新加坡房地产市场展望 构建复原力 虽有迷雾，难掩曙光

新加坡房地产市场展望 虽有迷雾，难掩曙光 报告 世邦魏理仕研究部新加坡年月 虽有迷雾，难掩曙光 目录 经济写字楼工业与物流零售物业住宅投资 经济 增速放缓，年重要里程碑事件 初步预估显示，年新加坡经济表现超出预期，同比增长，较年的增速显著加快，并超越了新加坡贸工部（）在年月预测的至增长区间。年下半年，制造业的复苏成为经济增长的主要动力，全球电子产品需求的增长为此提供了有力支撑。除住宿和餐饮服务业因年的高基数而有所放缓外，服务业增速在年也实现了加速。 预计年新加坡经济增速将放缓，新加坡贸工部（）预测经济增速为至。作为一个小型开放经济体，新加坡面临着严峻的外部挑战，包括新一届特朗普新政府领导下的贸易保护主义政策、主要贸易伙伴经济增速可能放缓以及地缘政治紧张局势可能升级。 前个月数据数据来源：新加坡统计局，年月 然而，一些积极因素可能会支撑近期经济增长。持续的制造业复苏带来的增长势头预计将延续到年初，劳动力市场状况也将保持稳定。年是新加坡建国周年，同时也是大选年，政府可能会加大对社会和企业的财政支持力度。利率的持续下调也将有利于经济增长，尽管降息幅度可能较为温和。 此外，两项关键发展可能在中期内塑造新加坡的房地产格局。新加坡市区重建局（）的《年总体规划草案》预计将于年年中发布，该规划将概述新加坡未来年至年的土地利用和发展战略。而新设立的柔佛新加坡特别经济区（）可能为本地企业和投资带来机遇与挑战。 数据来源：新加坡统计局，年月 通胀趋于稳定 年第三季度，新加坡整体通胀率同比放缓至，低于年同期的。此后，整体通胀率进一步回落，年月同比涨幅降至，预计年全年通胀率约为，低于年的。 展望未来，尽管新加坡通胀率有所缓解，但一些因素可能阻碍其进一步下降。这些因素包括地缘政治冲突和大宗商品价格波动，可能导致进口成本上升。从国内来看，年下半年经济表现强劲可能推高劳动力需求，从而减缓服务业通胀的正常化进程。 新加坡金融管理局（）预计，假设上述上行风险未成为现实，年的整体通胀率将在至之间。另一方面，如果年全球经济大幅放缓，也可能导致成本和价格压力迅速缓解，从而使国内通胀率低于预期水平。 数据来源：新加坡统计局，新加坡金融管理局，年月 年利率下调幅度将收窄 年，随着通胀率接近美联储的目标，美联储自月开始实施了一系列降息措施，累计下调个基点。截至年月联邦公开市场委员会（）会议，联邦基金目标利率已降至。相应地，新加坡国内利率也随之下降，但降幅较为温和，同期下调约个基点至。 展望年，预计美联储将继续降息，但幅度将小于年。这一更为谨慎的做法部分归因于特朗普新政府提出的政策可能带来的潜在通胀压力。预测显示，联邦基金目标利率可能再下调个基点，到年底降至的区间。预计新加坡的国内利率也将遵循类似的下降趋势。 写字楼 净吸纳量表现积极，但经济增长放缓带来挑战 年，新加坡写字楼市场表现喜忧参半。由于装修成本高昂、办公场所转型以及混合办公模式的持续，年大部分时间租赁成交量较为低迷。然而，随着两座大型甲级写字楼项目万平方英尺的中央林荫道大厦和万平方英尺的拉布拉多大厦在年内竣工，以及过去年的预租协议转化为实际入驻，净吸纳量提升至万平方英尺，创下自年以来的最高水平。随着这些租户迁入新址，部分租户可能会在年现有租约到期时退还部分空间。 此外，由于预计年经济增长速度将放缓，租赁势头可能受到抑制。企业可能会倾向于续租，而不是搬迁或扩张。他们也可能寻求更灵活的租赁选择，这一趋势在过去两年一直在影响市场。 银行、法律和科技行业推动租赁需求 对高品质办公空间的追求显著改善了中央商务区（）优质写字楼的空置率。截至年底，核心中央商务区（甲级）写字楼的空置率降至，低于年第三季度的的峰值。由于企业更加重视人才的吸引和留存，这种优先选择高质量办公空间的趋势将在年继续成为重点。 年，银行与金融业（主要是资产管理、投资咨询和交易公司）成为最大的需求驱动力，紧随其后的是法律和科技行业。