2025年3月中国房地产市场月报

2025年3月刊 3月新房成交企稳同比微增4%，料4月延续弱复苏 2025年3月房地产市场延续止跌回稳态势，供求稳步回升，环比持增，成交同比微增4%，库存持续走低。二手房成交延续高位震荡行情，环比增50%，同比增长21%。土地市场延续缩量升温，3月土地成交建筑面积低于2月同期，但北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。 预判后市，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。 宏观：房地产市场延续回稳态势，行业转型成效进一步显现政策：两会定调“稳楼市”、“好房子”，供需协同促转型楼市：3月楼市供求环比大增，新房成交同比正增4%不及二手土地：土地市场延续缩量升温，月度溢价率重回2021年高位 新增供应：环比倍增157%、同比降27%，京长甬等增幅显著新房成交：企稳回升，一线同比增14%，二三线局部小阳春项目去化：平均去化率增至45%，津苏镐郑甬等热度骤增库存：供求比0.72致库存持降，12城去化周期同环比齐跌二手住宅：3月成交同比增2成好于新房，京沪深杭等涨幅居前 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里俞倩倩 3月新房成交企稳同比微增4%，料4月延续弱复苏 2025年3月房地产市场延续止跌回稳态势，供求稳步回升，环比持增，成交同比微增4%，库存持续走低。二手房成交延续高位震荡行情，环比增50%，同比增长21%。土地市场延续缩量升温，3月土地成交建筑面积低于2月同期，但北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。 经济层面，得益于各地区各部门深入贯彻中央决策部署，2025年初经济运行起步平稳，发展态势向新向好，工业增加值、消费品零售额等指标增速均有所加快。地产行业延续2024年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄，房地产新模式转型成效进一步显现。 政策层面，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，激活购房消费动能。地方35省市55次稳市场政策，深圳、杭州等优化公积金政策加强金融支持。 新房市场，3月房企供货节奏有所加快，30个重点城市新增供应881万平方米，环比增长157%，同比下降27%，仍然处在近7年来同期最低位。成交层面，3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3月30个监测城市成交规模为1230万平方米，环比增长79%，同比上升4%。春节后季节性需求释放、政策宽松及房企促销推动成交回升，一季度30城累计成交2810万平方米，同比上涨7%。整体一线韧性强于二三线城市，二三线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏，成都、青岛成交量居前且同环比齐增。项目去化层面，3月因传统“金三银四”营销旺季，房企推盘积极性稳步回升，加之营销力度增强，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts，延续弱复苏走势。 土地市场，2025年3月，土地市场延续缩量升温。据月末快报数据，3月土地成交建筑面积仍低于2月同期，为2019年以来首次出现。核心城市延续高热，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。截至3月25日，本月土地供应4272万平方米，环比上升58%。成交建面2097万平方米，环比下降16%，平均溢价率17.09%，2025年一季度月度土拍溢价率“三连阳”，3月平均溢价率已经和2021年同期高位相若。得益于中央部委一系列稳楼市政策的发布，核心城市发展预期显著好转，再加之闲置用地回收、存量商品房收储的积极推进，优质地块土拍持续升温。 预判后市，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 房地产市场延续回稳态势，行业转型成效进一步显现 2025年1-2月，经济层面，得益于各地区各部门深入贯彻中央决策部署，2025年初经济运行起步平稳，发展态势向新向好，工业增加值、消费品零售额等指标增速均有所加快。地产行业延续2024年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄，房地产新模式转型成效进一步显现。 1、宏观经济开局向新向好，货币宽松持续发力 2025年1—2月，国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较2024年加快。1-2月规模以上工业增加值同比增长5.9%，比上年全年加快0.1个百分点。社会消费品零售总额83731亿元，同比增长4.0%，比上年全年加快0.5个百分点。全国固定资产投资（不含农户）52619亿元，同比增长4.1%，比上年全年加快0.9个百分点。从2月金融数据来看，M1同比上升0.1%，连续3个月正增长，M2同比增长维持在7.0%。自2024年12月以来，M1-M剪刀差已经连续3个月低于7个百分点，居民消费意愿持续恢复。 2、70城房价同比降幅连续4个月收窄，一线城市新房价格继续上涨 2月份房价回落速度进一步趋缓。同比来看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄。一手房价格同比下降5.2%，降幅连续4个月收窄，二手房价格同比下降7.5%，降幅更是连续5个月同比收窄。环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨。自2024年11月以来，一手房房价持平或上升的城市已经连续4个月超过20个。 