Office Properties Income Trust 2025年度季度报告

证券交易委员会 华盛顿特区 20549 表10-Q ☐1934年证券交易法第13条或第15(d)款的过渡报告001-34364委员会文件编号 办公物业收益信托 （根据章程中指定的注册人准确全名） 26-4273474（美国国税局雇主识别号） 根据《法案》第12(b)条注册的证券： 标明是否有提交过去12个月（或根据S-T规则第405条，在提交此类文件所需的时间内）规定的每份互动数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请在括号内用勾号标明注册人是否为大加速报告人、加速报告人、非加速报告人、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中“大加速报告人”、“加速报告人”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 如果是一家新兴成长公司，请通过勾选标记表示注册人是否已选择不使用根据《证券交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计准则☐ 标明是否为空壳公司（根据《交易所法案》第12b-2条定义）。是 ☐ 否 ☒ 表10-Q 第一部分 财务信息项目1. 财务报表（未经审计） 简明合并资产负债表——2025年3月31日和2024年12月31日3合并的综合收益（亏损）摘要——截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月4缩略合并股东权益表 — 截至2025年3月31日及2024年季度5现金流量表（合并）——截至2025年3月31日和2024年三个月6注释：缩编合并财务报表8项目 2. 管理对财务状况和业务经营成果的讨论与分析18 项 3. 市场风险的定量与定性披露33 项目4。控制与程序33 33风险提示：关于前瞻性陈述 34关于有限责任的声明第二部分。其他信息项目1A。风险因素36 条目 6. 展品36 签名38 办公物业收入信托浓缩合并资产负债表（除每股数据外，单位：千美元）（未经审计） 办公物业收入信托浓缩合并综合收益（亏损）表（金额单位：千元，除每股数据外）（未经审计） 以下表格提供了现金、现金等价物以及受限现金在缩略合并资产负债表中报告的金额与缩略合并现金流量表中所示金额的核销。 现金及现金等价物 (1)受限现金包括用于运营的现金以及为未来房地产税、保险、租赁成本、资本支出和债务偿还而存入的款项。由某些我们的债务协议所要求的 办公楼物业收益信托对简化合并财务报表的注释（千美元，除非注明每股数据）（未经审计） 注意 1. 展示基础 办公室物业收入信托及其子公司的附属公司，或OPI，我们、我们或我们的，随附的财务报表未经审计。根据美国公认会计准则（GAAP），对于完整财务报表所要求的部分信息和披露已被压缩或省略。我们相信所作的披露是充分的，以保证所提供的信息不会被误导。然而，随附的财务报表应与我们的2024年年度报告（截至2024年12月31日结束）中包含的合并财务报表和注释一起阅读。根据管理层意见，所有必要的调整，包括为了公平陈述报告期间的结果而考虑的常规递延确认，均已包含。我们所有子公司之间或与之相关的交易和余额均已消除。我们报告期间的运营结果并不一定代表全年可预期的结果。 根据GAAP编制这些财务报表，我们需要做出估计和假设，这些估计和假设会影响报告金额。实际结果可能与这些估计存在差异。简明合并财务报表中的重大估计包括购置价格分摊、固定资产的使用寿命以及房地产和相关无形资产的减值评估。 进行关注 我们的投资组合受到了办公室空间利用率变化的不利影响，包括远程工作安排增加和租户压缩其房地产规模，以及持续的市场和宏观经济条件，包括政府支出和预算优先级。办公楼空间的需求持续受到逆风，包括我们在华盛顿特区等拥有大量物业的市场，以及租户确定后，持续下降的租金和增加的再出租成本继续影响市场。