这三个行业加起来占租赁需求的一半以上。中小型交易主导了年的租赁活动，预计这一趋势将持续到年。 年新增供应有限 继年竣工潮之后，预计开发项目储备将在年再次达到顶峰之前有所减少。未来三年（年）的总新增供应量预计为每年万平方英尺，比过去年的年平均水平低约。这一期间的重点项目包括年竣工的吉宝南中心和年竣工的邵氏大厦重建项目。 随着中央林荫道大厦成为最新竣工项目，且未来三年核心中央商务区（甲级）市场没有显著新增供应，该次级市场的空置率预计将保持紧张。这意味着对于那些有意扩张或迁入核心中央商务区（甲级）市场的企业来说，选择有限。 尽管裕廊湖区总体规划招标地块未成功出让，但政府仍致力于长期推进分散化战略。由于市区重建局（）的中央商务区（）奖励计划和振兴市中心的战略发展计划已于年月到期，我们预计即将发布的《年市区重建局总体规划》将有进一步的更新和加强。 追求高品质趋势下租金温和增长 年，核心中央商务区（甲级）写字楼租金同比增长，较年的增速有所放缓。展望未来，市场面临挑战与机遇并存的局面。年第四季度吸纳率和入驻率的改善为市场带来积极信号，但即将到期的租约和新写字楼预租率较低仍是年的潜在隐忧。 全球经济不确定性、高昂的装修成本和利息成本可能抑制扩张需求。然而，潜在的降息措施和新加坡的政治稳定可能提振企业信心。总体而言，在有限的中期供应和持续追求高品质办公空间的背景下，预计年核心中央商务区（甲级）写字楼租金将温和增长约。 工业与物流 挑战中租赁活动的亮点 尽管面临整合和成本优化压力，电子商务和物流行业在年仍是最活跃且最具韧性的行业，在前十大行业中占据了的租赁需求。这主要得益于市场对现代化坡道物流设施的强劲需求。科技和医疗科技行业也表现良好，这些行业的企业看好新加坡的知识产权法，因为这些法律可以保护他们在研发方面的大量投资所获得的专利。 然而，世邦魏理仕研究部观察到，由于红海危机引发的成本压力和供应链中断，年企业扩张需求受到抑制。随着业主变得更加灵活，专注于其投资组合的入住率，租赁活动在年第四季度有所回升。 展望未来，年不同制造业集群的增长预计将不均衡。在人工智能日益普及的推动下，先进制造业和半导体公司可能会在年继续表现出色。 在柔新特别经济区的倡议下，新加坡吸引全球制造商的重大投资 占地平方公里的柔佛新加坡特别经济区（）有望成为一项具有深远影响的战略举措，其面积是新加坡的四倍。它将在柔佛州内设立九个旗舰区，其中制造业和物流是主要的经济重点领域。 尽管工业界希望利用柔佛州较低的土地和劳动力成本，但大多数公司计划将核心运营和研发功能保留在新加坡，以受益于其世界一流的基础设施、稳定性、监管环境和熟练劳动力。这种双重布局战略有助于利用柔佛州和新加坡的互补优势。 在柔新特别经济区的倡议下，新加坡继续吸引制造商的重大投资，进一步巩固其作为先进制造业中心的地位。 年以来最高的物流地产供应量 近年来，仓库市场供应持续紧张，自年第二季度以来，入驻率一直保持在以上。尽管年第一季度完成了如和（二期）等重大项目，但截至年第三季度，裕廊集团的仓库入驻率仍保持在健康的。展望未来，未来三年（年）年均新增仓库供应量预计为万平方英尺，较过去十年万平方英尺的年均净供应量低。 然而，预计年将有约万平方英尺的供应进入市场，约占现有仓库存量的。今年计划竣工的主要设施包括马士基的世界门户号、丰树裕廊物流园和。总体而言，至少的优质物流空间已被预租，这将缓解入驻率的下行压力，尤其是在西部地区。 租金整合或将利好租户 尽管年优质物流平均租金上涨至每平方英尺每月新元，但这一增长主要集中在年上半年。随着租户对高租金的抵制，业主调整了预期，租金在年下半年进入整合阶段。虽然一些老旧资产可能因供应量大幅增加而面临更大压力，但鉴于新增项目的良好规格，平均租金不太可能下降。随着主要第三方物流公司在新设施中整合，这一阶段为注重价值的租户提供了一个锁定优质物流空间的机遇窗口。 