政治局会议点评：地产着墨较少，重点落在城市更新
事件：2025年7月30日，政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，决定召开二十届四中全会。
宏观政策：
- 宏观政策坚持稳中求进的基调，整体保持定力，但也未排除因应环境变化的增量政策。
- 会议提出“落实落细更积极有力的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应”，表述从此前“用足用好”改为“落实落细”，可能向政策更侧重“提质”。
- 虽然没有直接提到降准降息，但提到“促进社会综合融资成本下行”，我们认为下半年引导LPR小幅下降仍可期待。
房地产相关表述：
- 相较于2024年数次政治局会议，本次会议关于房地产相关表述有所精简，省略了4月会议“稳地产”、“房地产收储等相关表述。
- 但我们认为这并不代表房地产不重要，2025年以来，新房销售延续负增长，量能处于近年最低水平，市场低迷持续影响房企拿地、开工、施工等指标，对房地产开发投资乃至经济持续拖累。
- 因此在地产政策维度，仍有待供需两端支持力度的提升。短期指延续原有地产政策框架推进。
城市更新：
- 本次会议提到“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。
- 城市更新为需求侧重要抓手，观察点在于资金来源及规模、何有效落实和执行。
- 城市更新包含拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，难点在于征得实施群众的改造同意、资金来源和资金平衡。
- 核心城区的新土地供给主要来自于各种城市更新，未来观察点在于何有效落实和执行。
投资建议：
- 维持行业“增持”评级。
- 重点关注房地产相关股票的理由：
- 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。
- 地产作为早周期向标，具备向预作用，配置地产相当于配置经济风向标之一。
- 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更力受益。
- 我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹加表现更好也得到了印证。
- 供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以见性，一二线仍然更受益。
- 配置方向：
- 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。
- 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产。
- 中介：贝壳。
- 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
风险提示：
- 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
