6月房地产行业月报（第72期）：市场初显修复，期待政策“新动作”

——6月房地产行业月报（第72期） 相关研究： 投资要点： 《2024年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》 ❑行业政策：“517”政策得到全面执行，继续期待“新动作” 《全年或到9万亿，市场筑底还差临门一脚？——2024H1地产策略报告》 6月，需求端宽松继续推进，值得关注的是北京终于出招，基本落实“517”政策。目前来看，5月一波大力度政策的效果不及预期，因此预计政策还将继续出台，6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，密切关注7月二十届三中全会对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。此外，住建部工作会议继续明晰“去库存”的实施框架，在多重目标约束下，预计地方政府执行的进展并不会很快，再次印证我们此前的判断，即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。 《月读数据丨5月单月销售面积回到2012年水平，累计业绩继续维持8年新低（2024年1-5月）》 ❑住宅市场：市场有所修复，后续走势仍待观察 从我们监测的40城数据来看，6月全国商品住宅销售面积为1375.5万平米，环比上行18.1%，同比下行26.9%，绝对值虽然为2024年上半年最高水平，但仍处于2017以来的历史低位。 总而言之，大力度政策叠加旺季积极推货，6月市场终于有所改善，其中一线城市以及部分二线城市较为明显，二手房市场改善程度好于新房市场。不过6月市场改善的程度有限，后续走势亦存在不确定性，下半年市场将继续承压，全年商品房销售额或到9万亿元这个量级。 ❑土地市场：“517”政策反馈有限，市场仅有局部热点 注：相对收益与沪深300相比 2024年6月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积4875.5万平米，环比下降14.2%，推出土地宗数1161宗，环比下降11.4%。亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3294.5万平米，同比下降39.2%，环比上升6.1%。 联系方式： 总的来看，“517”后新房市场略有回升，但是土地市场的反馈并不明显，市场依然呈现出整体冷淡、局部高热的特征，我们认为，在新房市场出现明确企稳信号之前，企业拿地的策略和信心难以调整，土地市场的现状仍将持续。 联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、文婧、陈思扬报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn ❑企业表现：投融销均有所改善，中海登顶单月销售榜 6月，企业投融销表现均有边际改善，不过仍未从低位走出。投资方面，企业拿地力度回升，国央企依旧为主导，中建智地凭借北京综合体项目登顶拿地榜；销售方面，企业销售环比上升三成，单月销售达到上半年高点，多个头部国央企和个别民企同环比转正，中海地产表现强势，登顶单月销售榜；融资方面，信用债发行规模有所上升，民企仅滨江集团和美的置业发行，路劲宣布申请展期。 目录 1引言........................................................................................................................................12行业政策：“517”政策得到全面执行，继续期待“新动作”................................................13住宅市场：市场有所修复，后续走势仍待观察.......................................................................54土地市场：“517”政策反馈有限，市场仅有局部热点...........................................................75企业经营：投融销均有所改善，中海登顶单月销售榜.............................................................9 图表目录 图表1：6月主要需求端宽松政策...........................................................................................................................................2图表2：6月“去库存”相关政策...........................................................................................................................................4图表3：各能级城市6月商品住宅成交面积情况（万平米）........................................................................................6图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）...................................................................................................................6图表5：2024年6月各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）.........................................................................8图表6：2024年6月各能级城市土地成交平均溢价率.....................................................................................................9图表7：2021年1月至2024年6月全国房企拿地总金额和平均溢价率.................................................................10图表8：2021年12月至2024年6月权益拿地金额TOP100房企企业性质...........................................................10图表9：2024年1-6月销售额TOP10房企销售情况.......................................................................................................12图表10：2024年1-6月样本房企销售业绩及增速（亿元）........................................................................................12图表11：2020年1月-2024年6月TOP200房企销售总额及同比.............................................................................12图表12：2021年1月-2024年6月房企信用债融资情况（亿元）............................................................................14图表13：2022年1月-2024年6月不同性质房企信用债融资情况（亿元）..........................................................14图表14：2021年1月-2024年6月房企海外债融资情况...............................................................................................15 1引言 6月，随着北京调整首付和利率政策，“517”政策最终得到全面执行，结合当前市场表现和国常会表态，二十届三中全会后进一步的动作是可以期待的。市场层面，40城成交达到上半年最高点，三季度走势还待观察，预计下半年市场将继续承压；土地市场受“517”政策的影响不大，市场依旧呈现整体冷淡、局部高热的格局。企业层面，投融销整体均有所改善，当然仍主要体现在国央企，投资方面，企业拿地力度回升，中建智地凭借北京综合体项目登顶拿地榜；销售方面，企业单月销售达到上半年高点，多个头部国央企和个别民企同环比转正；融资方面，信用债发行规模有所上升，民企仅滨江集团和美的置业发行。 2行业政策：“517”政策得到全面执行，继续期待“新动作” 6月，需求端宽松继续推进，值得关注的是北京终于出招，基本落实“517”政策。目前来看，5月一波大力度政策的效果不及预期，因此预计政策还将继续出台，6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，密切关注7月二十届三中全会对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。此外，住建部工作会议继续明晰“去库存”的实施框架，在多重目标约束下，预计地方政府执行的进展并不会很快，再次印证我们此前的判断，即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。 （1）需求端：北京终出手落实“517”政策，珠海横琴正式取消限购 在5月一波大力度宽松后，6月政策宽松继续推进，其中的重点在于北京终于出手，至此一线城市全部落实“517”政策核心内容。 具体而言，北京6月26日出台的政策主要包括以下三个方面：一是降低首付比例，首套最低20%，二套最低30%/35%（五环内），二是降低房贷利率，首套最低LPR-45BP（目前为3.5%），二套最低LPR-25BP/LPR-5BP（五环内），目前为3.7%/3.9%（五环内），三是户籍多孩家庭购买二套房的，在贷款中视为首套房。 应该来说，此次的北京政策没有惊喜，在落实“517”政策之余并没更多动作。在政策调整后，北京首付比例和贷款利率与上海执行的水平相当，不过限购打开幅度还是远小于上海政策。 此外，珠海横琴宣布正式取消限购与限售，全国保留限购的范围继续缩小至7地，即北京、上海、深圳、海南，以及广州、天津、石家庄的核心区。部 分二线城市在“517”政策的基础上，加大信贷政策宽松力度，主要方式在于放宽住房套数认定标准，例如青岛将首套房的认定范围由全市缩小至区，在所在区无房即可享受首套房贷款政策。同时，城市对于公积金贷款的宽松仍在继续，例如苏州将公积金贷款首套房认定范围缩小至行政区。 正如我们此前所言，2024年前五月市场的超大幅下滑，最终将需求端政策推向历史最宽松阶段。而目前来看，5月政策虽然对核心城市的成交有所带动，但是效果依旧远不及预期，因此接下来预计还会有政策继续出台。6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，同时7月二十届三中全会将召开，我们密切关注中央对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。 （2）去库存：住建部推动城市收购存量房，执行要求细致严格 5月明确了“去库存”的金融支持措施后，6月住建部召开会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 虽然广受舆论关注的是住建部将实施范围进一步扩大至县级以上城市，但是我们关注到的则是其对于地方政府执行的要求是非常严格的，前期要摸排清楚本地区保障性住房需求底数和已建成商品房库存情况，执行中要全程规范，防范风险，收购的已建成存量商品房要户型面积合适、价格合适、位置合适，最终还要保证项目资金平衡和可持续。因此，可以预见的是，地方政府 执行的进展并不会很快，同时也再次印证我们此前的判断，即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。 城市层面，我们关注到一些城市宣布不再新