Medical Properties Trust Inc 2025年季度报告

：通过打勾标明注册人（1）是否在先前12个月（或注册人被要求提交此类报告的较短期间）内已提交了根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否受制于此类提交要求。是☒ 否☐ 标明是否通过电子方式提交了在前12个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期限内）根据 Regulation S-T 第 405 条规定须提交的所有交互式数据文件。是 ☒ 否 ☐ 以对号标明登记人是否为加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法》第12b-2条中“加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 如果一个新兴成长型公司，请勾选表明注册人已选择不使用根据交易所法第13(a)节提供的任何新或修订的财务会计准则的延期过渡期。☐大型加速申报人☒ (Medical Properties Trust, Inc. only)加速申报者☐非加速申报公司☒ (MPT 经营合伙企业，L.P. 仅限)小型报告公司☐新兴成长型公司☐ ：根据交易所法第12b-2条的定义，标明注册人是否为空壳公司。是 ☐ 否 ☒ 截至2025年5月7日，Medical Properties Trust, Inc.拥有600.8万股普通股，面值0.001美元，已发行。 说明注释 本报告结合了Medical Properties Trust, Inc.（一家马里兰 corporations）截至2025年3月31日止三个月的季度报告10-Q，以及MPT Operating Partnership, L.P.（一家特拉华 limited partnership），MedicalProperties Trust, Inc.通过该有限合伙企业开展其绝大部分业务。除非另有说明，或根据上下文需要，本报告中所有提及“我们”、“我们”、“我们的”、“Medical Properties”、“MPT”或“公司”的表述均指 Medical Properties Trust, Inc.及其合并子公司，包括MPT Operating Partnership, L.P。除非另有说明，或根据上下文需要，所有提及“运营合伙企业”的表述均指 MPT Operating Partnership, L.P.及其合并子公司。 目录 33345678910111213293839404040404040404142页Medical Properties Trust, Inc. 和子公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的合并资产负债表三月至三十一日止三个月经调整合并净损益表（2025年和2024年）三月份结束的综合（亏损）收入合并简要报表2025年和2024年截至2025年3月31日和2024年年度简并权益报表三月至三十一日止三个月的简要合并现金流量表，2025年和2024年MPT运营合伙企业，L.P.及子公司截至2025年3月31日和2024年12月31日的合并资产负债表三月至三十一日止三个月的简要合并损益表，2025年及2024年三月份结束的综合（亏损）收入合并简要报表2025年和2024年Condensed Consolidated Statements of Capital for the Three Months Ended March 31, 2025 and 2024三月至三十一日止三个月的简要合并现金流量表，2025年和2024年Medical Properties Trust, Inc.和MPT Operating Partnership, L.P.及其子公司附注：简明合并财务报表Item 2管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析项目3关于市场风险的定量和定性披露第四项控制和程序第二部分 — 其他信息项目1法律诉讼项目1风险因素Item 2未注册证券销售及募集资金用途Item 3高级证券违约第四项矿业安全披露Item 5其他信息Item 6展示签名第一部分 — 财务信息Item 1财务报表 第一部分 — 财务信息 3月31日，12月31日，2025年2024(Unaudited) (Note 2) MEDICAL PROPERTIES TRUST, INC. AND SUBSIDIARIES 精简合并利润表（未经审计） 精简合并综合（亏损）损益表（未经审计） MEDICAL PROPERTIES TRUST, INC. AND MPT OPERATING PARTNERSHIP, L.P.AND SUBSIDIARIES关于简化的合并财务报表（未经审计）的注释 1. 组织 医疗地产信托公司（Medical Properties Trust, Inc.），一家马里兰州公司，根据马里兰州公司法于2003年8月27日成立，旨在从事投资、拥有和租赁医疗地产的业务。我们的运营合伙企业子公司——MPT运营合伙企业，L.P.（“运营合伙企业”）（the “Operating Partnership”），通过该子公司我们开展绝大部分业务，成立于2003年9月。目前，我们直接和间接拥有运营合伙企业中的所有合伙权益，并已选择以合并方式报告我们所需披露信息及运营合伙企业的披露信息，除非存在实质性差异。 我们作为房地产投资信托公司（“REIT”）运营。因此，只要我们继续符合REIT资格且向股东的分派额等于或超过应税收入，我们通常不会就REIT应税收入缴纳美国（“美国”）联邦所得税。类似地，我们英国（“英国”）的大部分房地产业务均作为REIT运营，通常仅在从英国REIT分配收益时缴纳预扣税。我们在美国进行的某些非房地产活动由我们选定的视为应税REIT子公司（“TRS”）实体进行。我们的TRS实体同时缴纳美国联邦和州所得税。对于位于美国境外（不包括英国REIT中的资产）的物业，我们需缴纳物业所在地司法管辖区和/或法律实体注册地的当地所得税；然而，我们预计不会因境外收入在美国缴纳重大额外税款，因为此类收入的大部分通过我们的REIT流转。 