远洋集团2024年度报告

關於遠洋 目錄 遠洋集團控股有限公司於2007年9月28日在香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號 ：03377.HK），主要股東為中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。 關於遠洋獨立核數師報告P. 003P. 085 公司資料綜合損益表P. 004P. 088 遠洋集團以「建築健康和社會價值的創造者」為戰略願景，致力於成為聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務為主營業務，其他業務涵蓋養老服務、數據地產、物流地產、地產基金等，並在輕資產代建領域形成獨特優勢。本集團始終堅持「匠心服務用戶」，積極踐行「建築·健康」理念，通過匠心的產品和優質的服務為客戶營造高品質健康生活。 財務及營運摘要綜合全面收益表P. 006P. 089 主席報告綜合財務狀況表P. 008P. 090 管理層討論及分析綜合權益變動表P. 011P. 092 遠洋集團在中國高速發展的城市及我們的業務片區中，擁有超過240個處於不同開發階段的房地產項目，包括北京區域的北京、石家莊、太原和秦皇島等 ；環渤海區域的天津、青島、濟南和大連等 ；華東區域的上海、杭州、南京和蘇州等 ；華南區域的深圳、廣州和福州等 ；華中區域的武漢、鄭州、合肥和長沙等 ；華西區域的成都、重慶、西安和昆明等。截至2024年12月31日，土地儲備約3,100萬平方米。 投資者關係綜合現金流量表P. 038P. 094 董事及高級管理層簡介綜合財務報表附註P. 039P. 096 董事局報告五年財務概要P. 046P. 217 企業管治報告釋義P. 066P. 218 公司資料 遠洋集團截至本報告日期的公司資料如下 ： 提名委員會 董事 李明先生（委員會主席）王滿玲女士韓小京先生蔣琪先生陳國鋼先生 執行董事李明先生（主席兼行政總裁）王洪輝先生崔洪杰先生柴娟女士 薪酬委員會 非執行董事 張忠黨先生于志強先生孫建新女士王滿玲女士 韓小京先生（委員會主席）柴娟女士呂洪斌先生蔣琪先生 獨立非執行董事 戰略及投資委員會 韓小京先生呂洪斌先生劉景偉先生蔣琪先生陳國鋼先生 李明先生（委員會主席）王洪輝先生崔洪杰先生張忠黨先生王滿玲女士劉景偉先生趙建軍先生 審核委員會 劉景偉先生（委員會主席）于志強先生孫建新女士呂洪斌先生陳國鋼先生 公司秘書 沈培英先生 授權代表 李明先生沈培英先生 核數師 註冊辦事處 香港金鐘道88號太古廣場一座601 公司資料2024年度報告香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 主要營業地點 法律顧問 中國北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座31–33層 普衡律師事務所 股份過戶登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 主要往來銀行 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司招商永隆銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 上市資料 香港聯合交易所有限公司股份代號 ：03377.HK 公司網址 www.sinooceangroup.com 投資者關係部聯絡 ir@sinooceangroup.com 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2024年12月31日止12個月的全年業績。 2024年全年業績 受國內房產地產市場持續低迷的影響，截至2024年12月31日止12個月，本集團的營業額為人民幣236.41億元，較去年下降約49%；毛虧為人民幣3.98億元（2023年 ：毛利人民幣11.83億元），毛虧率為2%（2023年 ：毛利率3%）。