德必集团：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年4月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人吴平及会计机构负责人(会计主管人员)吴平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中如有涉及未来的计划、业绩预测等方面的内容，均不构成本公司对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在经营中可能存在的风险因素及应对措施已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..........................................................................................................................................10第四节公司治理..............................................................................................................................................................38第五节环境和社会责任...............................................................................................................................................56第六节重要事项..............................................................................................................................................................57第七节股份变动及股东情况.....................................................................................................................................76第八节优先股相关情况...............................................................................................................................................84第九节债券相关情况....................................................................................................................................................85第十节财务报告..............................................................................................................................................................86 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的2024年年度报告文件。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、其他有关资料 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 注：1归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降主要系为控制经营风险，第四季度虹桥国际WE项目执行退租所致。 2报告期内，公司总资产及净资产相比上年度末有所下降，系公司进行股份回购和注销，且金额大于当期利润所致，股份回购并用于注销可提高每股收益。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值□是否 六、分季度主要财务指标 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 单位：元 适用□不适用 受大环境影响于本期获得的上游租金减免 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）城市更新市场需求强烈 城市更新依然是行业发展的核心驱动力之一。近年来，国家持续推动城市更新行动，相关政策不断落地。2023年住房和城乡建设部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、2023年自然资源部印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》以及2024年上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，均强调了城市更新在城市高质量发展中的重要性。政策推动下，城市更新的重点在于优化城市空间结构、提升城市功能，通过小规模、渐进式的有机更新和微改造，避免大规模的拆建，强调对存量建筑的优化与价值提升。2024年全年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示，预计未来几年城市更新市场的投资规模有望超过9万亿元，充分体现了城市更新市场的需求在不断增加。 公司凭借在“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”方面的优势，积极参与城市更新项目。2024年，公司继续在重点城市布局，通过改造和运营存量建筑，推动城市空间的优化和功能提升。截至2024年底，公司的园区管理面积已超141.7万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。 （二）文科创产业增长驱动园区需求 文化创意和科技创新产业在2024年继续保持稳步增长。根据国家统计局发布的数据，2024年全年，全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入超14万亿元，比上年增长6%。文化创意产业园区作为文化企业的聚集地和科技创新的重要平台，通过提供专业的服务和资源，促进企业间的合作与协同，推动产业的集聚和发展。随着文化创意和科技创新企业的不断增加，园区的运营和管理成为行业发展的重要趋势。政策支持和市场需求的双重驱动下，文化创意产业园区的需求持续增加。 公司作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，以独特的设计理念创立了多个园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。近年，公司也通过并购等方式拓展业务，进一步巩固了在文科创产业园区运营领域的领先地位。 （三）文旅融合助力园区发展 文旅融合为文化创意产业园区带来了新的发展机遇。随着消费者对高品质旅游体验的需求增加，文化创意产业园区通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，吸引了大量游客。根据国内旅游抽样调查统计结果，2024年，国内出游人次56.15亿，比上年同期增加7.24亿，同比增长14.8%。文旅融合不仅丰富了园区的功能，也提升了园区的品牌价值和市场竞争力。通过文旅融合，园区可以实现文化与旅游的互利共赢，推动园区的多元化发展。 2024年，德必集团进一步拓展文旅融合业务，在文旅领域布局了多个项目：公司首个文旅项目“桃花坞里”正式开园、公司与张家港市文商旅集团共同打造的张家港市数字文化产业园奠基仪式成功举行、公司与深圳广电集团共同打造的深圳国家动漫画产业基地迎来焕新、彭城壹号项目升级改造助力徐州中心商圈焕新等等。同时，公司通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路等方式，吸引更多游客，提升园区的品牌价值和市场竞争力。 （四）政策与市场双重驱动下的发展机遇 2024年，公司所处的行业继续受到政策的大力支持。国家和地方政府出台了一系列政策，推动城市更新、文化创意产业和智慧园区建设。例如，《“十四五”文化发展规划》强调了文化产业在推动城市发展中的重要性。同时，市场需求的持续增长也为公司的发展提供了有力支撑。 公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务和主要经营模式 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股