此外，我们可用的债务或股权融资选择有限，我们已使用的融资来源增加了我们的资本成本。这些因素对我们物业和业务的影响持续时间和最终影响尚不确定且可能变化；然而，这些条件持续对我们的经营业绩、财务状况和现金流产生重大负面影响。截至2025年4月30日，我们可用的总流动性为73,071美元现金，此外，除了长期债务外，我们短期内到期的义务还包括78,499美元的未结租赁义务，以及在2025年的19,500美元和2026年的279,460美元的债务本金偿还。 鉴于我们获得债务或股权以重新融资到期债务的替代方案有限，我们房地产资产的流动性差以及我们在遵守现有债务协议中的财务限制条件下承担额外债务的能力有限，我们继续与我们的财务顾问Moelis & Company LLC合作，评估应对即将到期的债务义务的策略，包括通过资产出售、未来债务交换或股权发行。然而，我们无法得出结论认为这些策略很可能使我们能够满足即将到期的债务义务和到期日。如果我们无法完成使我们能够重新融资到期债务的交易，我们的受托人委员会可能会考虑在破产法院进行重组。鉴于上述情况，我们得出结论，我们继续作为持续经营的实体存在的能力存在重大疑虑。 我们简化的合并财务报表不包括与已记录资产金额的可回收性及分类调整，以及可能由此不确定性结果引起的负债金额和分类的任何调整。 注2. 近期会计公告 在2024年12月，财务会计准则委员会发布了会计准则更新，或称ASU No. 2024-03。利润表——综合收益-费用分解披露（副主题220-40）：利润表费用分解该规定要求公共实体在财务报表的附注中提供某些损益表费用项目的细分披露。ASU No. 2024-03自2026年12月15日之后的财政年度和2027年12月15日之后的会计期间生效，允许提前采用。我们目前正在评估ASU 2024-03对我们合并财务报表的影响。 办公室物业收入信托浓缩合并财务报表附注（续）（金额单位：千美元，除非每股数据）（未经审计） 注意3. 按普通股每股面值 我们采用两种股权方法计算每股基本收益。我们计算每股摊薄收益时，采用两种股权方法中稀释作用较大的方法或库存股方法。在计算每股摊薄收益时，考虑未行权股份奖励和其他可能稀释的普通股份，以及这些股份对收益的相关影响。基本收益和摊薄收益的计算如下（金额单位：千元，除非注明每股数据）： 注4. 房地产物业 截至2025年3月31日，我们拥有的125个全资物业总租赁面积为约1727.4万平方米，账面价值未经折旧为3671.5万美元，其中包括被归类为待售的187.39万美元。我们还在一个未合并的合资企业中拥有51%的非控制权益，该合资企业拥有两个物业，总租赁面积约为34.6万平方米。我们通常根据2025年至2044年之间的固定期限合同，以毛租、修改后的毛租或净租为基础出租我们的物业空间。我们的一些租赁通常要求我们支付全部或部分物业运营费用，并提供全部或大部分物业管理服务。在截至2025年3月31日的三个月内，我们签订了11项租赁合同，总租赁面积约为22.3万平方米，加权平均租赁期限为10.3年，并承诺支付租赁相关费用10.6万美元。截至2025年3月31日，我们预计未支付的租赁相关义务为78.5万美元。 我们定期评估是否发生了可能表明长期资产价值受损的事件或环境变化。受损指标可能包括租客入住率下降、空置空间的重新租赁进展缓慢、租客破产、物业表现长期前景不佳、租客盈利能力弱或下降、现金流或流动性不足、在我们认为资产估计使用寿命到期前处置资产的决定，以及可能永久降低物业价值的法律、市场或行业变化。如果存在资产账面价值无法收回的迹象，我们将估算预计未折现现金流以确定是否应确认减值损失。未来未折现净现金流是主观的，部分基于关于持有期、市场租金和期末资本化率的假设。我们通过比较历史账面价值与估计的公允价值来确定任何减值损失金额。我们通过评估最近的财务表现和使用标准行业估值技术预测的折现现金流来估计公允价值。除了上述事件或环境变化导致的减值考虑外，我们还会定期评估我们的长期资产剩余使用寿命。