本公司擁有人應佔虧損及每股基本及攤薄虧損分別為人民幣186.24億元及人民幣2.445元。 市場回顧及展望 2024年，中國房地產市場仍延續低迷態勢。三季度末，中央政治局會議提出「促進房地產市場止跌回穩」，中央及各地政府持續加碼一系列政策措施，以穩定房地產市場，如首套房及二套房購房首付、房貸利率降至歷史最低，限購政策基本全面放開，鼓勵住宅及土地收儲、地塊調規、退地等。上述政策起到積極效果，市場於四季度出現階段性企穩。2024年，新建商品房銷售面積97,385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額人民幣96,750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。 中國房地產行業已經歷三年半深度調整，隨着供求關係改善及政策持續發力，市場有望止跌回穩。但房企受資產價格下跌影響，淨資產嚴重受損，各類風險出清長路漫漫，謀求業務轉型勢在必行。 業績回顧與策略 2024年，雖然持續承受著市場環境和自身經營的巨大壓力，但本集團仍秉持「匠心服務用戶」理念，堅持聚焦可持續經營，勇擔高品質交付責任、積極化解債務風險、努力探索輕資產業務等方面開展相關工作。 高品質完成交付工作，交付品質穩居TOP10 本集團始終將保交付作為運營的首要目標，高度重視產品交付工作。2024年，本集團克服萬難、全力以赴，在天津、上海、蘇州、廈門、濟南、鄭州、廣州等約40個城市，累計實現約4.2萬套住宅的高質量交付。同時，本集團嚴格執行交付品質管理，據行業第三方數據統計1，本集團整體交付品質位列規模房企TOP10，精裝、園林專項位列行業TOP5。交付品質持續保持行業領先水平，獲得業主及市場充分認可，肯定本集團履行社會責任、彰顯企業擔當。 附註1：根據深圳瑞捷技術股份有限公司提供的數據 有序推動債務管理，積極化解債務風險 主席報告2024年度報告過往數年的房地產行業資產價格持續下跌和周轉時間不斷增長，造成地產企業資產端大幅縮水，資產負債表受到嚴重損傷。同時由於地產行業仍在緩慢築底中，恢復需時，風險持續出清成為必然趨勢。在此情況下，本集團通過多種舉措，積極推進各類債務的風險化解，境內外債務管理工作均取得重大進展。 境外方面，得益於債權人的廣泛支持和信任，本集團已順利完成了境外債務重組的全部流程，重組預計將於2025年3月27日正式生效。本次重組為本集團降低槓桿約40億美元，顯著改善了資產負債結構，大幅緩解了境外流動性壓力。同時重組過程中，公司治理結構和股權結構保持了相對穩定，這將為本集團的長期穩健發展提供有力保障。境外債務重組的成功，不僅為本集團境外主體的穩定運營創造了有利條件，也為我們整體業務的盡快恢復奠定了良好基礎。 但與此同時，境內方面，遠洋控股仍面臨較大的債務壓力。遠洋控股是遠洋集團在境內最主要的地產開發業務經營實體，是境內資產負債最大的實體，同時也是境內公開市場債務的發債主體和境內大部分債務的擔保主體。遠洋控股於2024年上半年已完成約人民幣180億元信用債的展期工作，有效緩解了短期資金償付壓力。從2025年一季度開始，展期後的信用債將陸續進入還本付息期。然而，由於當前房地產市場仍在築底，遠洋控股運營修復不及預期，再融資能力尚未恢復，現金流仍面臨巨大壓力，不足以支撑即將到期的本息支付。因此，不得已仍需要進一步調整近期到期的信用債的本息兌付安排。遠洋控股將積極做好後續債務償付安排，努力維護境內資本市場總體穩定，為後續整體有效化解境內債務風險爭取時間。本集團也將積極督促協助遠洋控股化解債務風險，減少對本集團運營的負面影響。 經營工作穩步開展，輕資產代建業務取得重大突破 2024年，本集團實現協議銷售額約人民幣351.6億元，在行業整體態勢持續低迷的背景下，本集團銷售額表現穩居「中國房地產企業銷售排行榜」第28位2，在天津、溫州、西安等城市銷售表現名列前茅。