整体租金收入和派息稳定，但物业开发周期仍有不确定性；维持中性

恒基地产2024年收入同比下跌8.4%至252.6亿港元，主要受物业开发交付减少影响。香港及内地物业开发税前利润同比下降46%至23.1亿港元，但因出售北角Harbour East以及政府农地回收赔偿收益，核心净利润大致持平，同比上升0.7%至97.7亿港元。全年每股派息维持1.80港元，核心派息比率大致维持在~90%。公司约有已售未结销售金额115.3亿港元，其中约105.3亿港元将在2025年结转入账。

预计2025-27年租金收入稳定增长：写字楼租金有所下滑，但被零售及车位部份约2-14%同比增长所抵消，非核心地区零售租金也录得温和增长，加上The Henderson收入贡献，2024年总租金收入同比上升1.7%至约70亿港元。未来租金增长点包括：1）中环甲级写字楼The Henderson出租率持续提升；2）大型中环新海滨项目将于2026-2032年分期落成；3）深圳/上海综合体项目将于2025年中落成。预期在新项目带动下，2025-27年租金年复合增长率约13%。

更新了恒基地产的财务模型，并新增了2027年财务预测。更新了2025-26年物业开发收入及利润预测。同时，相信在基数较低的情况下，2026-27年利润会有所回升，而股息则维持稳定。

维持中性，目标价调整至23.02港元：稳定的股息分派政策和高股息率可抵御股价下行风险，但鉴于物业开发周期仍有不确定性，调整目标价至23.02港元，较估算每股资产净值折让60%，维持中性评级。