EastGroup Properties Inc 2025年季度报告

表10-Q （Mark One）☒根据1934年证券交易法案第13节或第15(d)节提交的季度报告 截至2025年3月31日的季度报告或 指明是否在过去的12个月内（或根据注册人须提交此类报告的较短期间）已根据1934年证券交易法第13节或第15(d)节提交所有必须提交的报告，以及（2）在过去90天内是否一直受此类提交要求约束。是 ☒ 否 ☐ 请用勾号标明，注册人是否在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类文件的时间段内）按照S-T规则第405条（本章程第232.405节）的要求，已通过电子方式提交了所有必须提交的互动数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请在复选框中勾选，以表明该注册人是否为大加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、较小规模报告公司或新兴成长公司。请参阅《证券交易所法案》第12b-2条中对“大加速报告公司”、“加速报告公司”、“较小规模报告公司”和“新兴成长公司”的定义。 如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记来表明注册人是否已选择不使用《证券交易所法案》第13(a)节规定的延长过渡期来遵守任何新或修订的财务会计标准。☐ 标注是否该注册人属于空壳公司（根据《交易所法》第12b-2条的定义）。 表10-Q 68233838383838393939第二部分。项目3。项目4。项目1。项目2。项目2。项目1A。项目3。第五项。项目1。项目4。授权签名财务报表注释：合并财务报表（未经审计）控制系统与程序其他信息法律诉讼程序风险因素未登记的股权证券销售及其用途收益关于高级证券的违约矿山安全披露其他信息项目6。展览品签名合并资产负债表，2025年3月31日及以后42024年12月31日（未经审计）关于市场的定量和定性披露37风险管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析资产负债表和损益表52025年3月31日及2024年（未经审计）的三个月收入资产负债表中的现金流量表（前三个季度）7三个月份截至2025年3月31日和2024年（未审计）合并资产负债表（截至2025年3月31日和2024年3月31日三个月末，未经审计） 40 EASTGROUP PROPERTIES, INC. 及其子公司 合并资产负债表变动（未经审计）截止到2025年3月31日三个月： (1) 报告编制基础EastGroup Properties, Inc.（以下简称“EastGroup”或“公司”）随附的未经审计财务报表是根据美国普遍接 受的会计准则（“GAAP”）编制的，适用于中期财务信息，并按照10-Q表格的说明和《证券交易法》第10-01规则。因此，这些报表未包括根据GAAP要求编制完整财务报表所需的所有信息和脚注。 管理层意见，所有为公平展示而认为必要的调整（包括正常递延收益）均已包含。财务报表应与公司2024年12月31日结束的年度报告（形式10-K）及其注释一并阅读。 （2）合并原则 合并财务报表包括EastGroup及其全资子公司的账目，以及公司拥有控制权的任何合资企业的参股方。 截至2025年3月31日和2024年12月31日，EastGroup在两家合资企业中持有控股权益。公司持有位于圣地亚哥、面积为6.5英亩的合资企业权益，公司称之为Miramar Land，并拥有99.5%的控股权益。公司还持有位于丹佛的物业合资企业权益，公司称之为Arista 36 Business Park 1-3，并拥有95%的控股权益。 该公司记录了与合资企业中非控制性利益相关的建筑和土地所拥有的100%的资产、负债、收入和支出，并按照合资企业协议提供。 公司采用权益法对其在产业分销中心2的50%未分割共同租户权益进行会计处理。