大悦城：2023年半年度报告

2023年半年度报告 二〇二三年八月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司法定代表人曹荣根、主管会计工作负责人吴立鹏、会计机构负责人薛晓明声明：保证本半年度报告中财务报告真实、准确、完整。 董事刘云先生因工作原因无法亲自出席审议本次半年报的董事会会议，委托董事马德伟先生出席会议并代为行使表决权；其他董事均出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司2023年半年度财务会计报告未经审计。 公司计划2023年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本半年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................5第三节管理层讨论与分析................................................................................................................8第四节公司治理..............................................................................................................................53第五节环境和社会责任..................................................................................................................55第六节重要事项..............................................................................................................................58第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................69第八节优先股相关情况..................................................................................................................73第九节债券相关情况......................................................................................................................74第十节财务报告..............................................................................................................................78 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。（三）上述文件的原件备置在公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用√不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用√不适用 六、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）行业情况分析 2023年上半年，随着宏观经济政策显效发力，国民经济持续恢复、总体回升向好，GDP实现同比增长5.5%。房地产行业政策方面，2月，《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，两会政府报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。同时，各部委积极响应中央要求，监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策；4月，中央政治局会议召开，政策基调延续一季度提法；7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，将去年11月发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中有关政策有适用期限的，适用期限统一延长至2024年12月31日，为房企提供更加适宜的融资环境；7月中共中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，随后住建部、央行、发改委等中央部委表态贯彻落实会议精神，释放出了积极的政策调控信号。整体来看，房地产政策环境继续保持宽松态势，助力行业企稳复苏。 2023年上半年全国房地产市场经历过短暂回升后，二季度以来下行压力加大。根据国家统计局数据显示，2023年1-6月商品房销售面积约5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点；商品房销售额约6.31万亿元，同比增长1.1%，增幅较1-5月收窄7.3个百分点；商品房开发投资同比下降7.9%，降幅持续扩大。房地产价格方面，2023年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.4%，环比下降0.1%。从各业态表现来看，2023年1-6月全国商品住宅销售额5.66万亿元，同比上涨3.7%；办公楼销售额1,728亿元，同比下降18.6%；商业营业用房成交3,185亿元，同比下降17.7%，写字楼与商业营业用房市场压力仍然较大。 2023年是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。政策层面，中央及地方均出台各类政策，推动消费升级，促进居民消费潜力释放，提振消费市场。今年以来，我国消费市场和服务业经济呈温和复苏态势，尤其是聚集型、接触型消费恢复较快。2023年上半年全国社会消费品零售总额约22.76万亿元，同比增长8.2%。2023年1-6月全国新开业商业项目数量125个（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万平方米），同比上涨了5%，新增商业建筑面积970.5万平方米。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。中指研究院发布的《2023年上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2023年上半年，我国主要商业街商铺租金企稳，重点商圈（购物中心）商铺租金水平环比止跌转涨。其中，由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。 整体来看，2023年上半年，消费市场平稳恢复，居民外出购物、聚餐、休闲活动增多，实体商业客流恢复，经营情况好转。下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策，重点城市亦将有更多优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。同时，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。 （二）公司经营回顾 经营情况概述 2023年上半年，大悦城控股克服了经济和市场环境的压力，实现了结构、效益、安全相统一的发展，为2023年乃至“十四五”时期的稳健可持续发展打下了坚实的基础。运营效率不断进步，开发效率已与优秀标杆房企持平；商业实现轻重并举，在营购物中心销售额和客流同比实现双位数增长，新开业三个购物中心指标均超额完成；产品质量稳步提高，过程质量达到行业前列水平，交付质量和物业服务满意度同比均有提升；牢牢守住安全底线，采取多种手段确保现金流安全；持续深化组织变革，精简组织架构，优化激励约束机制，提升人均签约金额和管理效率；坚定践行央企责任，高品质交付房屋近三千套。 报告期内，公司实现营业收入143.11亿元，同比减少6.91亿元，下降4.60%。综合毛利率26.50%，较上年同期33.94%下降7.44个百分点；毛利额37.92亿元，同比减少13亿元，下降25.52%。受结算周期变动影响，销售型业务收入104.89亿元，同比下降13.98%，毛利率16.20%，同比下降15.43个百分点。随着消费市场恢复，本期投资物业及相关服务实现营业收入27.01亿元，同比增长34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99个百分点。报告期内公司实现净利润5.40亿元，同比下降48.92%，归母净利润0.51亿元，同比下降40.92%。本期因销售回款同比增加及土增税等税费支出同比减少，经营活动净现金流61.18亿元，同比增加64.79亿元。报告期末公司总资产2,059.69亿元，较年初下降3.95%，归属于上市公司股东的净资产153.07亿元，较年初下降0.62%。 投资方面，公司在投资拓展上坚持优中选优，严格投资标准，严选投资标的，严控投资风险。报告期公司共获取2宗优质地块，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地款总额19亿元，平均楼面价为15,988元/平方米，平均溢价率为3.2%。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,666亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。 9资金管理方面，公司加强资金集中管理、提升资金使用效率。持续通过各类融资工具优化债务结 构，降低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2023年上半年公司新增借款平均成本3.92