在3月份发布的2025年政府工作报告中，“稳住楼市股市”首次被写入政府工作报告总体要求，并指出房地产是居民资产配置的重要部分，稳资产价格可释放财富效应。结合CRIC监测的明细成交房价来看，2025年初二手房市场的信心回升已经从改善群体蔓延至刚需人群。 3、新房成交规模指标持续修复，保持止跌回稳积极势头 2月份，新房市场交易延续企稳。一二线城市交易规模延续同比上升，2025年年初核心30城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成。国家统计局数据显示，1—2月，全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，除疫情解禁的2023年初之外，为本轮调整周期以来年初最低降幅，延续2024年四季度止跌回稳趋势。 开竣工方面，2025年初房地产新开工面积6614万平方米，仅为同期商品房销售规模的61%，意味着行业短期库存压力正在快速减轻。而行业竣工规模超过同期新开工规模30%左右，说明行业“保交房”攻坚战正在顺利推进，行业库存压力也在同步持续减轻。与此同时，房地产开发投资的同比降幅收窄至10%以内，企业投资信心也在持续修复。 。两会定调“稳楼市”、“好房子”，供需协同促转型 中央层面，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，激活购房消费动能。地方层面，35省市55次稳市场政策，深圳、杭州等优化公积金政策加强金融支持。 1、两会：定调稳楼市促转型，四策并举激活市场新动能 3月5日，国务院《政府工作报告》将房地产领域列为“有效防范化解重点领域风险”的核心板块，提出“持续用力推动房地产止跌回稳”的总目标。首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要求，指出“房地产是居民资产配置的重要部分”，并首次将“建设好房子”纳入产业转型新方向。明确房地产工作路径：一是调减限制性措施释放刚需和改善性需求；二是通过收购存量商品房和土地盘活优化供给结构；三是强化房地产融资协调机制和保交房工作；四是加快构建“好房子”标准体系，推动行业向高质量发展转型。 2、中央办公厅：促消费政策首提稳楼市，供需协同激活住房需求 3月16日，中央办公厅出台提振消费专项行动方案，涉及生育、教育、住房、汽车等方面。首次在促消费文件中提出“稳楼市”。就房地产视角来看，2025年促消费政策呈现三大核心调整：第一，明确稳定楼市预期。资产稳则消费兴，政策首次将稳楼市、稳价格预期纳入消费框架。第二，供需两端协同发力。首次在促消费文件中，允许地方政府通过专项债券收购存量商品房转为保障房，同时配套落实税收优惠及公积金政策松绑，打通住房消费堵点。第三，精准匹配新需求群体。针对灵活就业人员推出公积金缴存试点，加码支持新市民、青年群体的租房需求，而此前政策更多聚焦传统工薪阶层购房补贴，对增量市场覆盖不足。 3、央行：完善房地产金融宏观审慎管理，健全房地产金融制度 央行及金融监管部门在月内多次明确发声，将加强房地产金融支持，一方面推动融资协调机制扩围增效，另一方面对风险化解工具持续创新，进一步探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。如3月5日金融监管总局局长李云泽在“部长通道”提出“拉长白名单”，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作，并配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。 5、地方35省市55次稳市场政策，深圳、杭州等优化公积金政策加强金融支持 至截稿时，共有35个省市55次发布稳市场政策。需求端政策内容主要包括以下几方面：其一，聚焦人才发展，加强住房保障，上海青浦、广州南沙、深圳罗湖等地发放人才补贴；珠海、青岛、厦门推进配售型保障房建设；洛阳、南京创新房票安置政策。其二，优化土地要素供给，海南、浙江、青岛等提高供地质量、加快存量盘活，其三，加强金融支持，深圳、杭州、苏州等继续优化公积金政策，如深圳公积金额度最高至到110万元。 3月楼市供求环比大增，新房成交同比正增4%不及二手 1、新增供应：3月，房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期。30个重点城市新增供应881万平方米，环比增长157%，同比下降27%，仍然处在近7年来同期最低位。春节后季节性推盘放量及政策宽松推动供应短期回升，但市场信心不足导致同比持续走弱。 2、成交：3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3月30个监测城市成交规模为1230万平方米，环比增长79%，同比上升4%。春节后季节性需求释放、政策宽松及房企促销推动成交回升，一季度30城累计成交2810万平方米，同比上涨7%。整体一线韧性强于二三线城市，二三线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏，成都、青岛成交量居前且同环比齐增。 3、项目去化：3月因传统“金三银四”营销旺季，房企推盘积极性稳步回升，加之营销力度增强，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts，延续弱复苏走势。分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等3月开盘去化率均在6成以上。 4、库存：30城库存面积为22123万平方米，环比微降1.6%，同比下降8.8%。20城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，其中青岛因短期成交集中放量，去化周期环降9%降幅居首。值得关注的当属深圳、成都、南京、宁波等12城去化周期同环比齐跌；从绝对量来看，目前消化周期超过18个月的城市降至1