在合并过程中，所有重要的公司间交易和账户均已消除。 (3)估计的使用财务报表的编制，符合GAAP的要求，需要管理层做出估算和假设，这些估算和假设影响报告期内资产、 负债、收入和费用的报告金额，并在财务报表日期披露重要的或有资产和或有负债。实际结果可能与这些估算不同。 (4) 租金收入公司的主要收入来源是商业分布空间的租金收入。下表展示了收入构成的各个部分。房地产运营收入截 至2025年3月31日和2024年的三个月： （1）主要包含房地产税、保险和公共区域维护的租户报销。 （5）房地产物业EastGroup拥有一个报告的细分市场——工业物业，这与其内部报告方式、经营成果测量以及公司资源分 配一致。公司的物业主要集中在2,000至10,000平方英尺的范围内。公司的大多数租赁合同为三倍净租约，即租户在租赁期间负责支付其按比例分担的运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维护。公司的首席运营决策者（“CODM”）是首席执行官，他使用净收入作为决策中衡量经营成果的主要指标。净利润按照美国公认会计原则（GAAP）计算。净利润该指标用于评估公司对房地产资产的投资表现及其运营成果，并用于在收购或开发工业物业时分配资源。以下收入和重大费用类别通常作为组成部分定期提供给公司的首席运营决策者（CODM）。净收入，这些内容在合并资产负债表上呈现 收入与综合收益：房地产运营收入,房地产业务费用,通用和行政管理并列符利息支出.-8- 东集团物业，及其子公司，合并财务报表（未经审计）注释 公司将在任何事件或情况变化表明资产账面价值可能无法收回时，对长期资产进行减值测试。预期将持有的资产的使用价值通过比较资产的账面价值与资产预期产生的未来未折现净现金流（包括为实质完成资产所需的估计未来支出）来衡量。如果资产的账面价值超过其估计的未来现金流，则将确认减值损失，该损失等于资产账面价值超过资产公允价值的金额。在截至2025年3月31日和2024年的三个月期间，公司未识别出任何应予记录的减值损失。 建筑和其他改进的折旧采用直线法，在估计的有效寿命内进行计算，建筑物的寿命通常为40年，改进措施的寿命为3至15年。建筑物改进将资本化，而维护和修理费用将在实际产生时计入费用。对于改善或延长资产使用寿命的重大翻新和改进将予以资本化。2025年3月31日结束的三个月和2024年同期，折旧费用分别为4,230.8万美元和3,720.5万美元。 (1)EastGroup将其地面租赁应用于财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编码（“ASC”）842，《租赁》，及其相关会计准则更新（“ASUs”），以核算其地面租赁，这些租赁被归类为经营性租赁。与地面租赁相关的经营性租赁负债包含在合并资产负债表的其他负债中。(2)价值增加型物业的定义见第6项注释。 (6)开发和增值属性发展和增值物业由处于租前准备、建设中和预期开发阶段（主要是土地）的财产组成。增值资产定义为 已购买但未稳定化，或可转变为更高更好用途的资产。符合以下任一条件的资产被视为增值资产：（1）截至收购日期的租赁比例少于75%（或根据短期租赁滚动将少于75%，基于收购日期后一年的预期），或（2）至少有20%的累计总成本将用于重新开发该物业。符合这些条件的资产包括在开发和增值物业在满足上述条件1的情况下，在它们被收购的那个季度，或者（2）当重新开发的建设开始时。 与开发相关的成本（例如，土地、建设成本、利息支出、财产税以及其他与开发相关的成本）汇总到该物业的总资本化成本中。这些成本包括管理层对内部成本（主要是人员成本）中与开发活动相关部分的估计。内部成本根据开发活动分配到具体开发项目中。随着物业的占用，建筑物的占用部分开始计提折旧，仅对建筑物中剩余空置部分进行资本化。公司从开发和增值属性s to房地产物业如下所示：（1）对于开发物业，在90%的 occupancy 或壳体结构完 成后的第一个日期，两者中较早者；（2）对于增值物业，在90%的 occupancy 或收购或改造完成后的第一个日期，两者中较早者。