远洋集团2023年度报告

目錄 董事局報告綜合權益變動表P. 064P. 114 關於遠洋管理層討論及分析P. 004P. 016 企業管治報告綜合現金流量表P. 086P. 116 公司資料主要獎項及嘉許P. 006P. 052 獨立核數師報告綜合財務報表附註P. 107P. 118 土儲分佈圖投資者關係P. 008P. 053 綜合損益表五年財務概要P. 110P. 244 財務及營運摘要可持續發展報告P. 010P. 054 綜合全面收益表釋義P. 111P. 245 主席報告董事及高級管理層簡介P. 012P. 058 綜合財務狀況表P. 112 關於遠洋 遠洋集團在中國高速發展的城市及城市群中，擁有超過260個處於不同開發階段的房地產項目，包括北京區域的北京、石家莊、太原和秦皇島等 ；環渤海區域的天津、青島、濟南和大連等 ；華東區域的上海、杭州、南京和蘇州等 ；華南區域的深圳、廣州、福州和香港等 ；華中區域的武漢、鄭州、合肥和長沙等 ；華西區域的成都、重慶、西安和昆明等。此外，公司業務版圖已拓展至海外的新加坡、印度尼西亞等。截至2023年12月31日，土地儲備約3,600萬平方米。 遠洋集團控股有限公司於2007年9月28日在香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號 ：03377.HK），主要股東為中國人壽保險股份有限公司及大家人壽保險股份有限公司。 迄今為止，遠洋集團被恒生指數有限公司推選為一系列指數的成份股，其中包括恒生綜合指數(HSCI)、恒生綜合行業指數—地產建築業及恒生港股通指數。 遠洋集團以「建築健康和社會價值的創造者」為戰略願景，致力於成為聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建築建造全產業鏈服務為主營業務，其他業務涵蓋養老服務、數據地產、物流地產、地產基金等，並在輕資產代建領域形成獨特優勢。本集團始終堅持「匠心服務用戶」，積極踐行「建築·健康」理念，通過匠心的產品和優質的服務為客戶營造高品質健康生活。 公司資料 遠洋集團截至最後實際可行日期的公司資料如下 ： 提名委員會 董事 李明先生（委員會主席）孫勁峰先生韓小京先生靳慶軍先生蔣琪先生 執行董事李明先生（主席兼行政總裁）王洪輝先生崔洪杰先生柴娟女士 薪酬委員會 非執行董事 趙鵬先生張忠黨先生于志強先生孫勁峰先生 韓小京先生（委員會主席）柴娟女士呂洪斌先生蔣琪先生 獨立非執行董事 戰略及投資委員會 韓小京先生靳慶軍先生呂洪斌先生劉景偉先生蔣琪先生 李明先生（委員會主席）王洪輝先生崔洪杰先生張忠黨先生孫勁峰先生劉景偉先生趙建軍先生 審核委員會 劉景偉先生（委員會主席）趙鵬先生于志強先生靳慶軍先生呂洪斌先生 公司秘書 沈培英先生 授權代表 李明先生沈培英先生 公司資料006 核數師 註冊辦事處 香港金鐘道88號太古廣場一座601 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師 法律顧問 主要營業地點 普衡律師事務所 中國北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座31–33層 股份過戶登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 主要往來銀行 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司創興銀行有限公司招商永隆銀行有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司遼瀋銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司大華銀行有限公司 上市資料 香港聯合交易所有限公司股份代號 ：03377.HK 公司網址 www.sinooceangroup.com 投資者關係部聯絡 ir@sinooceangroup.com 土儲分佈圖 遠洋集團專注獲取優質土地資源，現時土地儲備遍佈全中國及海外60個城市。