如果我们改变对剩余使用寿命的估计，我们将分配受影响资产的账面价值，以覆盖其修改后的剩余使用寿命。 办公室物业收入信托浓缩合并财务报表附注（续）（金额单位：千美元，除非每股数据）（未经审计） 性情活动 在截至2025年3月31日的三个月内，我们出售了三处物业，总面积约为249,000平方英尺，成交总额为269万美元，未扣除交易成本。下表所示，这些物业的销售并不代表我们业务战略的转变。因此，这些物业的运营结果已纳入到截至销售日期的我们简并式合并综合损益表中的持续经营部分。 截至2025年3月31日，我们有三处资产被归类为待售资产，并在我们的合并资产负债表中予以反映。截至2025年4月29日，我们拥有三处资产，其中包括两处被归类为待售资产，已签订销售协议，总销售价格为2886300美元（不计结算费用），具体如下总结： 上表中拟定的销售受条款约束；因此，我们无法保证将这些销售完成，或者它们不会延误，或者价格不会变动。有关我们持有的出售物业的更多信息，参见第8条注意事项。 未合并合资企业 截至2025年3月31日，我们拥有一家合资企业的一部分股权，该合资企业拥有两处房产。我们按照权益法对此项投资进行核算。 截至2025年3月31日和2024年12月31日，我们对我们未合并联营企业的投资如下： 截至2025年3月31日和2024年12月31日，我方未并表合资企业的抵押债务如下： 目录 办公室物业收入信托浓缩合并财务报表附注（续）（金额单位：千美元，除非每股数据）（未经审计） 截至2025年3月31日，我们合资企业666美元未摊销基础差异主要归因于我们购买合资企业权益所支付金额（包括交易成本）与合资企业净资产的账面价值之间的差异。该差异正在相关资产的剩余使用寿命内摊销，而产生的摊销费用已计入我们简并合并综合收益（亏损）表中投资收益净亏损的权益部分。 注5. 租赁 我们的租赁协议规定了基本租金支付，并且可能包括可变支付。一旦我们确定大部分租金的可收回性是可能的，运营租赁的租金收入（包括由指数或市场基准指数产生的任何支付）将在租赁期限内按直线法确认。部分我们的租赁协议包含承租人可选的延长或终止租赁的条款，这些条款在确定租赁期限时予以考虑。坏账准备金作为直接减少租金收入。在某些情况下，一些租赁协议允许承租人在立法机关或其他资金主管部门不批准履行租赁义务所需资金时有权终止；我们已确定这些租赁的固定不可取消的租赁期限为整个租赁期限，因为我们认为基于我们历史经验和我们对单独租赁基础上租赁取消可能性的评估，提前终止的发生是非常不可能的事件。 我们记录了根据我们的租赁协议获得的106,462美元和139,435美元的租金收入，分别对应于截至2025年3月31日和2024年的三个月，包括调整以增加租金收入至分别6,856美元和7,379美元，以按直线法记录收入。应收租金，不包括归类为待售的财产，包括截至2025年3月31日和2024年12月31日的135,306美元和140,132美元的直线法应收租金。 我们不对我们的租赁应收款项的测量包括某些可变支付，包括在租赁成立后由于指数或基于市场的指数变化而确定的支付，以及某些租户报销和其他收入，直到触发可变支付的具体事件发生。这些支付总额分别为19,854美元和22,558美元，分别对应于2025年3月31日和2024年的三个月，其中租户报销总额分别为19,092美元和21,329美元。 6. 注意事项 租户和信贷集中 截至2025年3月31日和2024年，美国政府和某些州及政府部门租户合计占总年度租金收入的约25.1%和27.6%。美国政府是我最大的租户，其年度租金收入分别占2025年3月31日和2024年的16.8%和20.2%。我们将年度租金收入定义为按照测量日期的租赁协议，从我们的租户那里收到的年度基础租金，加上直线租金调整和预计将要支付给我们的重复性费用报销，但不包括租赁价值的摊销。 地理集中 截至2025年3月31日，我们拥有的125个全资物业分布在29个州和哥伦比亚特区。截至2025年3月31日，位于弗吉尼亚州、加利福尼亚州、德克萨斯州、