在90%的 occupancy 或壳体结构完成/增值收购日期后的第一个日期，包括利息费用、财产税和内部人员成本在内的开发成本资本化停止，并对整个物业（不包括土地）开始折旧。-9- 东集团物业，及其子公司，合并财务报表（未经审计）注释 （7）房地产物业收购及取得的无形资产关于购置房地产物业，东集团应用了美国财务会计准则委员会（FASB）第805号准则（FASB ASC 805） 。商业合并。FASB Codification提供了一个确定交易是否应作为资产或企业收购进行核算的框架。根据该指导，公司必须利用一个初步筛选测试来确定所收购的资产公平价值的绝大部分是否集中在单一可识别资产或一组相似的可识别资产中；如果是的话，该集合不属于企业。在将相似资产分组时考虑的标准包括地理位置、市场及运营风险以及资产的物理特征。EastGroup确定其2024年的房地产资产收购被视为相似可识别资产群体的收购；因此，这些收购不被视为企业的收购。结果，该公司对其2024年收购相关的收购成本进行了资本化。 FASB 编码也提供了关于如何根据各自的公允价值，在动产和无形资产的各个组成部分之间正确分配购买价格的指导。对动产（土地、建筑物及改进）的分配基于管理层对空置状态下财产价值的估计，使用折现现金流模型。土地的价值使用第三方提供的适用于相关市场的可比土地销售数据来确定。公司根据与类似物业的类似融资条款进行比较，确定假设的融资是否高于或低于市场水平。获取的财产成本可能会根据卖方承担的、经确定高于或低于市场利率的债务进行调整。 购买价格也分摊到以下无形资产类别：现有租赁的市价成分以及收购时的在位租赁价值。可用于现有租赁市价成分的价值是基于（i）根据租赁剩余期限支付的合同金额，与（ii）管理层基于当前市场租金估计在租赁剩余期限内应支付的金额之间的差额的现值（使用反映与收购租赁相关的风险的折现率）。分摊给市价以上和以下的无形资产租赁的金额包括在其他资产并列符其他负债分别计入合并资产负债表，并在各自的租赁剩余期限内摊销至租金收入。在位租赁无形资产的价值基于管理层对以下因素的评估：在预期租赁期内的预期租金损失和避免的租赁成本，考虑当前市场条件和执行类似租赁的成本。这些无形资产包括在其他资产在合并资产负债表上，并在现有租赁剩余条款内摊销。 净摊销上述和低于市场价值的租赁无形资产，该金额包含在营业收入来自房地产运营，增加了2025年3月31日和2024年同期租赁收入分别为1567万美元和607万美元。在位租赁无形资产的摊销费用，包括在内折旧和摊销为2025年3月31日止三个月和2024年同期，分别为3,218,000美元和1,926,000美元。 在截至2025年3月31日的三个月内，没有发生任何收购。 2024年12月31日止年度内，没有进行增值型物业收购。 以下表格总结了2024年12月31日止年度内，根据上表确定的收购事项中，所收购资产和承担负债的总体考虑因素的分配情况。 （1）在合并资产负债表中的“其他资产”部分，包括了在位租赁无形资产和高于市场租赁无形资产。这些成本在收购时根据所涉及租赁的剩余期限进行摊销。 (2) 低于市场租赁的无形资产包括在合并资产负债表的其他负债中。这些成本在收购时已存在的相关租赁剩余期限内摊销。（3）经营租赁负债 - 地面租赁包括在合并资产负债表的其他负债中。这些成本按照在收购时相关租赁剩余期限进行摊销。 该年度（截至2024年12月31日）收购的物业的租赁合同，在收购时的加权平均剩余租赁期限约为4.1年。 2024年期间，EastGroup在两个市场购买了61.1英亩的开发土地，成交价为1376.2万美元。 公司定期审查商誉（至少每年一次）和其他无形资产的可回收性（按季度进行），以确定是否存在减值。截至2025年3月31日和2024年的三个月期间，商誉或其他无形资产不存在减值。-11- 东集团物业，及其子公司，合并财务报表（未经审计）注释 （8）已出售并持有待售的房地产公司认为，当符合ASC 360所设定的标准时，房地产物业应被视为待售。固定资产、固定资产及设备包 括在预计该物业将在一年内出售的情况下。待售的房地产物业报告金额为账