数据中心全球报告2025

内容 前言 全球数据中心行业正处于一个关键的十字路口——既标志着非凡的势头，也面临着日益增长的复杂性。从我所在这个动态行业的有利位置来看，很明显，转型的速度是我们之前从未见过的。无论是在北美创新中心、欧洲连接中心，还是在亚太地区和中东快速扩张的数字经济体中，数据中心现在无疑是世界数字基础设施的基石。 本地化，和弹性。 产能展望 背景 可持续性，尤其是，已从战略考虑转变为道德和运营上的强制要求。例如，在北欧，数据中心越来越多地采用水力发电。在土地和资源受限的新加坡，当局已推出绿色数据中心路线图，以指导可持续增长——包括能源再利用效率和先进冷却技术的采用目标。 6数据中心介绍 产能展望 52 我们的全球网络 洞察 斯蒂芬·贝尔德全球数据中心开发与投资部负责人 与此同时，不断演变的监管环境要求我们所有人谨慎且清晰地行事。从欧盟的AI法案到澳大利亚针对关键基础设施的新网络安全规定，合规性正在变得更加严格且具有跨境性质。这尤其体现在数据主权和能源报告要求方面，这些要求现在正影响着选址和长期投资策略。 32人工智能36电力38环境、社会和治理（Environmental, Social and Governance）40未来科技 今年，我们将看到人工智能的全面影响开始显现——不再是一个未来概念，而是一股推动真实、即时变化的动力。针对人工智能的特定基础设施部署正在急剧上升。在美国，争夺人工智能主导权的竞争正在加剧，这体现在OpenAI雄心勃勃的5000亿美元“天门”计划，旨在全国范围内建设下一代人工智能基础设施。在日本，政府公布了资助国内人工智能芯片和边缘基础设施的计划，以减少对外部计算能力的依赖。与此同时，在英国，近期政府在数据中心规划决策中的干预表明，对加速人工智能能力和支持尖端研究基础设施的承诺正在增长。 在所有挑战之中，我对我们行业的方向依然保持深深的乐观。持续推动适应——跨越国界合作、投资新兴技术和为未来设计解决方案——确实令人鼓舞。然而，我也强烈呼吁一种务实态度。不同国家需求特征差异显著，成功必须建立在战略性和数据驱动的决策之上。 这波人工智能的发展正在对现有的电源和冷却系统施加巨大压力，迫使我们在各方面进行创新。在法兰克福，运营商正在应对电网饱和问题，导致电力分配政策更加严格。在数字采用率飙升的印度，各州正在加快建立集成了可再生能源的新数据中心园区，以满足企业需求。这些区域反应凸显了一个全球趋势：我们都被迫更加战略性地思考基础设施，不仅是在容量方面，而且在可持续性方面。 运营商、投资者、政策制定者和合作伙伴，各自在塑造这一未来中扮演着重要角色。当前的任务是构建基础设施，它不仅支持创新，而且保障可持续性、安全和公平。本报告探讨了影响全球市场容量规划和运营策略的趋势和压力。希望它能为您导航这个激动人心且不断演变的领域提供有价值的见解。 背景数据中心支撑着数字经济和现代社会无缝运行的基础。 6 数据中心简介 数据中心简介 数据中心是驱动数字世界的关键枢纽，实现了大量数据的无缝连接、存储和处理。 差异在于主要变量资产是租赁的。数据中心通常按每千瓦价格出租——每千瓦每月美元——而不是传统的每平方英尺价格。承租人通常会承诺长期电力协议，超大规模企业和企业通常签订大量合同。 什么是“数据中心”？ 数据中心是推动数字世界的关键枢纽，使大量数据的无缝连接、存储和处理成为可能。这些设施支持基本服务，从为全球通信网络和云平台供电，到推动人工智能、医疗保健和金融系统创新。数据中心还确保在线交易、流媒体和商业运营的可靠性和速度，作为全球数字经济的支柱。 1. 位置战略 与办公楼、零售和工业地产一样，数据中心高度依赖于战略位置。对最终用户的接近、电力接入、可靠的连接性和土地的可用性是推动选址的因素，这与办公楼选址优先考虑人才集聚区，或零售中心针对消费者流量类似。 顶级运营模式 数据中心通常按照三种主要运营模式进行开发和运营——自建、托管和电力外壳——每种模式都提供了独特的机遇、挑战和考虑因素。 