60 華南區域 深圳ﾠﾠ廣州ﾠﾠ福州ﾠﾠ佛山ﾠﾠ泉州廈門ﾠﾠ茂名ﾠﾠ江門ﾠﾠ中山ﾠﾠ湛江三亞ﾠﾠ香港總樓面面積 ：6,594,000平方米總土地儲備 ：4,247,000平方米項目數目 ：29 華中區域 北京區域 北京ﾠﾠ石家莊ﾠﾠ太原ﾠﾠ秦皇島廊坊ﾠﾠ張家口ﾠﾠ晉中總樓面面積 ：14,494,000平方米總土地儲備 ：9,450,000平方米項目數目 ：48 武漢ﾠﾠ鄭州ﾠﾠ合肥ﾠﾠ長沙ﾠﾠ南昌ﾠﾠ贛州總樓面面積 ：7,680,000平方米總土地儲備 ：3,898,000平方米項目數目 ：26 環渤海區域 華西區域 成都ﾠﾠ重慶ﾠﾠ西安ﾠﾠ昆明ﾠﾠ貴陽ﾠﾠ烏魯木齊蘭州ﾠﾠ柳州ﾠﾠ瀘州ﾠﾠ西寧ﾠﾠ西雙版納總樓面面積 ：9,004,000平方米總土地儲備 ：5,786,000平方米項目數目 ：33 天津ﾠﾠ青島ﾠﾠ濟南ﾠﾠ大連ﾠﾠ瀋陽ﾠﾠ長春ﾠﾠ鞍山總樓面面積 ：14,114,000平方米總土地儲備 ：8,176,000平方米項目數目 ：34 華東區域 其他區域 上海ﾠﾠ杭州ﾠﾠ南京ﾠﾠ蘇州ﾠﾠ寧波無錫ﾠﾠ常州ﾠﾠ溫州ﾠﾠ揚州ﾠﾠ嘉興金華ﾠﾠ鎮江ﾠﾠ淮安ﾠﾠ宿遷ﾠﾠ湖州總樓面面積 ：7,919,000平方米總土地儲備 ：4,586,000平方米項目數目 ：38 新加坡ﾠﾠ雅加達總樓面面積 ：70,000平方米總土地儲備 ：70,000平方米項目數目 ：2 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2023年12月31日止12個月的全年業績。 2023年全年業績 截至2023年12月31日止12個月，本集團的營業額為人民幣464.59億元，較去年上升約1%；受國內房產地產市場持續低迷的影響，毛利為人民幣11.83億元，較去年下降約50%，毛利率為3%（2022年 ：5%）。本公司擁有人應佔虧損及每股基本及攤薄虧損分別為人民幣210.97億元及人民幣2.770元。 市場回顧及展望 2023年，中國房地產市場總體呈現「前高、中低、後穩」的特徵。政府於年內陸續出台「認房不認貸」、「降低首付比例和利率」、「放開限購」等一系列政策措施，起到積極效果，市場整體保持穩定。2023年，商品房銷售面積約11.2億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。2023年，房地產開發企業到位資金約人民幣12.7萬億元，同比下降13.6%。房企普遍受到銷售回款減少、資產處置困難和再融資艱難影響，面臨較大風險挑戰，行業持續出清中。 展望未來，本集團預計短期內房地產市場制約因素依然存在，需求可能穩中有降。中長期房地產持續發展有堅實支撑，來自城鎮化、改善、拆遷改造的需求將支撑未來市場規模，中國房地產行業仍然是值得深耕的大行業。當前房地產供求關係發生重大轉變，市場信心恢復、房企修復和出清仍需較長時間。行業進入發展新模式，原有的「高槓桿、高周轉、高風險」的發展模式不可持續，房企瘦身與輕資產轉型是大勢所趨，轉向依靠產品、依靠服務實現可持續經營。 業績回顧與策略 2023年，結合行業環境和自身情況，本集團快速做出響應，及時調整經營策略，積極採取應對措施，重點圍繞「高品質交付、可持續經營」，在始終保持品質交付、積極化解債務風險、及時推進業務轉型等方面開展相關工作。 高質量完成交付工作，交付品質穩居TOP10 2023年，本集團高度重視產品交付工作，在廣州、深圳、武漢、天津、濟南等重點城市，累計實現5.4萬套住宅的高品質交付。同時，本集團嚴格執行交付品質管理，據行業第三方數據統計1，本集團整體交付品質位列規模房企TOP10，精裝、園林專項位列行業TOP5。交付品質持續穩定提升，獲得業主及市場充分認可。 