2025年第二季度澳大利亚专用学生宿舍更新

政策制定者和利益相关者对PBSA增长的信心正在增强，其被认可为支持日益增长的学生群体、同时在缓解租赁需求压力方面的作用。 住宿学生部门继续受到青睐，这是由供不应求的动态、学生增长和反周期的特征所驱动的。 2024年第一季度投资强劲。一旦利率继续下降且成本通胀持续缓解，活动将进一步升温，但今年政治和政策将是关键。 为缓解住房结构性供给不足，大学与私营住宿提供商之间合作新建或翻新现有住房的可能性可能会更加普遍。 ：投资者、开发商和运营商需要关注其提供给学生的产品可行性，并理解住宿如何影响学生的决策。 该行业经历了强劲的租金表现。自2018年以来，租金平均增长了50%。在悉尼地区，PBSA开发中的工作室公寓为38%；墨尔本为38%；阿德莱德为36%；布里斯班为28%。 去年，拟议的政府对澳大利亚学生市场的干预主导了新闻头条，该行业卷入了一场更广泛的政治辩论中，围绕移民问题，特别是国际学生数量对住房市场的影响。 总之，MD111旨在通过变更签证处理优先级来提供更公平的体系。教育领域，进而目的性学生住宿市场（PBSA），仍在适应这一轮意外变革，其影响将在未来几个月内密切监控。初步反响不一，该政策已立即遭到八校联盟（Go8）大学的批评。 在联合党和绿党的反对下，ESOS（海外学生教育服务修正案（质量和诚信））法案2024年在去年年底未能通过议会。随着这一否决，该法案的旗舰政策——一项拟议的27万国际学生入学上限——原定于2025年1月1日生效，现已未能实现。 因此，越来越多的人认为，利用和支持PBSA的增长是缓解私人租赁市场压力和确保国际学生受益的关键组成部分。迁移得以实现。 在此挫折之后，劳工政府采取了行动。迅速撤销了管理现有留学生签证系统的部长指令107，并将其替换为部长指令111，自2024年12月19日起生效。 在此背景下，由于学生需求旺盛，投资者信心依然强劲，国际学生入学人数远超疫情前水平，几乎是十年前的两倍。这将有助于今年实现强劲的入住率。 更广泛的住宅市场中供需失衡的情况正在PBSA市场中得到反映，过去两年开发完成量低于平均水平，同时该行业正面临国际学生移民的高水平流动，预计未来几年仍将保持高位。 在其他租金更高的首府城市，情况也类似，这些城市在市内区域实现了更高的租金。 由于场地可用性限制，这些地点未来的发展机会有限，租金将继续上涨，引发关于可负担性和在租金较低的其他地点需要更多库存的问题。 供需失衡导致学生住宿租金大幅增长，这引发了可负担性问题，与更广泛领域对租金可负担性的担忧相一致。自2018年以来，悉尼、墨尔本、阿德莱德和布里斯班单间工作室公寓的平均租金增长分别为50%、38%、36%和28%，这些是最常见的住宿形式。 随着市场的演变，投资者、开发者和运营商需要关注其提供给学生的产品的可负担性，并理解住宿成本如何影响学生的决策。 在运营方面，虽然租金已大幅上涨，但由于能源和人力等预算项目的增长逐渐传导至利润底线，运营成本也稳步增加。然而，随着通胀缓解和建筑成本稳定，这些挑战最糟糕的部分似乎已经过去。 与任何类型的住房一样，租金因地理位置和便利设施而异。例如，在悉尼，周租金可能在550至950美元之间。高端租金主要集中在内城CBD市场，如Redfern、Central Park和Darling Square，这些地区都为学生们提供了大学附近的住宿、多种公共交通选择和显著的便利设施优势。 尽管政策环境的不确定性持续存在，学生市场供应紧张为日益增多的希望将资本投入居住领域进行投资的投资者提供了持续的机会。 目前有6,912间客房正在建设，其中2,772间客房预计将于2025年交付，较去年增长38%。其中，1,416间客房由Citiplan& Brookfield交付，另外876间客房由Scape交付，这两家公司是PBSA市场中的两大巨头。预计2026年将迎来另一波交付高峰，新增5,832间客房。 这可以通过澳大利亚相对较高的师生比来说明，该比率在过去十年中平均为6.8（针对高等教育国际学生）——截至2024年底，目前的比率为9.1。新南威尔士州拥有最高的师生比，为13.1。 私营部门继续在为学生提供新住房方面发挥主导作用，大型平台试图巩固其地位，受到持续供需不平衡的鼓励。 尽管过去两年学生数量增长强劲，但新项目交付进展缓慢，因为开发商继续面临可行性挑战。去年仅交付了2064张床位，其中 然而，展望未来，我们预计公私合作伙伴关系将有所增加，因为开发者和universities collaborate to improve viability and unlock 超过80%位于悉尼，其余位于墨尔本。然而，随着通货膨胀压力的缓解和经济前景的清晰化，这将有助于开发商信心实施计划中的项目，我们预计2025年将完成更高水平的建设，并在2026年进一步增长。 开发场地。 关于国际学生配额的缺乏清楚性，加上挑战性的宏观经济背景，导致去年交易性活动量放缓。运营方案仍然保持高度保密；然而，那些确实将资产带到市场上的所有者因有限的竞争机会而受到奖励。 北美资本的需求强劲，已转化为自2020年中Scape收购Urbanest投资组合以来最大宗的交易宣告，Greystar近期完成了对GIC-Wee Hur合资企业投资组合的收购，该投资组合包含7处资产总计5,662间床位，交易金额为16亿澳元。 这种稀缺因素导致了竞争性竞价，并有助于维持强劲的价格水平。