2025年第三季度澳大利亚建造租赁更新

澳大利亚建租市场更新总结

市场表现与趋势
2024年建租（Build to Rent）行业录得供应量纪录，交付4,660套单位，其中18个全国性项目投入运营。截至2025年中期，交付量持续增长，预计全年将达6,000套，超越2024年纪录。墨尔本和布里斯班成为主要交付中心，分别有2个和2个项目落地。未来12-24个月，约20,500套已获批项目（DA-approved stage）将决定行业增长持续性，预计2026年供应量将降至约4,000套，因开发商面临住宅领域可行性挑战。

政策与经济环境

• 政府支持：新南威尔士州永久性实施50%土地税减免，联邦政府推动多住房供应政策，包括《MIT立法》激励建租发展。政策环境改善吸引全球投资者，如韩国国家养老金（NPS）和澳大利亚伦理投资（Australian Ethical）等新进入者。
• 经济因素：
  • 租金市场：2025年租金增长放缓至4.8%，较2024年19.2%显著回落，与工资增长（3.4%）趋于一致。全国空置率稳定在1.3%，受通胀和人口增长放缓影响。
  • 建造成本：自2022年峰值（17.3%）后降至2%以下，利率下调（2025年2月起）改善融资环境，核心资本逐步回归。

行业前景与建议

• 短期挑战：2026年供应量预期放缓，但已获批项目池（20,500套）可支撑短期增长。需关注政策协调（如税收统一）和外国投资者负担问题。
• 长期机遇：交通枢纽（如悉尼TOD计划、墨尔本活动中心）的规划改革将推动高密度住宅开发，建租项目可优化社区可持续性。
• 投资策略：随着利率下调和宏观环境稳定，核心投资策略将逐步回归，推动行业下一阶段增长。当前市场具备高入住率（如Mirvac 97.2%）和稳健租金增长基础，资本化率稳定在4.25%-4.50%区间。