附註1：根據深圳瑞捷工程諮詢股份有限公司提供的數據 有序推動債務重組，積極化解債務風險 2023年上半年，本集團通過出售核心持有型物業，艱難完成了公開市場債務的按時兌付。下半年，面對持續嚴峻的市場環境和融資壓力，本集團流動性持續承壓，被迫對境內外公開市場債務尋求展期，並於2023年9月正式宣佈對境外債務進行全面重組。 本集團將積極通過加大銷售力度、持續推進資產處置、嚴控各項成本支出等舉措努力改善本集團的流動性，落實後續還款安排。與此同時，本集團在境外債務方面亦持續積極與財務顧問及法律顧問緊密合作，以制定一個尊重所有持份者權利、提供可持續資本結構的解決方案，為本集團穩定運營奠定基礎。 經營工作有序推進，輕資產代建業務獲得突破 2023年上半年，本集團抓住市場窗口期，下半年多措並舉推動銷售，實現全年全口徑協議銷售額約人民幣505.3億元。得益於在一、二線主力城市的持續深耕，本集團在濟南、天津、大連、無錫、中山等城市連續多月銷售排名前列。此外，本集團亦於核心一、二線城市擁有高質量的持有物業，業態覆蓋寫字樓、零售物業等，運營表現始終保持穩健，核心項目出租率保持在90%以上水平。截至2023年12月31日，本集團持有物業總可租賃面積約375萬平方米。 面對行業變局，本集團在穩步推進現有業務的同時，亦及時向輕資產代建業務佈局和轉型，通過有效發揮綜合開發運營能力和多業態、全產業鏈的獨特優勢，持續做好專業能力建設，積極推動輕資產業務發展。2023年，據行業第三方數據統計2，本集團輕資產代建新增總建築面積約180萬平方米，代建業務位列新簽約規模排行榜TOP25。 堅持踐行「建築·健康」，匠心服務用戶 2023年，本集團繼續踐行「建築·健康」理念，持續緊密圍繞用戶需求，完成遠洋健康建築體系2.0更新迭代，並在開發項目中進行應用及實踐。在堅持產品高品質交付的同時，積極致力於產品健康理念的兌現，不斷優化產品健康性能，持續深化自研健康課題，並與行業領軍企業及機構進行深度合作，共同推動智慧健康、空間舒適等健康應用技術標準的研究與實際應用。截至2023年12月底，遠洋健康建築體系已應用於全國51個城市，145個項目，覆蓋面積超2,700萬平方米。 附註2：根據中指研究院2023年中國房地產代建企業新簽規模排行榜 2024年公司策略 2024年是本集團至關重要的一年，將始終做好高品質交付、全力做好可持續經營、繼續大力推進輕資產轉型，在行業發展新階段，積極探索並踐行可持續發展之道。 始終做好高品質交付。「匠心服務用戶」，是本集團一直以來賴以生存的根基和生命線。2024年將繼續保持在產品與服務領域的核心競爭力，推行「一項目一策」，堅持匠心品質，為用戶交付滿意產品、提供優質服務。 全力做好可持續經營。歷經三十餘年發展，本集團已形成完善的公司治理結構和市場化經營機制，擁有優質的資產結構、成熟的產品營造體系和高效專業的人才隊伍，為可持續經營提供了強有力的支撑。2024年開發業務將高質量推進項目開發，加快低效資源去化 ；非開發業務保持穩定運營，持續提升穩定現金流 ；穩步開展境內外債務處置工作，助力本集團穩定經營和可持續發展。 大力推進輕資產轉型。行業進入發展新階段，本集團認為輕資產業務蘊藏着新的動能和結構性機會，發展前景可期。充分發揮本集團多業態、全產業鏈優勢，加大輕資產業務的拓展力度，大力發展開發代建類、城市更新類、資管商管和基金管理類、專業服務類等輕資產業務，鞏固和提升本集團可持續經營和發展能力。 致謝 本人謹代表董事局向給予我們大力支持的各位股東、投資者、地方政府、合作夥伴及客戶，及與公司一同努力的各位董事、管理層以及員工，表示深深的謝意。本集團的持續穩健發展，離不開他們的鼎力支持。 李明 主席 香港，2024年3月28日 管理層討論及分析 本集團截至2023年12月31日止年度的討論及分析概述如下 ： 財務回顧 遠洋集團為一間聚焦開發主業、發展開發相關新業務的綜合型實業公司。本集團取得在主要城市群的領先地位，包括北京區域、環渤海區域、華東