行业周报：新房成交面积同比增长，南京全市范围取消限售

核心观点：新房成交面积同比增长，南京全市范围取消限售 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积环比增长，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周住房和城乡建设部发布新规，新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。本周南京全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易。2025年前两月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 住建部新规规范住宅建设，南京全市范围取消限售 中央层面：住建部：住房和城乡建设部发布《关于发布国家标准<住宅项目规范>的公告》，新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。 地方层面：南京：自2025年3月31日起，南京全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易，有效满足居民各类住房置换需求。 市场端：土地成交面积同比增长，杭州土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第14周，全国68城商品住宅成交面积257万平米，同比增加29%，环比下降37%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3322万平米，累计同比持平。全国20城二手房成交面积为180万平米，同比增速+40%，前值+14%；年初至今累计成交面积2651万平米，同比增速+23%，前值+22% 投资端：2025年第14周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2119万平方米，成交土地规划建筑面积2336万平方米，同比下降39%，成交溢价率为23.1%。一线城市成交土地规划建筑面积96万平方米，同比增加30%；二线城市成交土地规划建筑面积906万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1334万平方米，同比下降48%。广州：广州迎来2宗涉宅用地出让，分别位于天河区和番禺区，总土地出让面积37394.24㎡，总规划建筑面积78301.17㎡，总起始价16.58亿元。最终天河区地块溢价成交，番禺区地块底价成交，共收金16.88亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比下降 2025年第14周，信用债发行37.2亿元，同比减少32%，环比增加43%，平均加权利率2.97%，环比增加30BP。信用债累计发行规模940.1亿元，同比减少32%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、住建部新规规范住宅建设，南京全市范围取消限售 中央层面：（1）住建部：住房和城乡建设部发布《关于发布国家标准<住宅项目规范>的公告》，新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。（2）住建部：住房城乡建设部召开2025年城市排水防涝工作部署视频会议。会议指出，城市排水防涝是保障城市安全运行的重要工作，各地要牢固树立底线思维、极限思维，以更加务实的工作作风，全力抓好2025年城市排水防涝工作，切实保障人民群众生命财产安全。 地方层面：（1）上海：上海市发布《住宅工程套内质量验收标准》，2025年9月实施，提升住宅质量验收管理水平，满足高品质居住需求。（2）南京：自2025年3月31日起，南京全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易，有效满足居民各类住房置换需求。（3）南京：南京市住房公积金管理中心宣布扩大提取公积金支付购房款细则实施范围，自2025年3月31日起生效，延长至2026年12月31日。（4）广州：广州市规划和自然资源局发布通知，进一步深化不动产登记便利度改革。 此次改革旨在提升不动产登记效率与便捷性，优化广州营商环境。核心内容包括提供不动产登记在线委托服务、简化房屋预告登记网办业务申请表单、实现存量房查解封登记全城通办等。（5）天津：天津市推出住房公积金新政策，2025年4月1日起施行，第二套住房最低首付款比例由30%降至20%，增加还款方式灵活性，促进房地产市场健康发展。（6）济南：济南市住房公积金中心宣布，《济南市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》，通过将商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款，购房者可以享受更低的贷款利率，降低月供压力，提高生活质量。（7）广州：广州市发布城中村改造项目规划建设保障性住房意见，要求住宅用地规划建筑面积不低于10%用于建设保障性住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房三类，以完善住房保障体系，促进住房租赁市场健康发展。（8）北京：北京市宣布2025年城市更新重点工程，包括整治老旧小区、加装电梯、修缮平房院落、改造老旧厂房和楼宇，提升城市安全韧性，激活存量空间资源，提高居民生活质量。（9）常州：常州市住房和城乡建设局发布公告，推出一系列措施以支持住房困难工薪群体购买自住新建商品住房现房，并调整优化住房公积金缴存使用政策，旨在减轻住房困难工薪群体的购房资金压力，更好地满足群众的租购住房需求。 表1：住建部新规规范住宅建设，南京全市范围取消限售 2、销售端：新房成交面积同比增长，二手房成交面积同比增 长 2.1、68大中城市新房成交面积同比上升，环比下降 根据房管局数据，2025年第14周，全国68城商品住宅成交面积257万平米，同比增加29%，环比下降37%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3322万平米，累计同比持平。 