2024年，美凯龙业绩短期承压，受地产发展波动影响，商场出租率和租金阶段性下滑，导致公司营收同比下降32.08%，归母净利润为-29.83亿元。但24Q4公司现金流持续改善，净额转正至7.48亿元，连续两季度回升，资金压力有所缓解。
核心业务表现：
- 自营业务：自营及租赁收入为53.60亿元，同比下降21.0%，自营商场平均出租率达83.0%，其中超过80%的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段。
- 委管业务：收入为14.60亿元，同比下降28.1%，主要系委管商场数量减少以及项目进度放缓。
- 建筑装饰服务：收入为3.32亿元，同比减少11.44亿元，主要受行业收缩影响，项目数量减少、工程进度放缓。
- 其他业务：收入为6.69亿元，同比减少5.56亿元，主要系联合营销和商业策划收入减少。
战略布局：
- 公司发布“3+星生态”战略，从家居延伸到家电、家装，计划未来两年在全国布局100家高端生活电器馆，M+高端家装设计中心总面积已超70万平方米。
- 紧跟汽车业态发展，成功推动π空间首发及成都落地，截至24年底，已与25家车企品牌达成合作，布局26个城市，经营面积16.4万平方米。
- 积极响应“以旧换新”政策，24Q4全国卖场以旧换新订单数72.4万单，销售额66.9亿元，中央补贴金额11.5亿元。
财务指标：
- 毛利率：综合毛利率为58.26%，同比增长1.52pct，但净利率为-40.79%，同比下降20.20pct，主要受稳商留商优惠、投资性房地产公允价值下降等因素影响。
- 期间费用：24年期间费用率为58.21%，同比增长11.62pct，主要系财务费用率上升。
投资建议：
公司持续稳步推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新梳理焕发活力，盈利能力有望逐步修复。预计2025-2027年营业收入分别为83.85、87.80、91.22亿元，同比增长7.21%、4.70%、3.90%；归母净利润分别为-2.90、3.72、5.82亿元，25年同比减亏、26年扭亏为盈，27年同比增长56.48%。给予26年42.39xPE，12个月目标价为3.62元，维持增持-A的投资评级。
风险提示：
新零售发展不及预期风险；房地产行业周期波动风险；卖场拓展不及预期风险。
