房地产开发2025W17：政治局会议重心：推进城市更新和存量商品房收购，持续巩固地产稳定态势

2025W17：政 治 局 会 议 重 心 ： 推 进 城 市 更 新 和 存 量 商 品 房 收 购 ， 持 续 巩 固 地 产 稳 定 态势 降准降息可期，政策基调坚持稳中求进，地产政策保持定力。4月25日，政治局召开会议，本次会议要求，“要加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济”，考虑到外部环境的急剧变化和冲击，我们认为降准降息或已在路上。本次会议在地产方面政策保持定力，虽然政策在原有政策框架下延续，但会议首次将“商品房收购政策”写入政治局会议通稿（2024年数次会议提法为“消化存量/优化存量”），意味着政府收储作为宏观调控工具之一，重要性正在提升。我们依然认为，现阶段内需的重要性进一步提升，而地产是其中关键一环，政策方面早到晚到都会到，外部环境压力可能倒逼政策面加速推进。 增持（维持） 要求加力实施城市更新行动，并提出优化商品房收购政策，未来地产政策在需求供给两端将继续发力。本次会议在地产需求端强调“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，表述延续2024年中央经济工作会议要求，我们预计将在住建部新增100万套的基础上继续扩大规模。 供给端，提出“优化存量商品房收购政策”。考虑到2024年在消化存量方面相关政策推进不快，实际地方推进有诸多阻力点，我们预计后续将在现有政策框架和2025年政府工作报告的要求下逐步优化，包括在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权，拓宽保障性住房再贷款的使用范围；也可以考虑给予贴息支持减轻地方执行压力。本次会议并没有直接提及收地政策，但提到了“加快地方政府专项债券发行使用”，预计后续将加速推进专项债支持收地。另一方面，本次会议供给端政策提出“加大高品质住房供给”，延续政府工作报告关于建设“好房子”的要求，并且更强调了品质的要求，将带动更多城市好房子供应，满足居民改善性住房需求，这也更利好品质房企。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深300指数1.69个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。 相关研究 1、《房地产开发：2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性》2025-04-202、《房地产开发：融资专题：房企流动性压力仍存，“保主体”动作首次出现》2025-04-183、《房地产开发：2025年1-3月统计局数据点评:住宅销售金额维持0.4%降幅，投资同比跌幅扩大至9.9%》2025-04-18 新房：本周30个城市新房成交面积为168.0万平方米，环比提升11.5%，同比下降18.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为46.9万方，环比+6.4%，同比-26.0%；样本二线城市为83.4万方，环比+17.6%，同比-13.3%；样本三线城市为37.8万方，环比+5.6%，同比-18.2%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长0.4%，同比增长22.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为95.1万方，环比-3.6%；样本二线城市为118.0万方，环比3.3%；样本三线城市为31.6万方，环比2.3%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们只看好一线+2/3二线+极少量三线城市。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.地产收储作为宏观调控工具首次写入政治局会议通稿......................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................125.本周政策回顾...............................................................................................................................................146.投资建议......................................................................................................................................................15风险提示.........................................................................................................................................................15 图表目录 图表1：历次政治局会议涉房内容....................................................................................................................3图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表3：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表4：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表5：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表6：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表7：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元）........................................................................................5图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................6图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比................................................................................................7图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................8图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪...................................................