图1：64大中城市新房成交面积同比上升 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2025年第14周68大中城市成交面积同比增长，环比下降 图4：2025年第14周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比下降 图5：2025年第14周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比下降 图6：2025年第14周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比下降 根据房管局数据，2025年第14周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速0%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+35%、+21%、+39%，年初至今累计增速+23%、+1%、-93%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比下降 2025年第14周，全国20城二手房成交面积为180万平米，同比增速+40%，前值+14%；年初至今累计成交面积2651万平米，同比增速+23%，前值+22% 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 2025年第14周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2119万平方米，成交土地规划建筑面积2336万平方米，同比下降39%，成交溢价率为23.1%。一线城市成交土地规划建筑面积96万平方米，同比增加30%；二线城市成交土地规划建筑面积906万平方米，同比下降26%；三线城市成交土地规划建筑面积1334万平方米，同比下降48%。（1）广州：广州迎来2宗涉宅用地出让，分别位于天河区和番禺区，总土地出让面积 37394.24m2 ，总规划建筑面积 78301.17m2 ，总起始价16.58亿元。 最终天河区地块溢价成交，番禺区地块底价成交，共收金16.88亿元。（2）成都：成都土地市场迎来2宗涉宅地出让，地块分别位于成华区和青白江区，总土地出让面积 73412.93m2 ，总规划建筑面积 153807.92m2 ，总起始价约10.43亿元。最终2地块均顺利成交，共收金10.43亿元。（3）天津：天津迎来3宗涉宅用地出让，其中河西区2宗、西青区1宗，总土地出让面积82344.9㎡，总规划建筑面积 138522m2 ，总起始价18.578亿元。最终，河西区2地块溢价成交、西青区地块底价成交，共收金20.668亿元。（4）重庆：重庆市本级范围内迎来4宗宅地出让，总土地出让面积为 120932.9m2 ，总规划建筑面积为 276356.5m2 ，总起始价约20.01亿元。最终4宗地块均顺利成交，成交总价23.41亿元。（5）杭州：杭州土地市场迎来8宗宅地出让，其中钱塘区1宗、临安区1宗、萧山区3宗、拱墅区3宗，总出让面积 231265m2 ，总规划建筑面积 347560m2 ，总起始价约67.10亿元。最终8宗地块中6宗溢价成交、2宗底价成交，共收金92.95亿元（6）温岭：该地块编号温岭市城西街道中心大道南侧、横湖北路西侧，土地出让面积 40196m2 ，规划建筑面积 58284.2m2 ，容积率仅1.45，地块起始价6.04亿元，起始楼面价10363元 /m2 ，最终温岭绿嘉置业有限公司（绿城）以总价8.12亿元竞得该地块，成交楼面价13932元 /m2 ，溢价率34.44%。 （7）南京：南京迎来多宗地块出让，其中住宅用地共2宗，分别位于玄武区和六合区，2宗宅地总出让面积 23320.54m2 ，总规划建筑面积 58334m2 ，总起始价5.26亿元。最终玄武区宅地溢价43.37%成交，六合区宅地底价成交，2宗宅地共收金6.60亿元。（8）苏州：该地块位于姑苏区金阊街道金门路北，馨泓路东地块，土地出让面积17723.6㎡，总规划建筑面积 20382.14m2 ，容积率仅1.15，绿地率≥30%，建筑限高 60m ，总起始价4.29亿元，起始楼面价21050元 /m2 。该地块51轮报价，由常熟建尚房地产开发有限公司以总价5.31亿元竞得，成交楼面价26054元 /m2 ，溢价率23.77%。（9）杭州：未来科技城单元地块，用地性质为二类城镇住宅用地/城镇社区服务设施用地，土地出让面积 82657m2 ，其中住宅用地 80015m2 ，城镇社区服务设施用地 2642m2 ；容积率2.4，规划建筑面积198376.8㎡。该地块起始价361046万元，起始楼面价18200元 /m2 ，经过65轮竞价，最终由浙江保利城市发展有限公司以总价425046万元竞得，成交楼面价21426元 /m2 ，溢价率17.73%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模环比增长 2025年第14周，信用债发行37.2亿元，同比减少32%，环比增加43%，平均加权利率2.97%，环比增加30BP。信用债累计发行规模940.1亿元，同比减少32%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年3月31-4月3日，下同）房地产指数下跌0.9%，沪深300指数下跌1.37%，相对收益为0.47%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：卧龙地产、莱茵体育、派斯林、京基智农、铁岭新城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、*ST银亿、荣盛发展。 图15：房地产指数下跌0.9%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中卧龙地产、莱茵体育、派斯林涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中新湖中宝、深振业A、皇庭国际跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积环比增长，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周住房和城乡建设部发布新规，新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。本周南京全市范