瑞安建业2024年年报

We Build TOGETHER 同行構建 人與社區是瑞安建業賴以成功的基石。我們的每一個項目及企業目標的實現，均建基於客戶、員工、合作夥伴和持份者的共同努力和用心投入。 以「同行構建」（We Build Together）為主題，年報封面展現了「我們」如何攜手建設可持續發展的社區。透過合作無間和創新技術的應用築建城市，為持份者帶來長遠價值。 目錄 2關於瑞安建業42024摘要6主席報告12管理層討論及分析13業務回顧36財務回顧41環境、社會及管治報告80董事及高級管理人員85企業管治報告101審核委員會報告103薪酬委員會報告 107提名委員會報告109風險管理報告115董事會報告127獨立核數師報告132綜合損益表133綜合損益及其他全面收益表134綜合財務狀況表136綜合股本權益變動表138綜合現金流量表140綜合財務報表附註217集團財務概要218公司資料 關 於瑞安建業 瑞安建業有限公司於1997年在香港聯合交易所上市，主要從事建築及房地產業務，業務範圍遍及中國內地、香港和澳門。 我們的建築業務植根香港逾50載，一直致力建設優質的公營房屋、機構樓宇、公共設施、室內裝修及維修保養工程項目。憑藉對優質、創新和卓越的追求，我們成為建築業界中的重要一員。 建構明天2030 「建構明天2030」藍圖落實集團的可持續發展願景和目標。我們致力建構具韌性﹑可持續的社區，從採用創新技術到實施智慧建築，將可持續發展融入所有業務營運中，為集團和廣大社群的經濟﹑環境和社區創造積極和正面的影響。 2024摘要 財務摘要 報告 各位股東︰ 環球格局在2024年整體而言可說憂喜參半。全球經濟在重重挑戰下仍然表現強韌，按國際貨幣基金組織預測，全球經濟增長將維持在3.2%水平。儘管通脹趨於緩和，但利率仍然高企，地緣政局亦日益緊張。中國內地經濟在數十年的急速擴張後，目前正進行結構轉型，聚焦於發展未來產業。雖然國內生產總值達到中央政府設定的5%增長目標，惟消費意慾低迷及房地產市場疲弱，均對經濟構成壓力。 香港經濟逐漸回暖，本地生產總值錄得2.5%的溫和升幅，建造業亦同步增長。香港特區政府面對連續三年高額財赤，仍積極落實多項交通運輸、公共基建設施等重大投資項目，增加房屋供應，開拓「北部都會區」，為城市長遠發展奠基。這些重要的公營工程對建造業具有重大策略意義，將成為集團建築業務的未來發展重點，發揮我們獨特的優勢。 受惠於特區政府的基本建造工程項目，集團進一步鞏固收入來源，令營業額穩健增長。建築業務手頭合約充裕並持續擴展工程量，成功於香港及澳門增添總值港幣115億元的新合約，刷新集團近年紀錄。 受惠於特區政府的基本建造工程項目，集團進一步鞏固收入來源，令營業額穩健增長。 羅康瑞主 席 然而集團盈利於2024年備受考驗，主要由於在新冠肺炎時期的激烈市場競爭下，所投得的一些公營房屋建造工程標價利潤率較低，以及金融市場信貸狀況收緊，導致財務費用大幅增加。 保養業務預期在政府、公共機構及商業市場脫穎而出，達致穩健增長。為加強優勢、充分把握發展機遇，集團申請納入更多特定政府工程的認可承建商名冊，努力擴濶業務版圖。 緊握增長契機 創新建築方案 市場競爭仍然激烈，建造業有個別公司因財務問題撤出巿場而出現行業整合。集團在近期競投大部份新合約時，採取了更審慎和務實的策略，確保合理的盈利空間。與此同時，各大型新建公營建築項目正陸續展開，特區政府於2025-2026年在本港的基建工程開支將拾級而上，總體公營房屋供應量預期未來五年間達到19萬伙。北部都會區更展望在十年內提供1,700公頃土地，發展成為國際創科新城。 集團致力在營運中應用創新科技，不但展現了業務的韌性，更為公司的持續發展起著關鍵作用。過去數年，我們在資訊科技和創新建築投入大量資源，並將其作為業務策略的重要方針，從而為持份者創造更大價值。 