大悦城：2025年半年度报告

2025年半年度报告 二〇二五年八月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏、会计机构负责人薛晓明声明：保证本半年度报告中财务报告真实、准确、完整。 董事张鸿飞先生因工作原因无法亲自出席本次董事会，委托董事张明睿先生代为出席并行使表决权；其他董事均亲自出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司2025年半年度财务会计报告未经审计。 公司2025年上半年计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本半年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................5第三节管理层讨论与分析...............................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会.....................................................................................................59第五节重要事项.............................................................................................................................61第六节股份变动及股东情况.........................................................................................................71第七节债券相关情况.....................................................................................................................75第八节财务报告.............................................................................................................................80 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（三）上述文件的原件备置在公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用√不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用√不适用 六、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用√不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）行业情况分析 2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加，面对复杂局面，国家把做强国内大循环摆在更加突出的位置，出台了一系列政策支持扩大内需、促进生产、畅通经济循环，国民经济运行总体平稳。上半年国内生产总值达到约人民币66.05万亿元，按不变价格计算，比上年同期增长5.3%。 房地产行业方面，上半年随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月，《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月，中共中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场转弱，6月，国务院常务会议指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性”“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。 从具体数据来看，我国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，2025年上半年，全国新建商品房销售面积约4.59亿平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额约4.42万亿元，同比下降5.5%；全国实现房地产开发投资额约4.67万亿元，同比下降11.2%，其中商品住宅投资约3.58万亿元，同比下降10.4%。房价方面，市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。根据国家统计局公布数据，2025年6月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别较上月收窄0.5个和0.3个百分点。从各业态表现来看，2025年1-6月，全国商品住宅销售额约3.88万亿元，同比下降5.2%；办公楼销售额1,497亿元，同比下降4.2%；商业营业用房成交2,524亿元，同比下降10.4%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 商业地产方面，上半年，消费品以旧换新政策发力显效，服务消费增势较好，消费活力不断释放，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。2025年1-6月社会消费品零售总额同比增长5.0%。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为今年首要任务。2025年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，从提升消费能力、增加优质供给、改善消费环境等方面提出了提振消费的顶层政策框架。实体消费方面，据赢商网统计，2025年上半年全国新开业的商业项目数量120余个，新开业商业项目总体量约900万平方米，较2024年同期有所下降。2025年上半年，受消费市场恢复带动，重点城市典型购物中心经营情况整体相对稳定，租金跌幅收窄。部分核心商圈的商业项目营业额增加，叠加引进首店、旗舰店等优质品牌，对租金形成有力支撑。综合因素影响下，2025年1-6月，由中指研究院统计的15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金环比下跌0.12%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。展望2025年下半年，预计国家将继续在扩内需、提振消费、居民增收等方面出台更多政策，消费市场或将延续当前稳健恢复态势，重点城市商铺租赁需求有望保持释放。 （二）公司经营回顾 经营情况概述 2025年上半年，公司锚定高质量发展目标任务，实现经营韧性持续增强、发展质量稳步提升，各项工作取得新成效。商业方面再拓版图，圆满完成南昌大悦城高质量开业；销售额、客流量同比增长10%以上。开发业务方面，初步完成以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系，完成住宅产品管理体系的全面升级。改革方面，将商业管理中心调整为商业事业部，进一步提升公司商业管理专业能力、核心竞争力和品牌影响力。 报告期内，受结算资源、周期影响，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少8.51亿元，同比下降5.29%。上半年综合毛利率36.35%，较上年同期22.59%上升13.76个百分点；毛利额55.36亿元，同比增加19.03亿元，同比增长52.40%。受此影响，报告期内，公司实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元；归属于上市公司股东的净利润1.09亿元，同比增加4.72亿元。报告期内，经营活动净现金流26.87亿元，同比增长38.15%。报告期末公司总资产1,693.89亿元，较年初下降5.14%；归属于上市公司股东的净资产107.81亿元，较年初上升1.75%。 投资与运营方面，公司坚持聚焦核心资源，严控风险，深耕一线及强二线城市。报告期内，公司围绕库存去化等方面持续优化现有土储结构。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,105亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。 资金管理方面，公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司持续优化债务结构、降低融资成本。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，报告期末成功获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目9个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，在适度宽松的货币政策环境下，公司顺利完成首期私募债16亿元发行，有效降低综合融资成本。2025年上半年公司新增借款平均成本2.85%；上半年综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。 各业务板块经营情况 1、开发业务 公司持续提升产品力和品牌力。上半年，公司已打造多个当地明星标杆项目，南京悦著·九章、成都大悦时代广场、西安悦著·央宸、西安奥体壹号、三亚大悦中心、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。 公司持续加强品牌联动及营销节点打造，与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。公司持续提升营销创新能力，紧抓市场热度进行新媒体营销创新。在房地产市场整体筑底的背景下，公司销售型业务2025年上半年实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米。 报告期内，公司聚焦改善型需求，以国家好房子“安全、舒适