德必集团：2023年年度报告
2023年年度报告 2024年4月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾波、主管会计工作负责人邱玉田及会计机构负责人(会计主管人员)邱玉田声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中如有涉及未来的计划、业绩预测等方面的内容，均不构成本公司对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在经营中可能存在的风险因素及应对措施已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分予以描述，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................................7第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................................................11第四节公司治理.......................................................................................................................................................................40第五节环境和社会责任.......................................................................................................................................................59第六节重要事项.......................................................................................................................................................................60第七节股份变动及股东情况.............................................................................................................................................78第八节优先股相关情况.......................................................................................................................................................85第九节债券相关情况............................................................................................................................................................86第十节财务报告.......................................................................................................................................................................87 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有公司法定代表人签名且加盖公司公章的2023年年度报告文件。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券与投资部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 注：1本期营业收入同比增长主要系规模增长所致（1）新项目进入招商运营期，收入逐步释放；（2）由于大环境影响，上年同期对下游客户进行租金减免；（3）2023年5月并购的圣博华康项目在本报告期产生了收入贡献。 2业务规模及收入虽然大幅增加，但成本费用同步增加，导致归母净利润同比略微增长。成本增长的原因：（1）主要系规模增长，收入和成本同步增加；（2）因大环境影响，上年同期获得上游租金减免；（3）2023年5月并购圣博华康项目在本报告期增加与收入对应的成本费用。 3经营活动产生的现金流量净额增加主要系收入增长及预收下游客户款项增加所致 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否 六、分季度主要财务指标 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 适用□不适用 本期其他符合非经常性损益定义的损益项目为：受大环境影响于本期获得的上游租金减免 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）公司所处行业情况 公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。 1、中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，城市更新进入重要时期，2023年度多重政策引领产业园需求进一步释放 国家统计局发布的数据显示，截至2023年末，我国城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为66.20%。随着我国城镇化率逐步提高，城市成为人口集聚的主要空间，按照世界城市化发展规律，城镇化率达70%至80%时，城镇化进程将逐步放缓，城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，将从数量的快速扩张向高质量发展转变，进入城市更新的重要时期。城市更新行动以城市整体为对象，以新发展理念为引领，以城市体检评估为基础，以统筹城市规划建设管理为路径，顺应城市发展规律，推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，城市更新成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要手段。 2023年，中国政府高度重视城市更新工作，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策。住房和城乡建设部印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》强调，特别提到要加强历史文化保护传承；2023年3月两会政府工作报告提出将实施城市更新行动、推进历史街区的保护与传承等工作作为重点工作内容；2023年6月住房和城乡建设部发布的《城乡历史文化保护利用项目规范》强调延续历史文脉，推动城乡建设高质量发展，增强中华民族文化自信；2023年11月21日，自然资源部印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，引领各大城市未来城市更新的政策走向。城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，杜绝大拆大建的规模性开发，强调城市运营存量建筑的优化与价值提升。城市更新政策的密集出台，旨在通过优化城市空间结构、提升城市功能，在这些政策的推动下，老旧工业区和产业园区将得到重新规划和升级，市场对于改造和运营存量建筑的需求将逐步释放。 2、产业集聚、增值服务等成为产业园区运营新趋势，文化创意与科创企业数量增长推动文科创产业园区稳步发展 2023年以来，宏观经济恢复不及预期，我国产业园区空置率持续偏高，在市场与产业环境持续演变的背景下，伴随需求侧多样化和个性化需求的日益增长，产业园区的运营正在向更高层次、更多元化的方向发展。未来的文化创意产业园区将以智慧运营、产业集聚、增值服务、文旅融合和绿色可持续发展等趋势为导向，不断探索创新的发展模式，推动产业园区的健康、可持续发展，为产业的繁荣注入新的活力和动力。 （1）文化创意产业园区呈现出产业集群化、增值服务深化、智慧运营升级、可持续发展推进以及文旅融合加强等多元化发展趋势。 未来的文化创意产业园区将专注于产业的深度专业化和细分市场，致力于打造具有独特特色的产业集群，以此提升整个产业的核心竞争力。园区将致力于促进企业间的合作与协同作用，建立产业链上下游之间的紧密联系，从而增强整体的创新能力和对市场的快速响应。园区将锁定具有前瞻性的产业，通过精准定位，围绕细分产业进行深入研究，打造专业化的空间载体，构建完善的产业生态和服务体系，引导产业集聚，最终形成具有明显特色和高辨识度的产业“标签”。在智慧运营方面，园区将迈向智能化管理和服务的新阶段，运用物联网、大数据、云计算等先进技术提升运营效率和管理质量。通过创建数字化服务平台，结合数字运营平台，园区将为企业提供全面一站式服务，包括政策咨询、市场分析、人才培训等，以满足企业的多元化需求，支持企业的全面成长。同时，园区将致力于推广清洁能源和环保材料的使用，实施节能减排措施，打造绿色、低碳的园区环境，展现对可持续发展的承诺。文旅融合也将成为文化创意产业园区未来发展的重要趋势，园区将
