房地产市场止跌回稳观察

核心观点与关键数据

• 政策背景：中共中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳，五部委出台“四个取消”、“四个降低”、“两个增加”政策，旨在放松需求侧政策。
• 新房市场：
  • 成交量价跌幅收窄：2024年前8个月新建商品房销售面积同比跌幅高于18%，商品住宅跌幅高于20%；进入9月，受政策影响，1-9月新房销售面积同比跌幅收窄至17.1%（商品住宅为19.2%），1-10月跌幅进一步收窄至15.8%（商品住宅为17.7%）。
  • 价格走势：70城新建商品住宅价格环比10月下跌0.5%，同比下跌6.2%；一线城市环比跌幅收窄0.3个百分点，二线城市收窄0.2个百分点，三线城市保持不变，二线城市同比跌幅扩大0.3个百分点。
• 供给端：
  • 开发投资与新开工：1-10月全国住宅开发投资额同比下降10.4%，新开工面积下降22.7%。
  • 库存规模：9月商品住宅待售面积3.77亿m（同比增20.8%），商品房库存达7.32亿m（近一倍）；商品住宅库存历史新高（2017年以来），商品房库存亦达历史新高。
• 现阶段挑战：
  • 宏观背景：全国城镇化率超66%，人均住房面积超41.8m²，居民杠杆率达63.2%，宏观经济增速放缓，结婚人数下降。
  • 政策边际效应减弱：新房线上找房热度虽政策后迅速上涨但持续性不强，整体呈下行趋势。
• 二手房市场：
  • 市场热度：线上热度始终高于新房，政策刺激效果及持续时间优于新房。
  • 价格走势：一线城市10月二手房价格环比上涨0.4%，二线城市和三线城市环比跌幅收窄；同比看，一线城市跌幅收窄超1个百分点，二三线城市基本稳定。

研究结论

1. 市场止跌回稳迹象：10月份新房和二手房市场热度、成交、价格均呈现回稳态势，为后续市场向好发展奠定基础，但持续性有待观察。
2. 市场仍处筑底阶段：本轮调整时长超过3年，幅度较大，商品房、商品住宅销售量已显著下降，市场尚未完全触底。
3. 根本动力在于需求与预期：市场止跌回稳依赖于居民需求与预期的恢复，而其根本在于宏观经济、就业收入前景的改善。