同時，本集團積極進行資產盤活，在極具挑戰的市場情況下完成了北京頤堤港二期項目的出售。此外，本集團於核心一、二線城市擁有的高質量持有物業，核心項目出租率維持高位，運營表現始終保持穩健。 面對行業變局，本集團在穩步推進現有業務的同時，亦及時向代建等輕資產業務佈局和轉型，2024年，本集團全業態、全產業鏈的綜合服務能力獲得各類委託方充分認可，拓展項目類型涵蓋住宅、商業、辦公、酒店、文旅、康養、物流園區、醫療產業園等多種業態，在政府代建、金融機構代建、全過程代建、代銷管理、投後管理、養老項目委託管理等輕資產業務領域多有進展。據行業第三方數據統計3，本集團代建業務新簽約面積年度排名TOP20。 深入踐行可持續發展，ESG表現保持領先 2024年，本集團可持續發展持續表現優異，繼續受到資本市場評級機構的認可。截至2024年12月31日，本集團參與的全球房地產可持續發展評估(GRESB)、標普全球企業可持續發展評估(CSA)、CDP氣候變化評級均為內房企最高。2024年3月，北京核心區CBD Z6地塊項目順利通過《淨零碳建築評價體系》評審，成為中國第一個獲得「淨零碳卓越級認證」的超高層寫字樓，填補了國內該領域的空白。 附註2：根據克而瑞研究中心2024年中國房地產企業全口徑銷售排行榜TOP200提供的數據附註3：根據中指研究院2024年中國房地產代建企業新簽規模排行榜 同時，本集團繼續踐行「建築·健康」理念，持續緊密圍繞用戶需求，深化遠洋健康建築體系2.0在開發項目中的應用及實踐。截至2024年12月底，當年100%獨立操盤新建項目落地遠洋健康建築體系，該體系已應用於全國51個城市，150個項目，覆蓋面積約2,800萬平方米。 2025年公司策略 2025年是本集團發展歷程的轉折點，本集團將執著拼搏，堅持高品質交付、全力做好可持續經營、大力拓展新業務，在行業發展新階段，積極探索並踐行可持續發展之道，實現「破繭新生」。 堅持高品質交付。秉持本集團長期以來堅持的「匠心服務用戶」理念，進一步做好各業態全面順利交付，履行對客承諾，打造高品質產品，提高客戶滿意度。 做好可持續經營。穩步推進遠洋控股債務風險化解工作，降低各方面的負面影響，助力本集團穩定經營和可持續發展。堅持加快銷售回款，加大資產處置力度，千方百計激活項目，穩收入、拓收入、強收入。堅持「一項目一策」、「一公司一策」，保持底層資產健康運行，提升底層資產質量和價值。 大力拓展新業務。放活機制、激活團隊，圍繞地產主業，充分發揮本集團多業態、全產業鏈優勢，大力發展輕資產代建、城市更新、不良資產等新業務，逐步提高新業務比重，鞏固和提升本集團可持續經營和發展能力。 致謝 本人謹代表董事局向給予我們大力支持的各位股東、投資者、地方政府、合作夥伴及客戶，及與公司一同努力的各位董事、管理層以及員工，表示深深的謝意。本集團的持續穩健發展，離不開他們的鼎力支持。 李明 主席 香港，2025年3月26日 管理層討論及分析 本集團截至2024年12月31日止年度的討論及分析概述如下 ： 財務回顧 遠洋集團為一間聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團業務主要覆蓋北京區域、環渤海區域、華東區域、華南區域、華中區域及華西區域。 本集團連同其合營企業和聯營公司2024年的協議銷售額下降至人民幣351.60億元（2023年 ：人民幣505.30億元），售出總面積約2,996,800平方米（2023年 ：4,288,900平方米）。營業額為人民幣236.41億元（2023年 ：人民幣464.59億元），較2023年下降約49%。本公司擁有人應佔虧損為人民幣186.24億元（2023年 ：人民幣210.97億元）。每股基本虧損為人民幣2.445元（2023年 ：人民幣2.770元）。 營業額 營業額的組成部分分析如下 ： 各區域的營業額比例分析如下 ： 本集團