房地产：政策效应初显，市场分化延续

房地产：政策效应初显，市场分化延续 标配(维持) 研报摘要： 事件：2025年4月16日，国家统计局发布2025年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，70个大中城市中，有24城新建商品住宅价格环比上涨，2月为18城；环比看，上海涨幅0.7%领跑，北广深分别跌0.2%、跌0.1%、涨0.1%。 商品住宅整体止跌回稳态势明显，一线城市复苏表现分化。在去年9月底“止跌回稳”政策的利好下，房地产市场基本面持续改善，房价指标进一步改善。根据统计局数据，3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。上海和深圳环比分别为5.7%、-3.9%分别上涨0.7%和0.1%，北京和广州分别下降0.2%和0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%。其中，北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%，广州下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。从环比数据来看，70个大中城市中，有24城新建商品住宅价格环比上涨，较2月的18城有所增加，表明市场活跃度有所提升，部分城市的购房需求得到释放，其中上海涨幅最为显著，达到0.7%，领跑全国，而北京、广州则分别下跌0.2%和0.1%，深圳微涨0.1%。一线城市内部的这种价格分化，与各城市的供需结构、政策导向以及市场预期密切相关，上海新房价格的上涨，很大程度上得益于中高端项目的集中入市。 证券分析师马燕15901097973S0400524090001mayan@cdzq.com 二手房房价基本触底，优质房源将率先反弹。3月，二手房市场中一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%。上海二手房价格环比由上月下降0.4%转为上涨0.4%，涨幅在70城中仅次于北京。上海二手房价格的上涨，背后是成交量的快速释放与挂牌量的不断消耗。根据上海中原地产数据显示，3月份上海二手住宅成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%，成交量超过去年12月的高点，且为2022年以来成交量最高的3月。随着库存重心缓步向下，全国二手房市场价格基本触底，预计二手房价格将逐步终结下降趋势，大城市优质房源将最先反弹。 多重政策“组合拳”稳楼市，力促房地产市场止跌回稳。2025年一季度，全国房地产政策环境持续宽松。住建部3月推出的最新《住宅项目规范》将于5月实施，该规范致力于推动“好房子”建设，从产品质量层面进一步刺激改善型需求。此外，据不完全统计，全国66个省市出台了124次稳楼市政策，涵盖公积金优化、购房补贴、税费减免等多个方面。这些政策直接降低了购房者的成本，刺激了购房需求的释放。 投资建议：随着新房“止跌回稳”的政策目标逐渐落实，对于房地产市场的信心得到重塑，特别是个别一线城市房产价格企稳回升，复苏趋势明显。建议关注给予房地产行业“增持”评级，重点关注有实力、信用高、区域占优的地产企业，特别是在核心城市或重点区域布局拿地的龙头。 风险提示：经济复苏不及预期导致居民购房意愿较低，个别房企信用风险暴露，相关去库存政策落地和执行不及预期。 信息披露 证券分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,并对本报告的内容和观点负责。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 股票投资评级说明 看多——未来6个月内上证综指上升幅度达到或超过20%看平——未来6个月内上证综指波动幅度在-20%—20%之间看空——未来6个月内上证综指下跌幅度达到或超过20% 超配——未来6个月内行业指数相对强于上证指数达到或超过10%标配——未来6个月内行业指数相对上证指数在-10%—10%之间低配——未来6个月内行业指数相对弱于上证指数达到或超过10% 买入——未来6个月内股价相对强于上证指数达到或超过15%增持——未来6个月内股价相对强于上证指数在5%—15%之间中性——未来6个月内股价相对上证指数在-5%—5%之间减持——未来6个月内股价相对弱于上证指数5%—15%之间卖出——未来6个月内股价相对弱于上证指数达到或超过15% 法律声明和免责条款 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研获取的资料，但本公司及其研究人员对这些信息的真实性、准确性和完整性不做任何保证。本报告反映研究人员个人的不同设想、见解、分析方法及判断。本报告所载观点并不代表财达证券股份有限公司，或任何其附属或联营公司的立场，且报告中的观点和陈述仅反映研究员个人撰写及出具本报告期间当时的分析和判断，本公司可能发表其他与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告可能因时间和其他因素的变化而变化从而导致与事实不完全一致，敬请关注本公司就同一主题所出具的相关后续研究报告及评论文章。本报告中的观点和陈述不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。 本报告旨在发给本公司的特定客户及其他专业人士，但该等特定客户及其他专业人士并不得依赖本报告取代其独立判断。在法律允许的情况下，本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务，本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之间已经了解或使用其中的信息。 本报告版权归“财达证券股份有限公司”所有，未经本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的翻版、复制、刊登、发表或者引用。 财达证券股份有限公司是经中国证监会核准的合法证券经营机构，我们欢迎社会监督并提醒广大投资者，参与证券相关活动应当审慎选择具有相当资质的证券经营机构，注意防范非法证券活动。