房地产市场止跌回稳观察

9月26日召开了中共中央政治局会议，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策正加快出台。10月17日，五部委明确“四个取消”、“四个降低”、“两个增加”。 旨的足取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，“四个降低”指的足降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%：降低存品贷款利率：降低“卖旧买新”换购们房的悦费负担。 当前盖求侧政策处十必！上极为密松的阶段，随着各项政第的率地，不少成市线上线下热度、带者、咨询确氢山现肌显回几，那么，市场足否己有止回稳的将势？ 一、新房成交量价跌幅收窄 2024年前8个月，全国新建商品房销售面积累计同比跌幅始终高于18%，新建商品仕宅销售面积累计同比以幅始终高于20%， 进入9月，受各项房地产支持性政策出台影响，新房销售面积累计同比幅开始出现小幅收牢，1-9月全国新建商品房累计销售面积约7亿m，累计同比跌幅17.1%，商品住宅累计销售面积约5.9亿m，累计同比跌幅19.2%：1-10月全国新建商品房累计销售面积约7.8亿m，同比下降15.8%，商品住宅销售面积约6.5亿m，累计同比跌幅为17.7% 价格方面，根据统计局房价数据，70城新建商品仕宅价格坏比10月份坏比下跌0.5%，对比4-7份的以幅小幅收窄，但同比米石，2024年至今，商品住宅价格呈持下以格势，10几份，新建商品住它价格同比下以6.2%，对比9几份的6.1%的同比值，以幅继划小幅广人. 70城分梯队来看，一线城市10月份新建商品住宅价格环比跌幅收窄约0.3个百分点，二线和三线城市价格环比跌幅则收窄约0.2个百分点。同比来看，一线城市和三线城市10月新房价格的跌幅相比9月保持不变，二线城市的价格跌幅则继续扩大约0.3个百分点。 供给侧尚未明显改善，库存规模微降 2024年1-10月，全国住宅开发投资额同比下降10.4%，相比9月10.5%的降幅减小0.1个百分点，住宅新开工面同比下降22.7%，相比9月22.4%的降幅增加0.3个百分点从供给端数拟束有，房响产儿发情况尚不出现明显的改落。 从新房库存数据来看，今年9月商品住宅待售面积约3.77亿m，同比张幅20.8%，商品房库存则再增加将近一倍，达到7.32亿m。商品住宅库存在2015年达到历史最高峰4.52亿平米，经过4年的去库存，在2019年达到一个低位值2.2亿m，但从2020年开始又逐年攀升，商品房库存达到历史新高，商品住宅库存也达到2017年以来的新高。 三、现阶段挑战更大，政策边际效应减弱 上阶段房地产问题出与通过降首付、降利率、降税费等组合措施刺激市场，效果可以说竿见影，房地产市场进速回升，但对比上轮库存高点，当前房也产市场血临中为严峻的形势： 其一，2023年全国的值化率已经超过66%，2023年中国的城值人口数量约9.3亿人，相比2015年的约7.7亿人增加1.5亿人 其二，根据七普数据，全国人均住房面积约41.8m，已经超过日本，并且接近德国、英国等发达国家，家庭平均居住面积超过100平米，已经高于日本、韩国、英国、德国等发达国家水平。 其三，居民杠杆率从2008年的18%升至2024年三季度的63.2%，接近美国、德国、日本等发达国家水平。 其四，宏观经济增速放缓，居民对于未来的就业、收入，房价等预期降低，投资群体减少，同时，当下结婚人数同比大幅下降，对应的购买群体也减少。 从全国新房线上找房热度来石，尽管每次全国性政策出台之后，市场热度迅速上涨，但往往持续效果不长久，且整体热度明显表现为下行趋势，也说明政策的刺激效应在逐步减弱， 四、二手房市场止跌回稳迹象更明显 本轮房地产市场行情中，伴随政第的出台，二十房市场表现优十新房。今午以求，二十房巾场热度始终高丁新房，收策对丁于房的促振效果以及于房巾场上的收策效应的特久度要高丁新房，二于房的需求热度的码续情况也要好丁新房巾场. 根据国家统计局数据，一线城市10月份二手房价格环比止跌回升，小幅上涨0.4%， 二线城市和三线城市环比读福也小幅收窄，同比来看，一线城市二手房价格同比跌幅收窄超过1个百分点，二线城市和三线城市二手房价格同比跌幅基本保持稳定。 考忠到房地产市场回升向好一般是从一线城市向二线城市，再向三四线城市传导，若线城市二手房后续能保持回升向好的趋势，二三线城市也有望止跌回稳。 总结10几的数据，新房巾场利于房巾场整休表现均较为仅极，但止以回稳的特纹也仍需要观察： 1）10月份的房和二干房市场热度成交表现和价格走势回稳念势势较为明显，为后续市场向好发展营造了较为良好的坏境，但体仍呈现前高后低的走势，持续性有待观察。 2）本轮房地产币场于2021年后半年开始调整，到现在已有3年多，调整时间长，调整幅度也较大，商品房、商品住宅的销售量已经出现较人幅度下降，市场本身本触底，现在已开始筑底企稳 3）市场的止跌回稳依赖于需求的回稳和预期的回稳，根本还在于经济、就业和收入的前景。