3. 基础设施要求 与为先进制造设计、需要大量空间用于重型机械或物流运营的工业资产类似，数据中心需要专门的基础设施，包括加固地板、先进的冷却系统和能源供应冗余。 与传统房地产行业有何相似之处？ 尽管属于一个专业化的资产类别，数据中心与传统房地产行业有着显著的相似性，因为它们本质上是以物业为基础的资产，并具有一些独特的运营要求。 2. 租户需求和租赁 机架托管数据中心采用租赁模式运营，类似于办公和工业领域，主要 1. 自建 在这个模型中，超大规模企业自行建设和运营其设施，绕过共址服务提供商。开发商在土地获取、外壳建设或公用事业供应方面通常扮演关键角色。开发商可以从土地获取的早期收入机会中受益，同时也能从超大规模企业的倾向中稳定地获得可预测的连续管道，承诺进行大型、多阶段开发。然而，这种模式消除了开发商的持续租赁收入，收入主要与初始开发和建设阶段相关。 从多个租户处流出的资金，降低了对单一租户的依赖，以及与其它运营模式相比更高的内部收益率（IRR）。然而，这种模式也伴随着一定程度的运营复杂性，需要专业知识，因为所有者必须管理电力、冷却、维护和租户关系。此外，还需要对基础设施进行大量投资，以及持续的经营成本。 开发时间表缩短和前期投资降低，与托管相比。它还具备减少运营负担的特点，同时租赁条款的熟悉度也会更高，通常按每平方米计算，更接近传统房地产行业。然而，收入潜力却低于托管，且对这种模式的需求仅为小众。 数据中心高度依赖于战略位置的选取。接近最终用户、电力获取、可靠的连接性和土地可用性是驱动选址的因素。 3. 动力壳 2. 共享设施 在动力壳体模型中，业主交付一个部分完成的设施，提供建筑外壳、基本公用设施和电力基础设施，而租户负责装修和IT运营。这提供了更快的 托管设施由所有者开发和管理，租赁空间、电力和冷却设施给多个租户，租户在其现场托管IT基础设施。这为收入提供了多元化。 投资景观数据中心是具有吸引力 的房地产投资，受益于数据增长的 surge 和对数字基础设施的需求。 10投资案例 11交易量 12 资本流动 14 收益率概览 15 运营商/房地产投资信托基金表现 投资案例 交易量 – 微软、亚马逊（AWS）、谷歌的母公司Alphabet、Meta – 在2023年 volumes记录了55%的增长反弹，这一年资本支出（Capex）的volume 下降了2.6%。2024年，接近2280亿美元被支出，其中最大的贡献者是亚马逊，其部署接近820亿美元。对于下一年，这一增长趋势没有任何减缓的迹象，四大公司宣布了总计3200亿美元的支出部署量——其中大部分预计将支持对能够支持人工智能（AI）的基础设施日益增长的需求。 运营支出包括能源、冷却、维护和人员。然而，开发商可以通过模块化扩展和规模经济来降低成本。业主还必须应对不断变化的租户对更高功率密度和低延迟连接的需求，这需要持续对基础设施升级进行再投资。虽然资本支出密集，但长期运营效率可以显著提高利润率。 新的价值创造途径。退出机会依然强劲，这一资产类别受到高机构的浓厚兴趣。 房地产投资规模 平均交易量 需求驱动与市场增长潜力 在全球范围内，2024年数据领域空间内房地产交易的平均价值为5900万英镑，较2023年的平均交易价格上涨15%，较新冠疫情前交易价值平均水平上涨44%。自2019年以来，平均交易价值以7.5%的复合年增长率（CAGR）增长。 在2023年数据中心交易量急剧下降——由于全球利率上升，同比下降36%——2024年见证了强劲的反弹。包括单一资产购买、组合收购、再开发机会和开发地块销售在内的交易量同比激增118%，达到245亿英镑。这次反弹在很大程度上是由于大型组合收购，包括黑石集团对AirTrunk组合的160亿美元收购。今年最大的单一地点交易是麦格理资产管理公司通过麦格理韩国基础设施基金（MKIF）在2024年第三季度对40兆瓦汉南数据中心（汉南IDC）的5.3亿美元收购。