我們銳意推動數位轉型以保持市場領先優勢，利用建築信息模擬(BIM)技術，協助團隊以智能且高效的方式掌控從設計、建造到項目交付的整個建築週期。自2019年起，我們廣泛採用組裝合成建築法(MiC)以提升建築技術和效率。位於安達臣道石礦場R2-7及R2-6用地的公營房屋建造工程便融合這項技術。這些項目將於2025年初落成，成為香港房屋委員會首個全面使用MiC興建的項目，亦見證了集團的實力和創新突破的成果。我們於MiC項目取得的豐碩經驗，將推動集團持續發展，邁向可持續建築的未來。 香港公營市場的建築工程源源不絕，集團憑藉卓著往績和紮實的專業知識當可從中受益。隨着社會樓宇及設施日漸老化刺激需求，我們的室內裝修、翻新及樓宇維修 保障員工的安全和健康一直植根於我們的企業文化中，是我們的工作重點。公司錄得的意外率長期維持在低於業界水平，於2024年更進一步由2019年每千名工人計5.3宗減少至3.3宗，開創近年新低。集團透過應用人工智能技術，並推出安全智慧工地系統(4S)，以實時監察工地活動和識別安全隱患，全面提升安全表現。目前，集團正逐步推展4S至所有項目，將工傷事故減至更低。 培養人才締結夥伴 建造業界長期面對技術工人短缺的問題，加上近年經濟復甦及勞動力老化令人手緊張。為緩解人手不足，瑞安建業於2024年透過特區政府推出的輸入勞工計劃來補充缺口。然而長遠而言，我們將貫徹兩項策略應對︰首 主席報告 先擴大在創新科技方面的投資，加快推進流程自動化以提高施工效率；其次是發展本地人才，著力培育技術、非技術工人和專才。透過打造理想的工作環境，集團期望員工得以發揮所長，實現我們的願景。 物色時機出售房地產資產 在中國內地，消費者信心依然疲弱，為遏制課外補教而出台的「雙減」政策和「消費降級」的現象，均對商場租賃表現構成壓力。在不明朗的營商環境中，集團努力透過優化零售資產以提供更好的消費體驗，於2024年錄得穩定的租賃收入及出租率。 業界及公眾對安全、提升生產力和可持續發展等議題的重視不斷提升，我們必須迎合這些建造業未來的需求和期望。為此，我們正促成建構全面的價值鏈，將可持續發展的理念融入所有業務營運中，並透過與不同的專業合作，加強建築創新科技的實力，為建築項目的整個生命週期打造更適切的智能方案。 然而，佔集團資產總額約57%的房地產物業組合持續抑制財務表現。當前商業房地產投資氣氛低迷，預期難以 近年建築業務的手頭合約升幅超出預期，彰顯集團所建立的優良商譽。在公營及機構市場所取得的維修保養及室內裝修工程合約亦為集團往後幾年提供穩定收入。 確保財務穩健是我們2025年的重要工作，對實現企業目標至關重要。瑞安建業已實施嚴格理財的原則，優化營運架構，為業務注入新動力，鞏固盈利能力。我們亦會檢視各項業務正面對的風險，包括吸引及培育人才，因時制宜完善集團的管理，從而開拓更廣闊的發展前景和空間。 迅速復甦，短期內市場前景不容樂觀。為此我與董事會將恪守審慎的策略，審視出售物業的時機，並繼續保持警覺和靈活性，確保公司財務狀況穩健以駕馭不斷變化的市場，為股東爭取更大價值。 前瞻 致謝 環環相扣，全球經濟在2025年充斥著陰霾。特朗普政府帶來的隱憂，貿易保護主義抬頭、地緣政治風險升溫，以及地區衝突惡化，加劇經濟下行的風險。關稅上調及其引發的應對措施，將對全球貿易和資金流動造成嚴重衝擊。為應對持續高企的通脹壓力，減息步伐可能放緩，進一步削弱全球經濟增長的前景。 最後，我衷心感謝董事會在過去一年付出的寶貴貢獻及給予支持，並歡迎新任執行董事及副行政總裁羅俊誠先生，他於過去六年一直為集團推動業務發展，將可為董事會帶來創新思維和視野。 儘管挑戰接踵而來，瑞安建業憑藉品牌優勢，有信心可把握龐大機遇，推動業務持續增長。近年建築業務的手頭合約升幅超出預期，彰顯集團所建立的優良商譽。在公營及機構市場所取得的維修保養及室內裝修工程合約亦為集團往後幾年提供穩定收入。我們預期在當前的投標項目中，可於2025年為集團帶來總值港幣60-80億元的新合約，令我們充份發揮優勢和執行力，積極助力香港特區未來發展，帶動集團日後達到穩定的營業額、盈利和現金流。 