财务指标有所改善，高分红凸显投资价值-2024年物业企业年报总结

财务指标有所改善，高分红凸显投资价值 ——2024年物业企业年报总结 021-38676666 登记编号S0880525040101S0880518010002S0880525040098 本报告导读： 24年重点物企部分财务指标有所改善，股息率较为突出，估值被动抬升但仍处于底部区域。随着企业日益摆脱关联公司影响和降本增效，未来估值有望逐步向上。 投资要点： 22家重点物业企业财报可圈可点，分红较为突出。经济面临压力下，24年行业营收增速继续回落，重点跟踪的22家上市物业企业（简称重点物企，下同）实现营业收入同比增长4.2%。而稳健经营的大型企业表现相对较好，TOP1-5企业的增速第一，同比增长7.1%。受毛利率下行影响，24年行业利润继续负增长为下滑28.3%。其中，TOP1-5企业同比增速第一，达到21.2%；TOP21-22最次，平均亏损扩至9.65亿元。2024，重点物企毛利率均值继续下降至21.1%，同比减少1.94个百分点。同期重点物企积极催收，应收款开始小于营收，有所改善。同时商誉规模有所减少，企业间分化依旧。为提升企业投资价值，众多企业纷纷加大了分红力度。截至2025年4月8日，重点物企平均股息率达到5.04%，而股息率高于10%的有3家物业企业，分别是卓越商企服务、星盛商业、万物云。 22家重点物业企业运营管理效率稳定。受制于经济环境，重点物企扩张较为谨慎，在管面积增速继续下降。2024，重点物企在管面积同比增速平均值为6%。部分企业合同/在管面积较高，未来管理面积有一定的增长潜力。2024年，业态中商写单位效能继续居首，单位面积收入超过100元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。优质商管类企业保持了扩张趋势，出租率也较为稳定。2024，华润万象新增在管购物中心12个，高于宝龙商业的5个。经济压力下出租率仍然承压。宝龙商业2024年平均出租率为91.5%，不仅低于星盛商业的92.4%，也低于华润万象的97.1%。从单位商业管理服务收入来看，2024，星盛商业最高，达到4.03元/平米；华润万象次之，达到3.32元/平米；宝龙商业最后，为1.93元/平米。 22家重点物业企业估值处于底部。我们认为，随着利润负增长，物业企业估值被动抬升，但仍处于中长期底部区域，未来有提升空间。截至2025年4月8日，重点物企2025年的PE均值为8.93倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察，重点物企的均值分别为0.52、0.64，处于相对偏低位置。我们认为，随着关联公司的规模对物业企业影响持续减弱，重点物企的安全性不断上升。而从2024年以来的涨幅来看，仅有7家物业企业年内实现正增长，而下滑的企业达到15家，大多位于底部区域。 风险提示。在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。 目录 1.22家重点物业企业财报分析.....................................................................3 1.1.行业营收增速继续回落，大型企业表现较好....................................31.2.企业利润继续负增长，中小型企业亏损较多....................................31.3.毛利率均值继续下降，下降家数占绝大多数....................................41.4.行政开支平均占比略升，首尾企业分化显著....................................51.5.部分企业在手现金超百亿，抗风险能力强........................................51.6.全部企业应收款小于营收，应收有所改善........................................51.7.企业商誉规模有所减少，企业间分化依旧........................................61.8.物业企业股息率较高，部分企业超过10%........................................62.22家重点物业企业运营管理效率分析.....................................................72.1.在管面积增速继续下降，企业规模有升有降....................................72.2.部分企业合同/在管面积较高，有增长潜力.......................................72.3.商写单位效能居首，企业间分化较大................................................82.4.优质商管类企业继续扩张，出租率稳定............................................93.22家重点物业企业估值分析.....................................................................93.1.估值底部被动抬升，长期上行空间较大............................................93.2.今年以来部分企业股价出现一定上涨..............................................114.投资建议....................................................................................................125.风险提示....................................................................................................12 1.22家重点物业企业财报分析 1.1.行业营收增速继续回落，大型企业表现较好 2024，重点跟踪的22家上市物业企业共实现营业收入2251.9亿元，同比增长4.2%，行业营收增速继续回落且分化。