市场延迟恢复,如武汉，另一方面货量被动加大，共同作用实现了中西部销售占比的上升。 二、投资力度加大，新增货值超千亿 2021年1-6月，旭辉控股集团新增土地储备772.5万平米，同比上升67.9%，新增可售货值达1279亿元，总土地储备5841.4万平米，同比上升3.3%。分能级来看总货值，其中一线城市占比11%，二线城市占比61%，准二线占比13%，强三线占比6%，三四线占比9%，货值集中分布于一二线城市，资源优质，去化有足够保障，不过权益比仅55.3%，虽有利于销售规模的快速扩张，但不利于股东利益的提升。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 三、收入升而盈利降，三费费用率同比下降6.8pct 2021年1-6月，旭辉控股集团实现营业收入363.7亿元，同比上升58.0%，但同时毛利润率较2020年同期下降4.9个百分点至20.7%，净利润率下降5.8个百分点至14.7%。主要原因是企业结转项目成本同比上升68.5%，同时销售费用同比上升73.2%至11.7亿元所致，不过从企业利息支出角度来看，2021年旭辉控股集团利息支出同比下降5.6%至32.8亿元，财务费用率较2020年同期下降了6.1个百分点，整体三费费用率有所改善。 四、预计年内转绿，21年新增融资成本低至4.3% 偿债能力方面，截至2021年6月底，旭辉控股集团净负债率60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预收款的资产负债率为72.1%，距离红线要求较近，管理层表示2021年底将实现全面达标。融资方面，旭辉控股集团平均融资成本较2020年底下降0.3个百分点至5.1%，2021年上半年期内新增融资（不含境内银行贷款）平均成本低至4.3%，旭辉在绿色融资上表现出较强的融资能力，随着国家推进绿色金融、碳中和的发展，绿色融资将更加受到关注，且由于政策的倾斜，这类债券的发行利率普遍较低，可以有效降低企业的平均融资成本。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2021年上半年，旭辉控股集团投资力度上升，新增建筑面积同比上升67.9%，新增货值达1279亿元，新增土地储备占比变化呈现出长三角、环渤海升，中西部、华南降的格局。我们认为企业拿地一方面是看好当地市场，一方面是为补充货值，合理调整土地储备资源结构，而中西部区域、华南区域拿地力度放缓的原因主要是公司2020年在土地市场热度较低时补充了较多货值。 一、销售金额同比上升68.6%，长三角及中西部为主要贡献区域 2021年1-6月，旭辉控股实现销售金额1361.5亿元，同比上升68.6%，已完成2650亿元销售目标的51.4%，下半年总可售货值达2600亿元，去化率达到49.6%便可达成目标，业绩目标达成压力较小。实现销售面积797.3亿元，同比上升62.9%，平均销售单价17076元/平米，较2020年同期上升了3.6%，一是因为疫情影响消退，企业降价等促回款活动减少，各大城市销售均价均有所回升；二是由于部分销售均价高的城市期内销售金额占比提升，如北京销售均价为39213元/平米，实现销售金额92.1亿元，同比上升95.5%，占比提升了1个百分点至6.8%，同时厦门也有多个高端项目实现开盘销售，销售均价高达57294元/平米，销售金额51.2亿元，占总销售比例3.8%。 分区域来看，2021年中西部及华南区域的销售占比有所上升，其中中西部地区实现销售金额355.0亿元，同比大幅增长161.3%，占比由16.8%提升至26.1%；华南区域实现销售金额177.8亿元，同比增长90.4%，占比由11.6%升至13.1%。疫情期间，中西部房地产市场受冲击较为严重，项目推迟入市，因此来到2021年，一方面中西部市场恢复,如武汉，另一方面货量被动加大，共同作用实现了中西部销售占比的上升。 图表：2020年及2021年H1旭辉控股集团销售金额按区域分布情况 注：内环为2020H1，外环为2021H1 资料来源：亿翰智库、企业公告 47.2%24.4%16.8%11.6%44.7%16.2%26.1%13.1%长三角环渤海中西部华南 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 二、投资力度加大，新增货值超千亿 2021年1-6月，旭辉控股集团新增土地储备772.5万平米，同比上升67.9%，新增可售货值达1279亿元，按货值计算一二线占比高达82%。