京能置业：京能置业股份有限公司2024年年度报告

公司代码：600791 京能置业股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、未出席董事情况 三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人（会计主管人员）丁敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2024年度不进行利润分配或公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................8第四节公司治理............................................................................................................................26第五节环境与社会责任................................................................................................................46第六节重要事项............................................................................................................................48第七节股份变动及股东情况........................................................................................................60第八节优先股相关情况................................................................................................................65第九节债券相关情况....................................................................................................................66第十节财务报告............................................................................................................................72 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾展望 2024年，各地因城施策的节奏加快，涵盖了从需求端的购房信贷政策优化，到供给端的房企融资环境改善等多个维度，特别是在9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，政策目标更加明确，各地政府纷纷出台配套政策，从土地出让、税费减免等方面给予房企更 多支持。总体上看，2024年房地产市场在政策调控、经济环境和人口结构等多重因素影响下市场从高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段，未来将更加注重居住品质和可持续发展。 展望未来，中央经济工作会议定调要持续用力推动房地产市场止跌回稳。在供需方面，预计将有更多实质性举措出台。随着供需两端政策的协同推进与精准施策，预计2025年的房地产市场将持续展现“总量趋于稳定、结构进一步分化”的特征。在这一大背景下，房地产行业正加速向质量效益型发展模式转型，其中，数字化转型、绿色生态建设以及城市更新项目将成为推动行业发展的新引擎与增长点。 （二）公司主要经营工作情况 在建项目稳步推进，有序开展去化工作。京能·西贤府项目已完成零米以下结构工程，首栋住宅实现主体结构封顶。京能·云璟壹号项目提前实现竣工备案，持续优化园区绿化市政。京能·西山印项目一标段已启动首批集中交付入住，二标段住宅楼完成二次结构工程。北京城建·京能·樾园项目大部分实现竣备。京能龙湖·熙上项目完成正式电平稳切换，保障业主用电需求。金泰丽富嘉园五期项目完成前期规划报批，已取得建设工程规划许可证。公司建立月调度机制，督导各在售项目统筹政策变化与经营现状。 积极深耕项目投拓，提质增效成果显著。公司坚持审慎、精准的投资原则，深耕北京区域，深入研究并论证了数十宗项目，重点跟踪新挂牌宗地的入市进展。公司于2024年摘取丰台大瓦窑地块，并全速推进项目开发建设，增加总建筑规模12.89万平方米。公司通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式，有效减少了高成本资金规模。综合融资成本3.6%，较去年同期下降。强化项目开发全周期成本控制，通过优化设计、加强变洽签管理、严把招标控制价等措施，节约各项目开发成本。 落实国企改革部署，化解历史遗留问题。公司聚焦提质增效，持续深化“国有企业改革三年行动”以及“双百行动”，编制“双百行动”综合改革、国企改革深化提升行动实施方案（2023—2025年），涵盖所属企业与各项改革任务。组建深化改革领导小组和办公室，动态协调监督跟进各项任务执行情况，确保改革任务有序推进，落地见效，注重解决企业效益效率和发展质量短板。公司坚持领导包案，专班攻坚，靶向调研督导，大连阳光公司土地无法开发案一审判决胜诉，以法律手段解决历史遗留问题。 逐步夯实内部管控，统筹兼顾安全稳定。公司不断优化上市公司治理，申报2个案例成功入选2024年北京市企业社会责任优秀案例。加强对重大经营决策事前审查，确保决策事项合法合规。完善内控建设，完成公司总部及所属企业内控自评价，覆盖所有关键业务领域。压实信访维稳和接诉即办责任，坚持“一案一领导”包案机制。落实安全生产责任制，高频度部署安全工作，通过召开安全工作例会、开展安全环保巡查、专项安全检查以及工程巡查等方式，第一时间督导整改落实，全年未发生安全生产事故及突发环境事件。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，我国房地产市场迎来重要政策调整。中央政治局会议首次明确提出促进房地产市场“止跌回稳”的战略目标，随后中央经济工作会议进一步强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为行业发展指明了方向。在此政策基调下，各级地方政府积极响应，密集出台“四个取消、四个降低、两个增加”等一揽子支持政策，通过收储存量商品房、盘活闲置土地等创新举措多管齐下。从政策力度来看属于大力支持：需求端方面，房贷利率、交易税费、首付比例等关键指标均降至历史低位，显著降低居民购房成本与门槛；供给端则同步发力，通过加强“保交楼”金融支持、加大项目贷款投放等措施保障项目顺利交付，同时积极推进城中村改造、存量房转保障房等工作。这一系列政策组合拳的持续发力，正在推动行业运行环境呈现边际改善态势，为房地产市场平稳健康发展注入新动能。 从市场反馈而言，从中央到地方的一系列政策调整，明确了房地产市场“止跌回稳”的大方针，向市场传递了积极的信号，改善了市场预期，提升了购房者、开发商和投资者对市场的信心。市场信心的恢复有助于稳定房地产市场的交易活动，促进市场的健康发展。未来，随着居民生活水平提高，预计改善型住房需求成为市场主力，高品质、绿色环保住宅更受欢迎。城市群和都市圈的发展成为房地产市场的主要增长极。市场从高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段，未来将更加注重居住品质和可持续发展。房地产也需加快转型，适应市场变化，而购房者则需根据自身需求和经济能力，理性决策。总体来看，房地产行业正朝着更加健康、稳定的方向发展。 三、报告期内公司从事的业务情况 2024年，公司攻坚克难、奋力前行，面对复杂多变的内外部环境，始终坚持谋发展、转作风、提质效的工作主线，积极应对各种风险和挑战，深化内部改革，优化管理制度，不断提升市场适应能力。 积极参与项目投拓。公司始终保持战略定力，深入研究土地市场供需变化规律，通过实时跟踪重点区域土地供应计划，于2024年通过北京市土地市场成功获取丰台大瓦窑地块，并全速有序推进京能·西贤府项目开发建设，致力于打造位于北京中心城区的一个高端住宅项目。 稳步提升项目运营。公司全面加强项目方案设计、成本造价、工期进度、施工质量和竣工验收等全流程管理，压紧压实“保交楼、保民生、保稳定”的企业责任。北京城建·京能·樾园项目提前实现竣工备案，获评“2024年度北京市建筑（长城）结构精品工程”即“长城杯金奖”；京能龙湖·熙上项目按期完成交付；京能·西山印项目实现第一批交付，荣获“北京市建筑（长城）结构优质工程奖”；京能·西贤府项目兑现建设优质工程承诺。 科学统筹项目去化。公司科学统筹在售项目去化工作，创新构建多元化营销体系，通过线上线下全渠道布局激活去化路径，确保年度经营目标高质量达成。公司深度整合内外部资源，精准挖掘市场潜力,全面提升营销转化效能。深化协同联动机制，以精细化服务提升客户满意度，打造优质项目口碑，形成销售闭环。同时，公司积极布局新媒体营销矩阵，