京能置业：京能置业股份有限公司2023年年度报告
公司代码：600791 京能置业股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、公司全体董事出席董事会会议。三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人丁敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2023年度不进行利润分配或公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否十、重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................25第五节环境与社会责任...............................................................................................................42第六节重要事项...........................................................................................................................45第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................58第八节优先股相关情况...............................................................................................................64第九节债券相关情况...................................................................................................................65第十节财务报告...........................................................................................................................69 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2023年，房地产调控政策持续优化，定向支持力度不断增大，尤其是7月份中央明确提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，从支持需求端到支持企业端，政策托举力度不断加大，以促进房地产市场平稳健康发展。 房地产宽松政策从三四线城市到核心一二线城市全域调整，各地因地制宜加速政策出台，体现在需求端，主要为降首付、降利率、认房不认贷、调整普通住房标准、延长贷款年限等，支持居民刚需及改善型购房需求；在供给端，三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，缓解房企资金压力。此外，“三大工程”的建设部署明确了行业发展方向，构建“市场+保障”的双轨制发展新模式逐渐清晰。 2024年房地产行业作为社会经济发展的重要产业，将发挥重要作用。按照“市场+保障”的双轨制发展新模式的具体落地政策将更加清晰，同时，支持房地产企业盘活存量资产等将成为供给端政策优化方向。 （二）公司主要经营工作情况 高效推进项目建设，提前完成去化任务。公司始终坚持把“保交付、保生产、稳民生”作为经营管理的首要任务。京能龙湖·熙上项目实现结构封顶，实现竣工备案。金泰丽富嘉园项目实现“零”诉交房。北京城建京能·樾园与京能西山印项目住宅楼全部实现主体结构封顶。京能龙湖·熙上、京能丨电建·洺悦湾项目住宅实现基本全面销售。京能·雍清丽苑、京能·海语城项目销售业绩提升。京能·西山印项目实现第二、三次开盘选房及集中签约。2023年公司在建项目实现开复工面积76.81万平方米；实现竣工面积20.99万平方米。 积极参与项目投拓，深挖降本增效管理。坚持审慎、精准投资的原则，深耕北京区域，先后研究论证项目数十宗，重点跟进新挂牌宗地入市进展，适时深化投资论证。积极研究土地市场政策和模式，择优遴选重点项目，先后参与了丰台青塔、海淀双新村等用地的现场竞价及摇号。今年年初以38.41亿元成功竞得北京市丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期地块，新增土地储备面积约3万平方米，地上建筑规模约9万平方米。“降成本”扎实推进，挖掘企业效益潜力，成本控制基本平稳。建立项目开发全周期成本控制机制，降低成本造价。融资工作取得进展。利用银行信贷融资支持、债券融资支持、股权融资重启等融资政策“三支箭”，拓宽融资渠道，优化债务结构。成功发行首期规模8亿元公司债，发行利率创AA级房地产企业非公开发行债券历史最低。通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本资金规模。 紧抓股权融资机遇，助力实体经济发展。公司把握“房地产再融资新政”机遇，经董事会及股东大会决策，审议通过向特定对象发行A股股票的议案。公司拟向市场投资者募集资金不超过7亿元。公司向特定对象发行股票事项已于2023年12月获上交所审核中心审核通过。上市公司股权再融资是资本市场的重要组成部分，对于实体经济的发展具有显著的推动作用。股权再融资通过提供资金支持、优化资本结构、促进产业升级和技术创新、增强市场信心、推动公司治理改善以及响应宏观经济政策等多种方式，为实体经济的发展提供强有力的支持。 改革成果全面深化，强化安全责任落实。抓好新一轮国企改革提升行动。深化“双百行动”工作成果，制定《京能置业对标世界一流企业价值创造行动工作实施方案、任务清单（2023—2025年）》。按照“对标对表对照”三对管理方法，全面提升企业运营管控效率和水平。强化任期制契约化管理。高质量、规范化推行经理层成员任期制和契约化管理，完成公司及所属各级企业经理层成员任期制和契约化签约，实施差异化考核和薪酬刚性兑现，进一步推动京能置业与市场经济深度融合，激发企业活力和发展动力。京能龙湖熙上、北京城建京能樾园项目实施全周期考核激励，为实现项目整体投资收益与公司发展目标保驾护航。严格落实京能置业各项安全管理工作，确保“十个不发生”和“一个持续提高”的总体目标。 二、报告期内公司所处行业情况 公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。 2023年，中国房地产市场经历了调整期，整体需求偏弱，相关政策调整较多。“三大工程”建设是增量政策方向，中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实。 2023年，受房地产市场需求下行、企业资金承压等因素影响，房地产开发企业投资拿地较为谨慎，市场热度因城市能级、地块价值分化明显，整体溢价率不高，房地产开发投资面积、投资金额及在施面积均同比下降明显。供需两端多重利好政策的出台实施，有助于提升市场投资信心。 总体来看，2023年中国房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出筑底和弱复苏的态势。市场预期有所好转，但仍面临诸多挑战，包括需求端的不确定性、房企资金压力以及库存去化等问题。政策层面的持续支持和市场自身的调整将是影响未来市场走势的重要因素。 三、报告期内公司从事的业务情况 2023年，在行业调控政策利好、市场信心逐渐恢复的情况下，公司保持发展定力、注重风险把握、聚焦提质增效、深化改革创新，在投资布局上立足服务首都发展，开发建设类型聚焦商品住宅用地开发，在发展方向上坚持房地产市场投资与转型发展同步推进。 高效推进项目建设。公司坚持精细化项目管理，优化供应链等方式推进项目建设。在建项目全力以赴推进建设进度。京能龙湖·熙上项目实现结构封顶，实现竣工备案。金泰丽富嘉园项目实现“零”诉交房；北京城建京能·樾园与京能·西山印项目住宅楼全部实现主体结构封顶。 提前完成去化任务。京能龙湖·熙上、京能丨电建·洺悦湾项目住宅实现基本全面销售。京能·雍清丽苑、京能·海语城项目销售业绩提升，销售签约好于预期和同期。金泰丽富嘉园项目 完成朝阳东坝北西区域棚改项目回迁安置集中签约。通过多种措施，公司能够高效推进项目建设，确保项目的成功交付，同时为企业带来经济效益和社会效应。 积极参与项目投拓。公司深耕北京区域，先后研究论证多个项目，重点跟进新挂牌宗地入市进展，适时深化投资论证。积极