分区域来看，长三角区域、环渤海区域及中西部区域是旭辉控股集团2021年上半年重点关注的区域，其中： 长三角区域新增货值559亿元，占比较2020年提升了7.9个百分点至43.7%； 环渤海新增货值375亿元，占比较2020年提升了16.9个百分点至29.3%； 中西部区域新增货值283亿元，占比较2020年下降了15.9个百分点至22.1%； 华南区域新增货值62亿元，占比较2020年下降了9个百分点至4.8%。 我们认为企业拿地一方面是看好当地市场，一方面是为补充货值，合理调整土地储备资源结构，而中西部区域拿地力度放缓的原因主要是因为长江中游及中西部其他城市拿地减少，旭辉控股集团2020年在土地市场热度较低时补充了667亿元的货值，占2020年全年新增货值比例高达30.3%，由此2021年下调了拿地力度；而华南区域拿地力度下降亦是如此，2020年旭辉于华南区域共拿地货值达298亿元，占总新增货值比例为13.8%，其中大湾区2020年新增货值为134亿元，华南其他区域为164亿元。 从总土地储备来看，旭辉控股集团共拥有建筑面积5841.4万平米，同比上升3.3%。分能级来看总货值，其中一线城市占比11%，二线城市占比61%，准二线占比13%，强三线占比6%，三四线占比9%，货值集中分布于一二线城市，资源优质，去化有足够保障，不过权益比仅55.3%，虽有利于销售规模的快速扩张，但不利于股东利益的提升。 图表：2020年及2021年H1新增货值按区域占比 注：内环表示2020年全年新增货值占比数据，外环表示2021年上半年数据 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、收入升而盈利降，三费费用率同比下降6.8pct 35.8%12.4%13.8%38.0%43.7%29.3%4.8%22.1%长三角环渤海华南中西部 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 2021年1-6月，旭辉控股集团实现营业收入363.7亿元，同比上升58.0%，毛利润实现75.3亿元，同比上升27.5%，净利润实现53.6亿元，同比上升13.2%，毛利润率为20.7%，较2020年同期下降4.9个百分点，净利润率为14.7%，较2020年同期下降5.8个百分点。利润率下降的主要原因是企业结转开发项目成本同比上升68.5%至288.5亿元，同时销售费用同比上升73.2%至11.7亿元所致，不过从企业利息支出角度来看，2021年旭辉控股集团利息支出同比下降5.6%至32.8亿元，财务费用率较2020年同期下降了6.1个百分点，整体三费费用率有所改善，较2020年同期下降了6.8个百分点。 此外，2021年旭辉控股集团预收账款高达935.5亿元，较2020年底上升25.4%，预收账款是营业收入的先行指标，通过预收账款可以粗略推测营业收入的走势，预计下半年营业收入还将稳定增长。 图表：2018年-2021年H1旭辉控股集团营业收入及预收账款走势 资料来源：亿翰智库、企业公告 四、预计年内转绿，21年新增融资成本低至4.3% 偿债能力方面，截至2021年6月底，旭辉控股集团三道红线中两道已经达标，剩余一个指标也距红线要求较近，其中净负债率60.4%，即使计入永续资本工具也为63.7%，远低于红线要求；现金短债比2.7倍，由于企业未披露预售监管资金，因此计算出的倍数偏大，不过按往期来看，剔除与未剔除预售监管资金的现金短债比通常差距在0.6左右，因此预估旭辉控股实际现金短债比为2.1倍上下，现金流稳健，短期偿债能力较强；而剔除预收款的资产负债率是三个指标中最难降的一个，为72.1%，距离红线要求较近，管理层也表示2021年底将实现全面达标。 融资方面，截至2021年6月底，旭辉控股集团平均融资成本较2020年底下降0.3个百分点至5.1%。而2021年上半年期内新增融资（不含境内银行贷款）平均成本低至4.3%，随着旭辉在绿色金融领域的持续突破以及ESG水平的不断提升，公司在绿色融资上表现出较020040060080010002018201920202021H1预收账款（亿元）营业收入（亿元） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都