其中，碧桂园服务以439.9亿元收入领跑行业，同比增加3.2%。2024，物业企业中营业收入同比增速最高的是越秀服务、金融街物业，分别为20.0%、15.7%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2024，在营收有所分化背景下，大型物业企业营收均值同比增速最高，其余表现一般。其中，TOP1-5第一，同比增长7.1%；TOP16-20第二，同比增长0.8%；TOP6-10同比增速第三，达到0.6%；TOP11-15第四，同比增长0.0%；TOP21-22最次，同比增长-1.2%。 1.2.企业利润继续负增长，中小型企业亏损较多 2024，重点跟踪的22家上市物业企业共实现归母净利润76.9亿元，同比下滑28.3%。其中，华润万象生活以36.3亿元领跑。2024，物业企业中归母净利润同比增速最高的是碧桂园服务、绿城服务，分别为5.19倍、29.7%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2024年大型物业企业归母净利润均值同比增速最高，而中小型企业受到减值和降费等影响，平均亏损加大。其中，TOP1-5同比增速第一，达到21.2%；TOP6-10第二，同比增加1.6%；TOP11-15第三，同比下降24.6%；TOP16-20第四，平均亏损扩至3.05亿元；TOP21-22最次，平均亏损扩至9.65亿元。 1.3.毛利率均值继续下降，下降家数占绝大多数 2024，重点跟踪的22家上市物业企业毛利率平均值为21.1%，同比减少1.94个百分点；中值为19.5%，同比减少0.83个百分点。其中，4家物企毛利率同比上升，其余18家物企毛利率同比下降。其中，星盛商业、华润万象生活、宝龙商业毛利率达30%以上，毛利率居后的是万物云、招商结余，均在13%以下。从毛利率的同比变化来看，华润万象生活上升百分点最多；建发物业毛利率下滑百分点最多。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.4.行政开支平均占比略升，首尾企业分化显著 2024，重点跟踪的22家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为13.1%，同比上升0.21个百分点。其中，10家物业企业行政开支占比同比上升，12家物企行政开支占比同比下降。行政开支占比同比最高的是合景悠活为42.7%，最低的是中海物业、招商积余分别为3.1%、4.2%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.5.部分企业在手现金超百亿，抗风险能力强 截至2024末，重点跟踪的22家上市物业企业中，在手现金超过100亿元的是碧桂园服务、万物云，分别为153.4亿元、134.35亿元。我们认为，充裕的现金流提高了企业抗风险能力。 我们按照【2024银行存款及现金/15XPE/2024年归母净利润】来衡量物企现金水平对收并购的贡献程度。其中，第一位的是时代邻里该比值达到15.2倍；其次是远洋服务和宝龙商业分别为1.76倍和1.28倍。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.6.全部企业应收款小于营收，应收有所改善 截至2024末，重点跟踪的22家上市物业企业中，应收账款/营业收入占比最高的分别是合景悠活、世茂服务，分别为97.3%、69.6%。而应收账款/营业收入占比最低的分别是星盛商业、招商积余，分别为7.78%、18.9%。从2024相对2023变化看，应收账款/营业收入占比上升最多的是世茂服务；下降最多的金科服务。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.7.企业商誉规模有所减少，企业间分化依旧 截至2024，重点跟踪的22家上市物业企业中，商誉及无形资产最多的是碧桂园服务、万物云，分别为225.8亿元、80.6亿元。从2024相对2023变化看，商誉及无形资产增幅最大的是卓越商企服务，为84.65%。而下降幅度最大的是越秀服务，为下降54.4%。总体上，企业间分化加大。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.8.物业企业股息率较高，部分企业超过10% 截至2025年4月8日，2024重点跟踪的22家上市物业企业平均股息率为约5.04%，而股息率高于10%的有3家物业企业，分别是卓越商企服务、星盛商业、万物云，分别为10.9%、10.7%、10.0%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2.22家重点物业企业运营管理效率分析 2.1.在管面积增速继续下降，企业规模有升有降 2024，重点跟踪的22家上市物业企业在管面积同比增速平均值保持6%的中速增长，中位数增速为7%。从在管面积规模来看，超过5亿平米的企业包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务。从在管面积同比增速来看，建发物业、金茂服务分别以23%、20%的增速领跑。而世茂服务则同比增速为-13%，居于末尾。 注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2.2.部分企业合同/在管面积较高，有增长潜力 我们以合同面积/在管面积来衡量物企已经锁定的成长性。2024，星盛商业以1.69倍领跑；绿城服务以0.70倍居于末尾。 注：万物云、中海物业、招商积余、合景悠活、融创服务、碧桂园服务数据缺失。数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2.3.商写单位效能居首，企业间分化较大 2024，我们以营业收入/在管面积来计算单位面积收入。其中，单位面积收入超过100元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。正荣服务、时代邻里居于末尾。 注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2024，我们以归母净利润/在管面积来计算单位面积利润，不同物企之间差异明显。其中，商写管理类物企星盛商业、宝龙商业分别