与此同时，在高科技领域，预计年仅通过的资产提升计划（）新增万平方英尺供应，年暂无可预见的新增供应。总体而言，在年供应激增后，高科技市场仍处于整合阶段。在一些租户进行规模调整的背景下，年租金下降至每平方英尺每月新元后，预计年将保持平稳。 零售物业 年旅游业全面复苏 年旅游业持续复苏，月至月游客数量同比增长，达到万人次，实现了新加坡旅游局（）全年万至万人次的预测目标。这一增长主要得益于年月起实施的与中国之间的天互免签证协议，该协议推动中国游客数量翻倍，并使中国超越印度尼西亚成为最大的入境客源国。 预计年新加坡旅游业将保持复苏势头，这得益于不断增长的航班运力和连通性的提升、包括新加坡海洋馆和小黄人乐园在内的新景点开放，以及一系列丰富的演唱会和国际会展活动的举办。大奖赛等标志性活动吸引了热烈反响，超级早鸟票在两天内售罄，截至年月，早鸟票也已售罄。 然而，不确定的外部经济环境，加上强势的新元走势，可能会抑制部分注重成本的游客的出行意愿，或导致他们优先将支出用于景点和住宿，而非零售消费。 租赁情绪依然强劲 新加坡作为全球旅游和商业中心的声誉持续吸引着零售商的浓厚兴趣，众多海外品牌希望在新加坡扩张其商业版图。世邦魏理仕研究部的亚太区租赁情绪指数显示，尽管比例较去年有所下降，但大多数受访者观察到零售商今年对扩大空间的需求依然存在。 同样，在新加坡，尽管年对空间的需求依然强劲，尤其是优质商铺，但受访者指出，市场情绪略低于去年。这可以归因于零售商持续面临的挑战，包括劳动力短缺、运营成本上升、来自电商的竞争，以及中期来看，新山的竞争，而即将于年投入运营的新柔地铁系统（）可能加剧这一局面。 未来供应有限 预计年将新增约万平方英尺的零售空间，较年新增的万平方英尺零售供应量下降。未来三年的年均新增供应量显著低于（）过去年的历史平均水平，这将为零售租金提供支撑。 年的重要项目包括榜鹅数码园区二期和康宁坊（），预计将分别新增约万平方英尺和万平方英尺的零售供应量。康宁坊（）是一个综合开发项目的零售部分，该项目还包括住宅和服务式公寓等配套。 优质零售租金预计恢复至疫情前水平 年，新加坡全岛优质零售租金同比增长，继年全年增长后继续复苏。这一增长主要由乌节路和市政厅滨海中心区域推动，得益于旅游业复苏和员工重返办公室安排的正常化，这些区域在旅游业复苏和办公室回归常态化的背景下表现优于其他次级市场。随着旅游业复苏，预计年这些区域的租金增长将进一步加速。 与此同时，由于本地客群的稳定需求和供应有限，预计郊区市场将实现较为温和的租金增长，年增长率为。 尽管零售商预计今年将继续面临挑战，但旅游业复苏，加上低于历史平均水平的新增零售供应，将为租金提供支撑。因此，世邦魏理仕研究部预计，整体优质零售租金将增长，并在年恢复到疫情前的水平。从长远来看，乌节路的升级和历史建筑的改造将提升零售空间的活力，从而吸引更多零售商入驻。 数据来源：世邦魏理仕研究部，年月 住宅 年第四季度市场反弹引发进一步降温调控措施的讨论 在经历了年前九个月的成交量历史低谷后，私人住宅开发商的销售在第四季度强势反弹。年第四季度，开发商的销售环比增长三倍，从第三季度的套增至套，并超过了年前九个月套的销量。新加坡市区重建局（）的私人住宅价格指数初步预估显示，年第四季度环比增长，创下年单季度最高涨幅，并扭转了第三季度的跌幅。这引发了市场关于政府可能出台更多房地产降温调控措施的讨论。 从整体来看，尽管年末出现反弹，年全年开发商销售量仅为套，较年的套（为年以来的年低点，当年为套）仅增长。年私人住宅价格上涨，较年的涨幅有所放缓，且与经济基本面相符年增长。因此，世邦魏理仕研究部预计，除非未来几个季度房价大幅加速上涨，否则政府不会出台更多的私人住宅降温调控措施。 年销售势头将持续 展望年，在抵押贷款利率下降的背景下，购房情绪和意愿有所改善，开发商也更倾向于加快推出新楼盘项目。预计年可能推出套新房，几乎是年套的两倍。我们预估，超过的供应将来自年和年通过政府售地计划（）获得的中央核心区以外（）