浙江省外扩张以支持GFA增长；维持买入评级

浙江省外扩张以支持GFA增长；维持买入评级 公司2024财年营收同比增长28%至36亿元人民币，超出CMBI预估3%，主要得益于管理型GFA扩张和强劲的翻新业务。净利润同比增长11%至5.5亿元人民币，低于CMBI预期2%，原因如下：1）毛利率下降；2）来自基金转移的额外5050万元人民币预提税，扣除此项，核心净利润同比增长21%至6亿元人民币，超出CMBI预估7%。第三方GFA同比增长21%，远超同业。公司在浙江/杭州的第三方GFA占比分别为91%/62%，计划未来将重点拓展浙江以外的其他高线城市。公司将基本派息比率提高10个百分点至70%，反映2024财年/2025财年预期股息收益率为5.9%/7.0%。我们看好该公司，原因如下：1）凭借高端服务（公司平均物业管理费为4.1元/平方米，而行业平均水平为2.72元/平方米）支撑的稳健第三方规模扩张；2）母公司稳定的GFA交付；3）吸引人的股东回报。基于2025财年预期市盈率为13倍，略低于行业平均的14倍，考虑到公司受区域集中度影响较大，维持“买入”评级，目标价32.86港元。风险：第三方扩张进度不及预期，应收账款减值风险。2024财年收入受预提所得税影响而下滑。. 收入同比增长28%至 29.9%HK$32.86HK$32.94)25.30 HKD目标价格之前的交易价格上下限当前价格 中国房地产 张 翔(852) 3761 8910 zhangmiao@cmbi.com.hk 贝尔拉·李(852) 3757 6202 bellali@cmbi.com.hk 人民币36亿元，由24%的管理GFA扩张推动，导致基本PM收入同比增长25%和社区VAS收入同比增长62%，得益于翻新业务的强劲增长。非业主VAS收入同比下降3%，因开发商需求减弱。净利润同比增长11%至人民币55亿元，低于我们预测的2%，原因如下：1）毛利率下降1.5个百分点，因低利润业务如翻新业务的收入贡献增加；2）所得税同比增长23%，有效税率提高7个百分点，由于向香港转移了13亿元人民币用于股息和更高的利息收入，比上一财政年度增加50.5亿元人民币的预提税。扣除这一因素，核心净利润同比增长21%至人民币60亿元，高于CMBI的估计7%。. 第三方托管GFA强劲增长；将扩张重点转向浙江省外的高等级城市。. 管理的第三方GFA增长了21%，达到3740万平方米，远超CRIC报告显示的行业8%增长率，这得益于其多元化的方法（直接招标77.5%，股权合作22.5%）。在浙江/杭州，第三方GFA占比分别为91%/62%，公司表示有意将未来的扩张重点转向浙江以外的其他一线城市，以避免在浙江的二线城市面临较低的利润率和较低的回款率，鉴于经济条件和激烈的竞争。 慷慨的股东回报。2024财年的股息派发比率保持在70%（与2023财年相同），但基本派发比率在2024财年上升了10个百分点至70%，因为2023财年有10%的特别股息，我们预计70%的比率将得以维持。基于最近的价格，2024财年和2025财年预期的股息收益率分别为5.9%/7.0%。 来源：FactSet 来源：公司数据，CMBIGM估计注：截至2025年4月2日的数据 披露与免责声明 分析师认证 该研究报告内容的负责人，对整个或部分内容负责的研究分析师，声明：关于本报告涵盖的证券或发行人：（1）所表达的所有观点准确反映了其个人对该证券或发行人的看法；（2）其报酬的任何部分均未、现在或将来直接或间接与其在报告中表达的具体观点相关。此外，分析师确认，分析师及其（根据香港证券及期货事务监察委员会发布的职业道德准则定义的）关联人士，未接受过任何与该分析师在本报告中表达的具体观点相关的补偿。 委员会（1）在发出本报告前30个日历日内曾交易或买卖本研究报告涵盖的股票；（2）在本报告发出后3个营业日内将交易或买卖本研究报告涵盖的股票；（3）担任本报告中涵盖的任何香港上市公司的职务；（4）对本报告中涵盖的香港上市公司有财务利益。 CMBIGM 评级 买入股票在未来12个月内预期回报率超过15%。持有股票在未来12个月内预期回报率为+15%至-10%。卖股票未来12个月内可能损失超过10%。未评级: 该股票未由CMBIGM评级 超越预期表现市场表现行业预计在未来12个月内超越相关广义市场基准指数：行业预计在未来12个月内与相关广义市场基准指数表现一致表现不佳行业预计在未来12个月内表现不及相关广泛市场基准。 CMB International Global Markets Limited 重要披露 在交易任何证券时都存在风险。