随着计划中的进一步降息以及2025年下半年更大的政治确定性前景，我们预计投资量将进一步增加。 截至目前2025年，投资总额达18亿美元，其中Greystar收购占据了大部分。然而，即使不包括这笔交易，投资量仍超过2024年的较低总额。 本季度收益率保持稳定，并且在面对过去三年高利率的环境时，相较于其他传统资产类别展现出更强的韧性。近期交易已经证明PBSA已经稳定。资产仍然是投资者试图进入或巩固其在澳大利亚市场地位的 key target。 投资者将继续在2025年寻求澳大利亚生活领域中的多元化机会。 由ANREV的最新投资意向所强调。一项调查显示，43%的受访者将学生住宿选为本年度对亚太市场进行投资的首选领域。这一比例较2021年的28%有所上升，是继零售业之后最大的变化。 然而，鉴于获取既有投资机会的有限性，我们预计投资者将探索替代性的交易结构，以便部署资本。 进一步按投资者的国籍细分，值得注意的是，北美投资者特别倾向于将资本投入到该领域，其中67%的投资者表现出对学生市场的偏好。 该行业持续存在高进入壁垒，这使得新投资者难以获得市场曝光，因为已有企业在规模和竞争优势方面利用其增长市场份额，并竞争市场上有限的运营资产。这可能导致交易结构发生转变，新投资者将越来越多地探索开发机会。 汇率是跨境学生流动的基本决定因素，影响可负担性，从而影响不同留学目的地的相对吸引力。随着主要央行逐步降低利率，而全球贸易紧张局势导致不确定性加剧，汇率波动将继续改变可负担性，并在学生的决策过程中扮演更突出的角色。 对澳大利亚元（AUD）汇率的分析显示其对中国元贬值。：(CNY)和印度卢比(INR)在过去一年中的表现。澳元（AUD）从2024年4月的4.70人民币（CNY）下降至2025年3月的4.55人民币（CNY），而相对于印度卢比（INR），其贬值了约1.57%，目前 trading at 53.97印度卢比（INR）。 对大学租赁资产的需求强劲。provides an opportunity for new entrants to access the 市场，得益于长期租赁条款和收入保障。去年剑桥房地产合作伙伴公司以1.16亿美元的价格收购了在波特麦克奎尔租赁给查尔斯斯图尔特大学的592床位学生公寓区哈斯廷斯村。我们预计这一趋势将持续，随着现有业主寻求资产盘活，今年将有更多租赁大学资产的交易发生，而这类产品的资本支持力度也对此提供了推动。 这种贬值增强了澳大利亚作为一个留学目的地的价格竞争力，使其与其他领先的教育市场（如英国和美国）相比更加负担得起。虽然其他因素——包括签证政策、就业机会和生活成本——将继续影响学生流动，但有利的外汇汇率预计将支持来自这些关键国家对澳大利亚入学人数的进一步增长。 大学财务持续紧张，为满足对高质量住宿的持续需求，一些机构可能选择与战略投资者合作。我们也期待这种公私合作模式将在解决可负担性问题方面发挥关键作用。利用大学拥有的土地并利用收入 strips 和合资企业等设施，可以有效地释放开发可行性。 这得益于强大的基本面、逆周期特征以及良好的风险调整后回报预期。 适应性再利用和重新定位策略正势头渐劲，它们代表着进入该行业的替代性途径，或为现有平台提供了规模扩张的机会。今年10月，Dexus公司和Marquette Properties宣布计划将布里斯班中央商务区乔治街41号的一栋B级办公楼改造为提供1200个床位的地方支持性住房（PBSA）项目。我们预计今年将出现更多改造机会，尤其是在那些使用者需求减少的边缘办公市场。二级资产的前景不太乐观。 总监，生活资本市场 Knight Frank 澳大利亚 交易证据2025年至今的情况显然表明了这一点，因为有四笔PBSA交易最近刚刚完成。 展望2025年，我们预计当前积极情绪将得以持续。 John-Paul Stichbury +61 2 9036 6611 john-paul.stichbury@au.knightfrank.com Luke Shackleton +61 433 485 313 luke.shackleton@au.knightfrank.com Tim Holtsbaum +61 2 9036 6615 tim.holtsbaum@au.knightfrank.com Naki Dai +61 2 9036 6673 naki.dai@au.knightfrank.com Ben Burston +61 2 9036 6756ben.burston@au.knightfrank.com Marco Mascitelli +61 2 9036 6656 marco.mascitelli@au.knightfrank.com 重要声明 © Knight Frank Australia Pty Ltd 2025 – 本报告仅用于一般信息传播，不得以任何方式作为依据。在信息的准备过程中，尽管采用了高标准，但分析、观点及本报告中提出的预测，Knight Frank Australia PtyLtd对本报告内容的任何使用、依赖或参考所导致或产生的任何损失或损害概不负责。一般而言报告，这些材料不一定代表Knight Frank澳大利亚有限公司对特定物业或项目的看法。未经Knight Frank事先书面批准，禁止以任何形式复制本报告。澳大利亚有限公司对它所呈现的形式和内容负责。