大悦城：2024年年度报告

2024年年度报告 二〇二五年四月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏及会计机构负责人薛晓明声明：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................1第二节公司简介和主要财务指标..................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................11第四节公司治理..............................................................75第五节环境和社会责任.........................................................93第六节重要事项..............................................................96第七节股份变动及股东情况....................................................117第八节优先股相关情况........................................................123第九节债券相关情况..........................................................124第十节财务报告.............................................................136 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。 释义 重大风险提示 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是√否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 √是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用√不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用√不适用 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用√不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2024年，我国国民经济保持了良好的恢复与增长态势，整体运行平稳。年内，国家出台一揽子经济增量政策，有效提振信心，推动经济明显回升，主要目标任务顺利完成。房地产行业方面，作为国民经济的重要支柱产业，依然面临较大的调整压力。年内，行业整体处于低位调整阶段。具体来看，前三季度新房市场销售同比下降，二手房“以价换量”带动市场保持一定的活跃度。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为市场注入信心。四季度以来，国家出台了“一揽子”房地产新政，包括提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式等多方面举措。伴随相关支持政策落地显效，四季度新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市发展定调，释放了更加坚定的稳楼市基调，为市场回暖带来了更强的预期，充分提振市场各方信心。 整体来看，2024年全年商品房销售市场呈现“前降后升”走势。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额约9.68万亿元，同比下降17.1%；全国实现房地产开发投资额约10.03万亿元，同比下降10.6%，其中商品住宅投资约7.6万亿元，同比下降10.5%。房价方面，年内整体呈现“前低后高”的走势，前三季度，房价普遍面临下行压力，但随着9月26日中央明确“止跌回稳”目标后，政策密集出台，四季度房价在市场成交复苏的基础上发生积极变化。根据国家统计局公布数据，2024年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，环比下降0.1%，与年内二三季度比较，跌幅明显收窄。从各业态表现来看，2024年全国商品住宅销售额约8.49万亿元，同比下降17.6%；办公楼销售额3,208亿元，同比下降14.3%；商业营业用房成交5,728亿元，同比下降13.6%，写字楼与商业营业用房市场整体承压。 资料来源：国家统计局 商业地产方面，2024年社会消费品零售总额同比增长3.5%，较2023年增速下降3.7个百分点，消费面临一定的下行压力。四季度一系列的促消费政策措施逐步见效，社会消费品零售总额增速加快，四季度同比增长3.8%，增速较年内二季度和三季度分别提升1.2个百分点和1.1个百分点，消费领域初步扭转了短期下行的趋势。2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出“大力提振消费、提高投资收益，全方位扩大国内需求”。预计2025年将在创新多元化消费场景、扩大服务消费、发展首发经济等多方面出台细化举措，为消费者提供更多元丰富的消费体验，并带动和培育更多消费增量。购物中心方面，据统计，2024年全国新开业的商业项目数量约430余个，新开业商业项目总体量约3,400万平方米，同比2023年分别下降17.58%和12.52%。2024年，随着居民消费模式的转变，实体商业运营面临较大挑战，但同时，体验式消费和社区商业的需求增长显著，已成为当前商业地产的重要支撑，购物中心对存量项目积极调改，引进更多餐饮、娱乐等体验式业态。综合因素影响下，2024年下半年，由中指研究院统计的15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%，基本维持平稳。 长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产仍蕴含巨大的发展空间。同时，预计未来的商业地产项目将更加注重体验式消费，通过独特的空间设计和主题布置，营造具有沉浸感的购物环境，增强消费者的趣味性和记忆点。更多购物中心的商业定位将更加顺应年轻消费群体的潮流偏好，通过打造社交新场景，开发具有社交属性的空间区域，利用社群经济与年轻人喜欢的内容达成互动，从而增强消费者对商业项目的粘性，扩大商业影响力与项目自身的市场竞争力。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务 公司作为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联 合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。 公司定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。 在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，通过构建产品标准、精细产品管理、强化品质管控等管理动作，在原有住宅产品的基础上持续升级，以“中粮好房子”为目标构建产品研发新体系，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。 在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的重要力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展。大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。 在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港、北京及深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。 （二）公司经营情况 经营情况概述 2024年，公司锚定高质量发展目标任务，实现生产经营稳中有进、质效向好，各项工作取得新成效。销售方面跑赢大势，排名提升至第23位1，同比上升6位。商业方面再拓版图，圆满完成厦门、三亚、海淀三个大悦城高质量开业；建立起“投融建管退”平台，成功发行了成都大悦城商业REIT，发展路径进一步拓宽。改革方面锐意进取，明确了“1123”战略体系，优化了组织架构，重塑了全新的企业文化。同时，公司全力以赴“严投资、保交付、稳结算、强运营”，为未来高质量、可持续发展打下了坚实基础。 “1123”战略体系，即“1”提升，提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快消费基础设施REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