本报告中的信息可能不适合所有投资者的目的。CMBIGM不提供量身定制的投资建议。本报告的编制未考虑个别投资者的投资目标、财务状况或特殊需求。过去的业绩并不预示未来的表现，实际事件可能与报告中所含内容有重大差异。任何投资的价值和回报都是不确定的，且没有保证，可能会因依赖基础资产的业绩或其他市场因素的变化而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以做出自己的投资决策。 本报告或其中包含的任何信息均由CMBIGM编制， solely for the purpose of supplying information to the clients of CMBIGM or its affiliate(s) to whom it is distributed。此报告并非，也不应被视为购买或出售任何证券或证券利益的要约或招揽，或进入任何交易。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高管或雇员不对依赖于本报告中所包含的信息而产生的任何损失、损害或费用承担任何责任，无论此类损失、损害或费用为直接还是间接的。任何人使用本报告中所包含的信息，均完全自行承担风险。 本报告所包含的信息和内容基于对被认为公开可用且可靠的信息的分析和解读。CMBIGM在其能力范围内已竭尽全力确保（但无法保证）其准确性、完整性、及时性或正确性。CMBIGM按“现状”提供信息、建议和预测。信息和内容可能未经通知而更改。CMBIGM可能会发布包含与报告内容不同信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在编制时反映不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能作出与报告中的建议或观点不一致的投资决定或采取专属立场。CMBIGM可能为自己和/或相关公司持有证券头寸、创建市场或作为做市商或参与交易。 代表其客户不定期进行。投资者应假设CMBIGM或寻求与报告中提及的公司建立投资银行业务或其他商业关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在利益冲突，这可能影响本报告的客观性，CMBIGM对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得全部或部分复制、重印、销售、重新分发或以任何目的出版本出版物。有关推荐证券的额外信息可根据要求提供。 对于此文件在英国的接收者 本报告仅提供给符合2000年金融服务和市场法案（金融促销）命令第19(5)条（“该命令”）或第(II)项，符合该命令第49(2)(a)至(d)条（“高净值公司、非公司团体等”）的人员，未经CMBIGM事先书面同意，不得提供给任何其他人员。 对于居住在美国的此文件收件人 CMBIGM在美国并不是注册的经纪和交易商。因此，CMBIGM不受美国有关研究报告编制和分析师独立性的规定约束。负责本研究报告内容的研究分析师未在金融行业监管局（“FINRA”）注册或获得分析师资格。分析师不受FINRA规则中适用限制的影响，这些限制旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅用于在美国分发，仅向“美国主要机构投资者”（根据美国1934年证券交易法修正案第15a-6规则定义）分发，并不得提供给美国的任何其他个人。任何希望根据本报告中提供的信息执行买卖证券交易的美国收件人应仅通过美国注册的经纪和交易商进行。 对于新加坡收件人此文档本报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG）（公司注册编号：201731928D）在新加坡分发，CMBISG是一家根据新加坡《金融顾问法》（第110 章）定义的豁免金融顾问，受新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《金融顾问条例》第32C条的规定，分发其各自的外国实体、附属机构或其他外国研究机构生产的报告。当报告在新加坡分发给非合格投资者、专家投资者或机构投资者（根据新加坡《证券及期货法》（第289章）定义）时，CMBISG仅就法律要求范围内对报告内容的准确性承担法律责任。新加坡收件人如需就报告产生或与之相关的事项联系CMBISG，请拨打+65 6350 4400。