我謹代表董事會向所有在艱難時期仍敬業樂業的員工致以誠摯謝意。隨着營運市場機遇處處，為業務奠定堅固基石，集團的長遠發展前景依然樂觀。我們將堅定不移，共同塑造建造業的未來，為香港的整體發展作出更大的貢獻。 羅康瑞 主席 香港，2025年3月27日 討論及分析 在當前的行業挑戰中，我們繼續推展既定策略，善用我們的獨特優勢以拓展核心業務，藉此穩固集團的收入。 業務回顧 在當前的行業挑戰中，我們繼續推展既定策略，善用我們的獨特優勢以拓展核心業務，藉此穩固集團的收入。我們的總體目標，是為客戶、股東、業務夥伴和員工創造更大價值。 建築業務把握香港公營建築工程的市場機遇，於2024年錄得營業額上升，並進一步鞏固已經相當強勁的手頭合約，然而，由於市場競爭激烈及材料價格波動，導致盈利減少。在內地，房地產業務的出租物業錄得租賃收入增長，出租率亦大致穩定。 於2024年，集團營業額為港幣93億元，較2023年錄得的港幣83億元上升11.3%。然而，2024年集團錄得股東應佔淨虧損港幣3.64億元，對比2023年虧損港幣1.55億元。年內虧損顯著上升，主要由於來自建築業務的盈利貢獻減少，非核心物業資產出售虧損增加，金融市場狀況收緊令財務費用淨額上升，及人民幣兌港幣進一步貶值令淨匯兌虧損擴大所致。 市場環境 面對複雜嚴峻的全球環境，集團主要營運市場的經濟持續增長。中國經濟於2024年總體平穩，穩中有進。工業生產持續增加，貨物出口快速增長，就業情況及消費物價保持穩定。儘管中央政府推出了一系列旨在振興關鍵產業的經濟刺激措施，國內需求依然不足，消費品零售額增長緩慢，房地產開發投資亦持續明顯萎縮。 香港經濟於2024年錄得溫和增長，主要受貨物和服務進出口帶動。即使香港特區政府採取措施刺激消費意欲，但私人消費開支受市民消費模式改變所影響而轉為小幅下降。隨著經濟繼續擴張，勞動市場仍然緊張，失業率維持在低位。 於2024年，入境旅客人數增加推動澳門的酒店和娛樂業進一步復甦。博彩服務出口、私人消費及投資上升，為年內的經濟增長帶來支持。 建築 瑞安建業的長期利潤增長取決於我們為客戶創造價值的能力。我們擁有全面的建造價值鏈，由旗下公司提供各樣專業建造工程服務，覆蓋樓宇整個生命週期。 市場回顧 受公營部門推動，香港建築活動於年內溫和增長，香港特區政府持續對公營房屋和基礎設施投入資源。然而，鍳於房地產市場放緩和商業信心疲弱，私營建築活動因而減少，公營工程合約將面臨更激烈的競爭。 於巨額財政赤字之下，公共財政管理愈趨審慎。香港特區政府按輕重緩急推動公共工程項目，對未來數年的公共工程開支亦構成一定限制。 然而，香港公營房屋供應和公共衛生基礎設施的改善是社會十分關注的問題。香港特區政府按既定長期房屋策略，於未來十年（2024-25至2033-34年度）實現供應30.8萬個公營房屋單位的目標，並完成兩個十年醫院發展計劃（2017年至2035年），以解決這些迫切的社會需要。香港特區政府亦推動將北部都會區建設成為國際創科新城，這個跨越二十年的發展項目，將成為香港未來經濟增長的新引擎。這些策略將驅動建築業的長遠發展。集團的建築業務已作好準備，抓緊未來蓬勃的市場機遇，推動進一步增長。 持續的經濟增長帶動了對勞動力的需求，但同時亦令勞工市場緊張。建造業作為香港經濟的重要支柱，僱用了本地約10%的勞動力，一直面對技術工人短缺的問題。香港特區政府於2023年推出的建造業輸入勞工計劃以填補暫時的人力缺口，瑞安建業亦藉此引進約450名合約工人，自2024年1月起分批加入團隊工作。 除工人短缺外，勞動力老化、建築成本飆升及材料價格波動繼續窒礙建築行業的發展。由於利率上升和投資者信心低迷拖累私人投資，於2024年私營機構建築活動明顯進入收縮期，反而有助緩解工人短缺的情況。 過去一年，由於競爭激烈和利率持續高企，建造業面對著巨大的財政壓力。