42,000m2该站点整体租赁给LG CNS，承诺99%的电力使用。 数据中心受益于云计算、人工智能应用、物联网和数字化转型带来的需求激增。超大规模企业继续在全球范围内扩张，而企业则将基础设施需求外包给数据中心托管提供商。新兴技术、5G的采用以及数据消费量的增加持续推动增长，尤其是在高密度城市市场。此外，ESG趋势鼓励投资于节能设施，为改造和新建项目创造了机会。 风险？ 主要风险包括技术过时、监管变革以及ESG合规挑战，尤其是随着政府加强能源使用和碳排放标准的执法。在一些地区的市场饱和可能导致租金压力，而过度依赖超级云计算租户使得业主面临集中风险。网络安全威胁和电力中断带来运营风险，可能损害声誉和租户关系。此外，大量的前期成本和较长的发展周期可能对现金流造成压力，尤其是对于小型投资者来说。平衡策略、多元化以及持续的风险管理对于应对这些挑战是必要的。 大科技领域资本支出 随着全球利率稳定，2024年四大全球“大科技”公司的资本支出规模有所上升。 投资回报率 尽管初始成本较高，数据中心由于需求增加、稳定的现金流和显著的增值潜力而提供了有吸引力的投资回报率。收益率往往超过传统房地产行业，顶级市场产生的资本回报率在4.5%-5.5%之间。投资者可以通过租金递增、扩张项目和能源成本优化来实现更高的回报。此外，对可持续解决方案和边缘计算设施的需求不断增长。 收入稳定性 数据中心通过与超大规模企业、企业和托管客户签订长期租赁协议——通常延长至15年以上——提供可预测的收入流。通常采用三网租赁，将运营成本如维护和公用设施转嫁给承租人。由于像云提供商和金融机构这样的承租人需要不间断的服务，高保留率进一步增强了收入稳定性。此外，电力和冷却合同提供了额外的收入，确保设施在整个经济周期中保持盈利。作为关键基础设施，它们的需求保持强劲，即使在衰退期间也是如此。 并购投资规模 2024年，继2023年活动较低之后，并购交易量观察到类似趋势。数据中心并购活动在2023年下降了42%，在宏观经济不确定性、估值差异、监管审查和电力挑战期间。2024年交易量增长77%，超过了2022年的交易量，仅略低于2021年记录的交易量，全年交易额达425亿美元。Blackstone和加拿大养老金计划投资委员会以160亿美元收购AirTrunk成为该年度最大交易，其次是VantageData Centers的92亿美元股权投资，然后是由Mubadala Investment在Yondr Group中的20亿美元少数股权收购。进入2025年，已有价值320亿美元的交易达成，目前正在等待完成。 资本支出（CAPEX）与运营支出（OPEX）需求数据中心需要大量的前期资本支出（CAPEX）用于土地收购、设施建设和电力/冷却基础设施——今天建造的现代设施预计每兆瓦的建设成本为1500万英镑，再加上10-15%用于土地和电力收购。现代四级（Tier-IV）建筑采用高冗余系统、先进的安保和节能设计，进一步推高了成本。持续 资本流动 超大规模企业/房地产投资信托基金表 收益率特征 2022-2023年间，利率上升和全球宏观经济不确定性对商业房地产（包括数据中心）的收益施加了上行压力。 专业房地产投资信托（REITs）Equinix、Digital Realty、Iron Mountain和GDSHoldings的涨幅分别为159、66、212和203个基点，所有涨幅均超过标准普尔500房地产指数的增长率，其中三个公司的增长速度甚至超过了标准普尔500指数。 bps，分别。同时，美国全球云服务提供商微软、亚马逊、谷歌和甲骨文分别增长了564、546、421和337 bps，每一家的增长都超过了标普500指数的增长量，其中微软和亚马逊的增长超过了标普500信息技术指数。 过时、高额的资本支出以及不确定的长期需求。机构资本稀缺，