我们的主要业务战略是收购和发展医疗设施，并以长期净租赁的方式将设施出租给医疗运营公司，此类租赁要求承租方承担与房产相关的多数成本。我们出租的大部分资产为100%拥有；然而，我们也通过与其他伙伴（他们与我们持有相同的观点，即医疗设施是任何社区基础设施的一部分）的合资企业拥有部分出租资产，我们将其称为非合并房地产合资企业投资。此外，我们还可以向医疗运营商提供以其房地产抵押的贷款。除此之外，我们可能会不时地（通常在与其他承租方进行较大房地产交易的同时）对我们的承租方进行非控制性投资（我们称之为非合并运营实体投资），这可能会提高我们的整体回报，并提供一定的少数股东权利和保护。 我们的商业模式促进了收购和再融资，允许医疗设施运营商通过盘活其房地产来为设施改进、技术升级以及运营中的其他投资提供资金。截至2025年3月31日，我们在美国31个州、欧洲7个国家和南美洲1个国家共投资于393个设施。我们的资产包括综合急症医院、精神健康设施、急性后护理设施（包括住院康复设施和长期急症医院）以及独立的急诊科/快速治疗设施。 2. 重要会计政策摘要 未经审计的中间简明合并财务报表附带的未经审计的简明合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则编制的，用于中期财务信息，包括美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和法规。因此，它们不包括完整财务报表按照美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）要求的所有信息和注释。根据管理层意见，所有为公允陈述所必需的调整（包括正常 recurring 应计项目）均已包括在内。2025年3月31日止三个月的经营业绩未必能反映2025年12月31日止年度可能取得的业绩。2024年12月31日的简明合并资产负债表是根据该日期的经审计财务报表编制的，但也不包括美国普遍接受的会计原则要求完整财务报表的所有信息和注释。 ：根据GAAP编制我们的合并简明财务报表需要管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响合并简明财务报表日期资产和负债的列报金额，以及或有资产和负债的披露，以及报告期内收入和费用的列报金额。我们认为，支撑我们合并简明财务报表的估计和假设是合理的，并有依据。 截至2025年3月31日的可用信息（尤其是与其相关的内容，包括我们对我们房地产的可回收性评估、我们的租户/借款人按照各自协议履行租赁/贷款支付的能力、我们股权和贷款投资公允价值，以及贷款和融资应收账款信用损失准备的充分性）。 关于重大会计政策的信息，以及实际结果如何可能与估计值存在差异，请参阅我们截至2024年12月31日的10-K年度报告中所包含的合并财务报表及其附注。这些重大会计政策未发生实质性变更。 重新分类 某些金额已在简化的合并财务报表中对前期进行了重分类，以符合当期列报。 可变利益实体 截至2025年3月31日，我们持有特定可变利益实体（“VIE”）的贷款和/或股权投资，这些VIE可能也是我们设施的租户。我们已确定我们并非这些VIE的主要受益人。截至2025年3月31日，由于我们与这些VIE的关联，相关资产的价值、分类以及最大损失敞口如下所示（单位：千元）： (1) 携带价值仅反映我们在VIE中的贷款或股权投资的账面净值。 (2)我们与涉及可变利益实体（VIE）的贷款相关的最大损失敞口代表我们当前的该贷款的总额积数价值加上应计利息以及任何其他相关资产（例如租金应收款），减去任何负债。我们与我们在VIE中的股权投资相关的最大损失敞口代表此类投资的当前账面价值加上任何其他相关资产（例如租金应收款），减去任何负债。 对于上述的特殊目的实体（VIE）类型，我们不合并此类VIE，因为我们无法控制对其经济表现产生最重大影响的活动（例如，我们的借款人或受托人的日常医疗保健运营）。截至2025年3月31日，我们无需通过流动性安排或其他方式向我们的非合并VIE提供财务支持，包括在它们可能面临进一步损失（例如现金短缺）的情况下。 近期会计发展动态 所得税 2023年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2023-09，《所得税（主题740）：改进所得税信息披露》（ASU 2023-09），该准则重点关注有效税率与现金相关的所得税信息披露。 所得税支付。该准则要求公共实体披露：(1) 税率调节表中的具体类别；(2) 收入或损失（税前），按国内外划分，并细分为持续经营业务；(3) 在法定税率的5%量化标准以上，为调节项目提供额外信息。此外，该准则还要求披露所得税支付（扣除退税后），并按国际、联邦、州和地方管辖区域划分。 ASU 2023-09于2024年12月15日后的年度期间生效。我们计划于2025年年度报告中采用并包含必要的额外披露要求。 收入报表费用的分解 2024年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新2024-03（ASU 2024-03）《利润表——报告全面收益——费用分拆披露（专题220-40）：利润表费用的分拆》（“ASU 2024-03”），旨在提高上市公司费用披露的透明度，并回应投资者希望获取关于常用费用项目具体费用类型更详细信息的要求。ASU 2024-03适用于开始于2026年12月15日之后的年度报告。我们目前正在评估采纳该准则对本公司合并财务报表的潜在影响。 3. 房地产及其他业务 新增投资 2025年第一季度，我们向Steward Health Care System（“Steward”）的优先债权人出资约3900万美元，以获得对某些房地产资产的控制权。作为此交易的一部分，Steward及其优先债权人同意Quorum Health（“Quorum”），作为前Steward运营设施的新租户之一（如下所述），接管前Steward运营物业的过渡服务管理，包括一些我们不拥有的物业。 发展和资本增加活动 参见下表，了解我们当前发展和资本增量项目的状态